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??好的營商環境就是生產力、競爭力，在穩定市場預期、提振發展信心等方面具有至關重要的作用。2019年中央首次出臺優化營商環境的行政條例以來，法治成為推動營商環境優化的最好手段，體現了對各類市場經營主體一視同仁的政策取向。

??好的政策需要落到實處，在此我們呼吁地方政府完善政務體系，積極作為，不可因為營商環境問題而耽誤了發展，傷了企業的心，也抹黑了基層組織形象。

??湖南株洲北歐小鎮，曾深陷“綠心拆違”風波，而今則遭遇當地政府履約爭議工程停滯，被指“新官不理舊賬”。

??北歐小鎮項目，坐落于株洲經濟開發區（原株洲云龍示范區）云田鎮，是2009年株洲市人民政府和株洲云龍示范區的重點招商引資項目。由株洲新華聯房地產開發有限公司（以下簡稱“株洲新華聯”）具體開發建設。

??2018年11月，為落實中央環保督察整改要求，株洲云龍示范區管委會（以下簡稱“云龍區管委會”）對北歐小鎮“綠心”限制開發區范圍內已取得合法手續的2.2期近2萬平米住宅項目進行了拆除并復綠。

??“按照相關協議約定，云龍區管委會還應向我公司支付土地收儲款延期支付利息4084萬元、酒店產業扶持資金8540萬元、土地差價約1.11億元，以上合計約2.37億元。”株洲新華聯負責人表示，“但是，該區管委會以土地差價返還條款違反法律強制規定和區里資金非常緊張等理由拒絕支付上述款項。北歐小鎮項目開發建設因此嚴重阻礙，日常經營陷入困境。”

??2022年7月，在多方協調未果，北京新華聯置地有限公司（以下簡稱“北京新華聯”）和株洲新華聯，對株洲經濟開發區管委會（以下簡稱“經開區管委會”）、云龍區管委會向株洲市中級人民法院提起訴訟，要求及時支付相關資金。

??2023年7月20日，經開區管委會工作人員在回應中國房地產報記者采訪時表示：“目前（該案件）處于司法訴訟階段，不便接受媒體采訪。”

??北歐小鎮 項目溯源

??株洲云龍示范區，地處長株潭腹地核心，是湖南省株洲市重要的建設拓展區，區域總面積97.9平方公里。

??2009年4月18日，株洲云龍示范區正式掛牌成立；2017年10月12日，株洲經濟開發區正式掛牌，與云龍示范區實行“兩塊牌子，一套人馬”；2020年10月13日，株洲云龍示范區管委會撤銷，其職責職能由株洲經濟開發區管委會承繼。

??2009年，云龍示范區屬于待開發處女地。新華聯是首批進入該區的拓荒者，曾欲高投入開發建設大體量住宅、酒店等高端房地產項目。

??2009年12月22日，新華聯集團旗下的北京新華聯與云龍區管委會簽署了《湖南株洲云龍新華聯歐洲小鎮建設項目投資合作合同書》（以下簡稱“《投資合同》”）及補充協議，約定了土地單價和相關招商引資優惠條件。

??補充協議約定，項目總體面積3150畝，實際報批2650畝，酒店300畝（9.8萬元/畝）、商業400畝（9.8萬元/畝），住宅用地1950畝（25.18萬元/畝），只征不報500畝，包括道路和水域面積。新華聯方實際支付總地價約5.83億元。

??投資合同關于費用返還及優惠政策約定，云龍區管委會爭取在2010年內將部分土地款返還給新華聯方用作三通一平費用（2萬元/畝×2650畝，合計5300萬元）。作為示范區第一批引進重點項目，享受示范區相關優惠政策。該合同約定，主干道和道路建設費用由云龍區管委會負責，也可以由其委托新華聯方建設，將費用支付給新華聯方。

