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??“小區的公共用地、公攤是屬于一、二期共同業主的，三期無權規劃我們這里的共建。”

??“連通處存在圍擋，導致濱江壹號的業主們，不能在御龍山一、二期小區公共區域內活動，嚴重違背了合同約定的‘互通’原則。”

??一道圍欄，兩種觀點，引發一場沖突！

??4月1日，位于四川省成都市成華區御龍山一、二期與華僑城?濱江壹號的數百名業主發生肢體沖突，場面一度十分混亂。

??據悉，沖突發生的所在項目為香港開發商信和集團（以下簡稱“信和集團”）開發的御龍山及華僑城?濱江壹號。御龍山項目原定由四期組成，信和集團建成一、二期，此后華僑城附屬群升發展有限公司收購了信和置業（成都有限公司）80%股權，于2017年接盤三、四兩期，并將這兩期更名為華僑城?濱江壹號。

??同一宗地塊由于不同批次開發、小區品質和相應售價不同，或者因不同開發商建設、不同物業公司管理、商品房與政策性住房混合開發等情況，引發同地塊不同品質小區是否應該“互通”共享配套設施的問題，此前在各地引發矛盾的事件并不鮮見。如上海的新湖明珠城、奧利匹克花園、中星云庭、中海建國里，以及北京部分商品住宅與政策性住房混合開發的小區等，均存在類似情況。

??四川成都華僑城濱江壹號因為圍墻建設引發的兩小區業主利益沖突，具有一定的典型性。目前，成都市成華區司法局、成都市成華區規劃和自然資源局、成華區綜合行政執法局等相關政府部門已經介入。

濱江壹號業主投訴圍墻的回復

??修建方：“互通”拉低小區品質 侵犯業主合法權益

??“華僑城單方面的‘互通’承諾，侵犯了御龍山小區業主的合法權益；御龍山一、二期與濱江壹號，名稱不同，開發商不同，房價不同，物業公司不同，品質不同，憑什么‘互通’？” 御龍山一、二期業主表達了強烈的不滿。

??圍墻作為反映相鄰物權關系的邊界標志物，在城市居住隔離、居民財產安全、領域場所意義等方面，有著不可忽視的影響。尤其是住宅小區圍墻，與開放性的空間相比，能夠讓居住者有更強的安全感。然而，住宅小區修建圍墻并不是簡單的事。

??據記者了解，3 月 25 日，御龍山一、二期業主在得到小區業主委員會授權以后，在項目一、二期與華僑城濱江壹號（原御龍山三期）之間修建了鐵皮圍擋。3月30日又修建了鐵柵欄。

??4月1日，在華僑城濱江壹號項目收房當天，御龍山的業主們發現華僑城濱江壹號拆除了相應圍欄。在御龍山業主們看來，兩個不同開發商（一個為信和集團，一個為華僑城），不同屬性（一個為純住宅，一個為商住一體）、不同物業公司、不同房價、不同品質的小區，根本沒有任何“互通”的道理。

??“當發現圍欄被拆除后，我們就咨詢了相關律師。”4月2日，業主們又重新修復了被拆除的鐵柵欄。

??據悉，御龍山一、二期小區是多年前由香港開發商信和集團在成都市成華區開發建設。2017年9月，信和成都公司及名下的信和御龍山項目整體被央企華僑城公司收購，此后的“御龍山三期、四期”，改由華僑城開發建設，項目名稱也改為華僑城濱江壹號。

??御龍山一期業主王鑫告訴記者，“我們是2015年買的房子，2016年房子交付。當年開發商信和還在，入住以后沒多久剩下那兩塊地就賣掉了。”

??不過，知情人告訴記者，華僑城在接手之后，當時因為限價等各方面因素，屬于高位接盤，就修改了規劃，包括簡配、容積率增加、降低綠化率等。

??記者在走訪中了解到，御龍山業主們普遍認為，御龍山小區品質遠遠高于濱江壹號，華僑城接手御龍山三期四期后，不僅修改了以前的規劃，拉低了小區品質，還單方面對濱江壹號院的業主做了“互通”承諾，侵犯了御龍山業主的合法權益。“同時，如果實現‘互通’，大量濱江壹號業主甚至社會人員可以在御龍山小區自由活動，勢必增加御龍山小區的管理難度，而這些成本的增加，也勢必由御龍山業主進行買單。”

??“小區的公共用地、公攤是屬于御龍山一、二期共同業主的，三期（濱江壹號院）無權規劃我們這里的共建。”

??御龍山二期業主劉強向記者表示，雖然是同一塊地，但卻是不同的開發商分開修建交付。“購房者取得產權以后，如果要‘互通’，就必須征得我們的同意，而不是開發商說‘互通’就可以。根據民法典物權篇，業主對小區專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”

??劉強向記者出示了12345市民熱線向他們業主回復的內容，內容顯示御龍山二期和濱江壹號分別為兩個單獨區劃，容積率、綠化率等經濟指標均獨立，無共用設備設施情況。

??此外，御龍山業主劉強表示，根據民法典物權篇，業主對小區專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。同時，根據《民法典》第271條（小區公共區域的所有權、使用權歸全體業主所有，它的使用、管理由小區業主大會決定），小區內設圍欄圍墻已得到2022年業主大會決議通過，設在小區地界內（非分界線上）合法合規，且不需《規劃許可證》和《施工許可證》，需拆除也要程序合法。同時華僑城購房合同稱“小區內公共區域無任何阻擋”，但不是與其他小區無任何阻攔。

