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??2024年以來，房地產政策主基調延續寬松，居民信貸政策迎來“史詩級”利好，首付比例降低、取消房貸下限。但整個房地產市場仍在壓力之中。從交易指標走勢來看，由于2023年上半年基數較高，2024年全國新房交易同比降幅再度擴大至二成以上，而2023年筑底表現較佳的重點一二線城市，平均降幅更是高達三成。

??在當前的艱難的市場環境下，企業對于盈利空間和市場競爭的考量也應當更加審慎。

??2024年7月26日，克而瑞研究中心發布《2024中國城市房地產營商環境TOP50城市、投資前景TOP50城市》

??在2024年的城市測評研究中，得出以下幾個比較值得關注的結論。

??第一，北方城市中僅北京位列TOP10，江浙兩省地市平均排名躋身前50。營商環境TOP10的大部分城市均位于中國的秦嶺——淮河分界線以南，北方城市僅有北京一個。在加入了政務環境和盈利空間等方面的指標之后，在更加寬松的營商環境之下，南方的一二級城市呈現出了更加明顯的發展優勢。

??第二，一二線規模指標優勢顯著，僅少數東南沿海三線排名躋身前列。從各能級城市綜合排名情況來看，一二線城市憑借更佳的需求指標，在行業調控方面更加游刃有余，在目前業內所高度關注的供求關系、盈利空間等指標方面也表現更佳。至于三四線城市方面，除了少數擁有一定產業發展優勢、吸引了較多外來人口的長三角、珠三角城市之外，大多數城市受制于經濟發展和需求基本面不振等因素，行業供求關系的重塑也更加艱難。

??第三，當前保持快速開發節奏愈加難能可貴，快節奏城市開盤去化率大多表現較佳。在銷售端持續低迷、現金流持續承壓的市場背景之下，近年來各地項目開發節奏明顯放緩，平均拿地到開盤時間已經達到一年左右。而北京平均開發周期仍然只有半年左右，表現明顯好于其他城市。即便是在2023年，也有部分項目在拿地后3個月左右或更短的時間即領取了首次銷售許可。結合開盤情況來看，開盤周期較短的城市也大多去化率較高，如北京、合肥、杭州2023年平均開盤去化率均在50%以上。

??2024年7月26日，克而瑞研究中心發布《2024中國城市房地產營商環境TOP50城市、投資前景TOP50城市》

??從營商環境榜單的測評結果來看，TOP10中絕大部分城市均位于中國的秦嶺——淮河分界線以南，北方城市僅有北京一個。

??具體來看，前六位為4個一線城市和杭州、成都。上海憑借行業交易規模和供求關系指標的優勢，超過北京排名第一。深圳庫存和一二級市場規模指標雖然表現相對一般，但憑借優異的經濟基本面和外來人口發展速度，長期需求支撐評價領先，仍然得以排在第三的位置。而杭州、成都則是憑借更優的行業調控能力，行業投資風險相對較低，超過廣州分列4、5兩位。

??從TOP50城市的分布情況來看，江蘇、浙江兩省分布最為密集。作為長三角的發展核心，江浙滬已經形成了“南京-蘇南-上海-杭州-寧波-溫州”的“3”字型發達城市群走廊，尤其是南京-上海段的長江流域，得益于發達的民營經濟支持，居民收入水平在全國范圍內處于領先位置，吸引了大量外來人口的到來，兩岸城市更是幾乎全部躋身TOP50，排名相對較低的鎮江也排在了第51的位置。

??不過需要指出的是，由于滬寧沿線城市房地產市場起步較早，前期投資相對飽和，目前也大多面臨著較為嚴峻的去化壓力。

??從各能級城市綜合排名情況來看，一二線城市憑借更佳的需求指標，在行業調控方面更加游刃有余。

??其中二線城市平均排名在31位，除少數房地產供求關系緊張或西北省份的省會城市之外，絕多數均排名在全國50位以內，其中華東各省的二線城市更是全部躋身TOP30。

??從近期房地產行業發展趨勢來看，目前位列12名的西安更為值得關注，2024年上半年新房去化率仍能維持在四成左右，且在地方政府“以舊換新”等政策指引之下，仍能頻頻迎來開盤搖號，2024年上半年新房成交僅同比下降一成左右，市場穩定性更優于杭州、成都、廈門等城市。

??三線城市方面，部分東南沿海城市表現較為突出，無錫、紹興、溫州、泉州、嘉興、珠海等躋身TOP30。其中無錫表現較為突出，排名16位居于三線城市最前列，城市的發展優勢主要還是在于發達的民營經濟，集聚了較多的高收入群體，且蘇南強縣市的發展模式，也為地級市內的人口遷徙提供了更多可能，優秀的改善產品仍能獲得不錯的去化表現。

??在銷售端持續低迷、現金流持續承壓的市場背景之下，近年來各地項目開發節奏明顯放緩，2020年之前普遍拿地半年左右開盤的盛況已然不再。但是對于當下亟需加速出清庫存的新房市場而言，放緩的開發節奏不僅進一步拉低了市場信心，也在實質上推高了城市的潛在庫存規模，并增加了開發階段的資金成本。因此在當前的市場環境之下，能夠保持適宜、且相對較快的開發節奏愈加難能可貴。