??值得關注的是，上述《投資合同》約定的土地單價與日后北歐小鎮項目土地實際掛牌成交價之間的巨大差額，為雙方后續紛爭埋下爭議的種子。

??簽約之后，株洲新華聯據政府審定的北歐小鎮3150畝開發用地整體規劃，陸續啟動項目開發建設。

??2011年至2013年間，株洲新華聯通過摘牌合法獲得一期住宅、二期住宅、三期用地及酒店項目用地等建設用地共計1433畝，均價36.7萬元/畝。

??2012年至2017年，該項目陸續建成一期、2.1期等13.1萬平方米的高端住宅和7600平方米的奧特萊斯招商部，7.2萬平方米的株洲麗景灣酒店主體和外立面已經完成。株洲新華聯同時還建設了A、B、C、D道路等共計約2公里的摘牌土地紅線外的道路。

??“綠心”整治 項目折戟

??2018年，成為了北歐小鎮命運的轉折點。

??2018年，中央第四生態環境保護督察組在督察中發現，株洲云龍示范區“北歐小鎮”房地產項目違反《湖南省長株潭城市生態綠心地區保護條例》，在“綠心”限制開發區內違規建設別墅，責令限期完成專項清理整治。

??長株潭“綠心地區”是指涵蓋長沙、株洲、湘潭三市之間的城際生態隔離、保護區域，總面積522.87平方公里。“綠心”相當于長株潭城市群“綠肺”，在景觀美化、調節氣候、緩解城市熱島效應、水源涵養、水土保持、生物多樣性保護和生態屏障等多個方面發揮著十分重要的作用。

??2012年11月30日，湖南省人大常委會通過《湖南省長株潭城市群生態綠心地區保護條例》，自2013年3月1日起施行。該保護條例將“綠心”地區分為禁止開發區、限制開發區和控制建設區。

??根據湖南省政府披露的相關信息顯示，在2018年12月12日之前，株洲北歐小鎮位于限制開發區的63棟房屋已全部拆除，復綠101畝。

??“被云龍區管委會拆除的2.2期住宅項目土地，是在2012年12月獲得省政府農用地轉用、土地征收審批。2013年7月，云龍區管委會批準該宗101畝土地掛牌出讓，2013年8月由我司依法摘牌取得。而后我司在云龍示范區先后辦理了2.2期項目土地證、工程規證、施工證等合法手續并開始正式施工。”株洲新華聯負責人表示。

??盡管建設手續合法，但為了全力配合云龍區管委會落實中央環保督察要求和加強“綠心”保護，株洲新華聯同意將已經取得合法手續的尚未開發的444畝建設用地退還給云龍區管委會。原來3150畝開發用地整體規劃中，剩余1000多畝土地因在“綠心”范圍無法繼續取得，因此項目建設用地規模縮減至989畝。加之已經達到竣工條件的2.2期住宅項目近2萬平方米建筑全部被拆除，項目用地規模銳減。

??據了解，目前北歐小鎮項目尚有101畝置換土地、五期住宅231畝土地和一期住宅地塊剩余20余畝等土地未開發。上述合計300余畝土地，因化工廠、苗木、魚塘、墳墓、電力桿線未拆除等政府拆遷遺留問題，以及相關市政道路和水、電、氣等市政配套問題一直未能妥善解決，導致上述地塊無法正常開發建設。自從2018年11月2.2期住宅被拆之后，北歐小鎮項目元氣大傷，至今暫未有新項目開工建設。

??協調未果 對簿公庭

??疊加“綠心”拆違、疫情影響，北歐小鎮后續開發陷入困境，政企矛盾就此顯現。

??基于“綠心”拆違對項目影響非常巨大，株洲新華聯與云龍區管委會就后續開發建設，及前期土地差價等資金返還問題，在2009年《投資合同》基礎上進行了多次協商。2018年11月26日，在株洲市政府的見證下，株洲新華聯和云龍區管委會最終簽訂了《北歐小鎮項目調整協議書》（以下簡稱“《調整協議》”）及補充協議。株洲市政府和云龍區管委會均在《調整協議》及補充協議上蓋章確認。