??從具體城市表現來看，北京平均開發周期仍然只有半年左右，表現明顯好于其他城市。即便是在2023年，如中建房山國賢府、萬科·東廬、中海學府里等均在拿地后3個月左右或更短的時間即領取了首次銷售許可。

??結合開盤情況來看，開盤周期較短的城市也大多去化率較高，如北京、合肥、杭州、南寧2023年平均開盤去化率均在50%以上。不過也有少數城市例外，如南京、鄭州平均開盤周期在300天左右，位于重點城市相對靠前的位置，但平均開盤去化率二成，這也是近年來南京、鄭州消化周期指標快速攀高的原因之一，不過也正是得益于相對較快的開盤節奏，南京、鄭州的市場問題暴露得比較徹底，在市場尋求到新的供求平衡點之后，或有望更快走出高庫存的泥淖。

??值得注意的是，整體排名位列TOP10的上海、成都等平均開發周期也都高于一年以上，對于這些盈利空間充足、需求規模支撐性較強的城市而言，適當放緩開發周期，有助于新房市場取得更加理想的銷售表現。至于開發周期較長的揚州、紹興、武漢等城市，則意味著有相當一部分在建項目開發進程緩慢，在現金流管理、項目運營、流程報批等方面存在一定阻礙，其市場大多面臨著更高的庫存壓力，開盤去化率也處于相對低位。如武漢平均開發周期高達436天，2023年平均去化率僅為20%，目前消化周期更是達到了27個月，較二線城市的平均高出7個月。

??2020年以來常住人口增速明顯放緩的一線四城2023年常住人口均回歸正增長，尤其是深圳，2023年全市年末常住人口1779.01萬人，比上年末增加12.83萬人，在四個一線城市中增量居于首位；其次是上海，2023年也一改近幾年常住人口下滑的趨勢，2023年常住人口增至2487.45萬人。

??除了人口因素之外，經濟持續活躍發展使得一線城市的收入水平明顯高于二三線城市。從城鎮人均可支配指標來看，除深圳外，其余一線三城城鎮人均可支配收入均超過了8萬元，四城全部位列全國TOP10以內，其中2023年上海和北京的城鎮人均可支配收入均接近9萬元，尤其是上海，2023年城鎮居民人均可支配收入高達89477元/人，指標排名位列繼續位列全國首位，較北京高出827元。

??大量高收入群體的住房需求支持，一線城市的需求端支撐長期表現強勁，2022年下半年，在全國樓市成交普遍大幅下滑的情況，一線城市成交規模仍能保持相對高位。

??2023年一線四城新房平均去化率達43%，遠高于二三線城市。其中北京和上海表現最佳，開盤去化率均在六成以上。值得注意的是，雖然整體去化相對較佳，但是城市內部卻存在較大差異。以上海為例，6月共32盤入市，累計7497套房源，整體去化率50%。去化率大于70%的項目有13個，占比41%，整體去化回升，但市郊區及區域內部兩級分化依舊明顯。

??當前一線城市市場需求側規模及市場抗風險能力仍然是其他能級城市難以企及的，市場韌性十足。

??二線城市來看，近年來熱點一二線城市的“搶人大戰”策略正在轉變，長三角、珠三角多地放寬的落戶政策淡化了學歷，更青睞“技能人才”，比如杭州、南京分別將落戶門檻降至大專，杭州更是出臺了“買房即可申請落戶”的新規，落戶門檻明顯下調，“人才爭奪”逐漸演變至“人口爭奪”。

??在落戶門檻放松以及產業復蘇的雙重助力之下，多個經濟強市的常住人口出現了反彈。二線城市中，合肥2023年新增人口數量位居第一，高達21.9萬，這一增量超越了鄭州、杭州、成都等城市。不僅僅是合肥，經濟實力較強的二線城市常住人口仍在不同程度的增加，典型如鄭州、杭州、成都、深圳和上海等城市常住人口增量均超10萬人，人口集聚情況比較突出。

??目前，我國所有居民人均住房面積已經超過41平方米，但相較歐美發達國家而言仍有較大發展空間。大多數城市尚存一定的改善空間。其中，東南沿海、東北和西北城市人均住房面積處于相對低位，大多在45平方米以下。尤其是房價水平較高的廈門，人均住房面積僅31平方米，在二線城市中墊底，潛在改善空間較大。

??得益于區域經濟的發展，大部分二線城市對區域內流動人口的聚集優勢明顯，這也為大部分二線城市提供了充裕的購房需求。綜合房價收入比和人均住房面積兩項指標來看，合肥、廈門等城市人均住房面積不到40平方米，且房價收入比不到10年，未來改善性需求發展空間最為可期。

??從目前市場環境來看，購房者信心恢復的持續性不足。在政府供地、企業拿地、開盤銷售、購房置業均趨于保守的行業大環境下，單純解綁往期的限制性規定，施行“舊版本”政策寬松已經難以獲得立竿見影的效果。

??考慮到當前各城市普遍高企的庫存壓力，以及居民收入預期和消費觀念的變化，房地產正在經歷重塑供求關系的攻堅期，預計未來的兩三年內，“震蕩筑底”仍將是行業發展關鍵詞。

??在當前的艱難的市場環境下，行業平穩筑底更需要優秀的政務環境扶持，尤其是地方政府對于房地產市場的合理管控，適時推出有力的調控政策，對于優化房地產行業的發展環境尤為關鍵。