??“除云龍區管委會已支付的3億元土地收儲款以外，截至2022年6月16日，該區仍欠付株洲新華聯土地收儲款延期支付利息、酒店產業扶持資金、土地差價款三項本金合計約2.37億元。”

??期間，新華聯集團、新華聯文化旅游發展股份有限公司（“新華聯文旅”）、株洲新華聯多次向株洲市委、市政府及云龍區管委會提交書面報告，以及當面溝通匯報，請求支付上述欠付資金。但云龍區管委會一直未予支付。

??至此，項目建設陷入停滯，因無力支付2.2期等項目的工程款，株洲新華聯資產和賬戶被查封凍結。雙方由協商溝通走向對簿公堂。

??2022年7月，株洲市中級人民法院正式受理北京新華聯、株洲新華聯訴經開區管委會、云龍區管委會一案。目前案件正在審理中。

??價款認定 引發爭議

??中國房地產報記者調查發現，雙方未能達成一致的是前述《調整協議》中三處價款認定。

??酒店產業扶持資金。根據《調整協議》第三條約定酒店產業扶持資金支付節點，云龍區管委會應于2019年5月30日前，一次性支付酒店補貼8000萬元；在2019年6月30日前，將麗景灣酒店已繳納的城市基礎設施配套費（540萬元）等額獎補給株洲新華聯。（據了解上述8540萬的獎補資金，實則是，云龍區管委會拆除2.2期地上建筑給株洲新華聯的相應賠償金）。

??由于云龍區管委會一直未按《調整協議》約定支付上述8540萬元資金，同時為了協助該區管委會完成招商引資的考核，應經開區管委會、云龍區管委會的要求。2019年12月，新華聯文旅與該區簽署了《高端親子旅游度假酒店專項招商協議》（以下簡稱“《酒店招商協議》”），“根據該協議，經開區管委會、云龍區管委會應在當年12月25日前撥付6000萬元，2020年3月31日前撥付1200萬元，待親子水上樂園完成報建手續并動工建設后一個月內支付剩余扶持資金1340萬元。”

??2019年12月27日，云龍區管委會曾撥付6000萬元至株洲新華聯名下的共管賬戶。次年3月，云龍區管委會以支付土地收儲資金困難為由，經雙方協商將該筆6000萬元的酒店產業扶持資金轉為土地收儲資金支付給株洲新華聯。

??此后，云龍區管委會以《酒店招商協議》中酒店工程未達到約定進度為由拒絕支付。

??土地收儲款延期支付利息。《調整協議》第四條約定，云龍區管委會應于2019年5月30日前，完成444畝土地收儲并簽訂收儲協議，收儲價款3.078億元。收儲協議簽訂一月后支付株洲新華聯土地價款50%（1.539億元），剩余土地價款在5個月內支付完畢，并按照實際資金成本支付利息（按年利率12%的標準計算自簽訂收儲協議后第二個月的首日至實際支付之日止）。

??后經新華聯方多方溝通催要，云龍區管委會在2020年3月至2021年12月間支付了上述土地收儲款項（包含沖抵的721.26萬元）。但實際支付每筆土地收儲款的時間均晚于協議約定時間。截至目前，云龍區管委會在支付土地收儲款延期支付利息50萬元后，剩余4084萬元延期支付利息，至今未支付。

??云龍區管委會給出的理由是株洲新華聯計息方式錯誤，收儲款利息違約金超出實際損失，不予認可。

??土地差價，《調整協議》第六條明確約定，依據云龍區管委會與北京新華聯2009年12月簽署《投資合同》及補充協議約定，于2019年10月30日前，將雙方約定的土地出讓價格與新華聯實際摘牌成交價差額部分暫計約1.47億元支付給株洲新華聯。

??《調整協議》中第二條約定，229畝綠心外一期商業用地及補充商業用地由商業用地調整為住宅用地兼容商業（商業5%），云龍區管委會應按照《投資合同》及補充協議約定的住宅用地價格計算應返土地差價。考慮上述土地用途變更這一客觀因素等，應在原有約約1.47億元土地差價基礎上減少約3600萬元。株洲新華聯據此計算，云龍區管委會應付株洲新華聯土地差價約1.11億元，至今未付。

??云龍區管委會則認為，《調整協議》中的土地出讓金差價返還約定違反了《國有土地使用權出讓收支管理辦法》(財綜2006年68號)第十條之規定，任何地區、部門和單位都不得以“招商引資”等名義減免土地出讓收入，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。

??此外，管委會認為土地出讓金差價返還的底線應是在滿足項目土地征拆與公共道路、設施等建設成本的基礎上，在土地出讓金的凈利潤范圍內予以返還。而目前，管委會為北歐小鎮項目的投入成本已超出收入。這已經突破了土地出讓金差價返還條款存在合法性的底線。

??雙方在這三處價款認定紛爭，最終演化為司法訴訟。

??推諉履約 營商環境遭質疑

??上述爭議核心在于土地差價。

??2009年12月簽訂的《投資合同》補充協議對土地出讓單價有明確約定（商業和酒店：9.8萬元/畝；住宅25.18萬元/畝）。在2018年11月簽署《調整協議》中，對土地差價返還也進行了明確約定。云龍區管委會法制辦負責人全程參與了上述《調整協議》的協調會”。但實際落實過程中，云龍區管委會卻以土地差價返還條款違反法律強制性規定，且損害國家與社會公共利益而無效為由拒絕支付。致使企業深陷泥潭，項目發展嚴重受阻。北京新華聯對此頗為無奈。

??“在當時，土地差價返還條款是招商引資的重要條件之一，是建立在雙方平等自愿、協商一致的基礎之上。如果沒有相對較低的地價作為基礎，新華聯不會投資當時基礎設施落后，尚處于一片‘毛地’的北歐小鎮項目，更不會斥資數億元將建設建筑面積高達7.2萬平方米，明顯虧損的重資產酒店項目。云龍示范區管委會明知土地差價返還違反相關法律法規，為了達成招商成績而簽訂相應協議條款，而后執行期間借故拒絕履約，屬于典型的‘釣魚式招商，挖坑式引資’。” 北京新華聯負責人對記者說。

??今年5月，湖南省優化辦發布了《關于征集“新官不理舊賬”問題線索的公告》，“該《公告》明確提及，全省各級政府和部門不履行或延遲履行有效合同，不兌現或延遲兌現以會議紀要、文件等書面形式作出的合法承諾，以及因政府和部門責任導致有效合同不能履行、合法承諾不能兌現損害市場主體合法權益，不依法賠償、補償的；或者因政府和部門責任違法違規簽訂合同、作出承諾，導致合同無效或者被撤銷，不返還市場主體因該合同取得的財產、不依法賠償和補償市場主體損失等問題，均屬于‘合同協議不履行’問題范疇”。株洲新華聯負責人對記者說。

??2023年7月14日，中共中央、國務院下發了《關于促進民營經濟發展壯大的意見》。在第三條“加大對民營經濟政策支持力度”第六則“完善拖欠賬款常態化預防和清理機制”中，明確提出：機關、事業單位和大型企業不得以內部人員變更，履行內部付款流程，或在合同未作約定情況下以等待竣工驗收批復、決算審計等為由，拒絕或延遲支付中小企業和個體工商戶款項。建立拖欠賬款定期披露、勸告指導、主動執法制度。強化商業匯票信息披露，完善票據市場信用約束機制。完善拖欠賬款投訴處理和信用監督機制，加強對惡意拖欠賬款案例的曝光。

??“作為政府部門，株洲經開區管委會在推動區域經濟發展過程中，應維護政府公信力，秉持契約精神，積極履行合同，維護地方政府形象和營造良好營商環境。”北京新華聯負責人表示。