成華區規劃和自然資源局給華僑城濱江壹號業主回函

??拆除方：開發商承諾 政府允許

??“在濱江壹號與御龍山一、二期的連通處存在圍擋，導致濱江壹號的業主們，不能在御龍山一、二期小區公共區域內活動，嚴重違背了合同約定的‘互通’原則。” 華僑城濱江壹號業主則有著完全不同的看法。

??“一、二期（御龍山）業主設置的隔檔圍欄是違建，并且建在三期（濱江壹號院）的入戶門和消防通道位置，對三期住戶安全形成隱患，應該拆除。”

??華僑城濱江壹號的業主王明向記者表示，一、二期（御龍山）業主在沒有法定許可的允許下，闖入（濱江壹號院）三期公共區域，私自搭建圍欄，毀壞三期的公共設施，該行為本身屬于違法。這種伸張自己所謂的合法權益，卻使用違法手段，即便民法典有關于業主修建權利條款，但具體實施也是有規劃法約束，此外召開業主大會和業委會僅僅是程序合法，但并不意味業主大會通過的決議必然合法，若業主大會決議不符合法律規定，則也是違法，在小區內修建原規劃沒有，且現階段未獲得建設許可修建隔離墻的決議本身就不合法。

??同時，王明向記者表示，開發商變更后，再也沒有了“御龍山三期”，而是更名為“華僑城·濱江壹號”。但在開盤售賣時，開發商華僑城已經向購房者作出承諾，濱江壹號將與御龍山一、二期進行連通，不設圍墻，業主可以共享彼此的綠地、配套設施。

??業主張彪告訴記者，包括成都區自然資源和規劃局等職能部門在內，均表示他們小區和一、二期同屬一個小區。在張彪向記者出示的材料里，有一份蓋有成都市規劃管理局印章的《迎暉路塔子山六號地塊三期總平面圖》，其中在二期和三期小區交界處赫然寫著“二期和三期小區之間不設圍墻、共用消防通道。”

??2023年1月16日，成華區規劃和自然資源局在給出回復函中稱：“信和置業（成都）有限公司于2007年通過招拍掛方式取得位于成華區多寶寺片區約373畝土地，現已分期辦理《建筑工程規劃許可證》，您所反映的‘信和御龍山一、二期與華僑城濱江壹號’均屬于該項目。根據項目《建設工程規劃許可證》附圖，該項目分期范圍線沒有隔斷、圍墻等分隔設施。所以大家應該共享御龍山的公共資源。”

??2022年6月份起，三期（濱江壹號院）的業主們發現小區在交付工程中存在一系列質量問題，業主們希望開發商對包括地下車庫、綠化、公建等配套進行整改，把小區整體品質提升上來。在此過程中，三期業主注意到了圍擋的存在，便要求開發商進行拆除。

??然而，在濱江壹號交付前期，御龍山一、二期小區業主在與濱江壹號連通處設置了圍欄，并蹲守數夜，于是就有了文章開頭時的沖突。

??“當時開發商承諾在三批次交房前進行全面拆除。如果這些圍擋一直存在，那么華僑城向購房者許諾的‘互通’肯定不能兌現，我們濱江壹號的業主們也不會前來收房。”

??北京市盈科（深圳）律師事務所李楠楠律師向記者表示，四期同屬一塊宗地、一個規劃條件，一、二期雖已交付入住，但三、四期尚未交付，部分業主不能以成立業主委員會為由代表所有業主的權益。

濱江壹號總平圖

??第三方：按規劃實施 以規劃總圖為準

??“首先，上述三個小區是共用一張土地使用權證只要在一張土地證上，就意味著小區之間不能用圍墻進行阻隔和拆分。一張地面是不能被圍墻拆分開來。”某品牌房企的項目負責人張強向記者表示。

??張強告訴記者，以往這類情況多發生在土地證沒有補全，或者拆遷沒有完成的情況下。

??關于小區建設圍墻，杭州市司法局曾給出過建議，首先小區建圍墻應依法取得建設工程規劃許可。在城市建設中，圍墻屬于構筑物，不與主體建筑一同建設的圍墻，應向規劃管理部門單獨報批申領建設工程規劃許可證。

??其次，小區建圍墻要兼顧相鄰權利人的利益。圍墻反映了相鄰關系這一權利形態。所謂相鄰關系是指不動產的相鄰各方因行使所有權或使用權而發生的權利義務關系。小區新建圍墻不僅要注意地籍界限問題，還應充分考慮是否對相鄰權利人出行、安全等方面產生影響，正確處理好相鄰關系。

??據悉，御龍山一、二期與濱江壹號“互通”之爭，已經持續一年之久，雙方爭議早已公開化且愈演愈烈。雙方均曾反復向成華區職能部門進行情況反饋，但矛盾始終得不到任何化解。

??4月1日下午，濱江壹號數百名業主來到小區內，他們的訴求是拆除圍欄和鐵欄桿，徹底實現兩個小區的“互通”。有多名濱江壹號、御龍山小區的業主也有一致的觀點：此事的根源，在于開發商由信和集團變更為華僑城后，華僑城并未按照原有的品質對濱江壹號進行建設，導致原本同屬一宗地塊的濱江壹號和御龍山，形成了強烈的品質和價格反差。

??雙方多名業主均表示，業主之間其實并不存在“深仇大怨”，往后也需要做鄰居，更希望和睦共處，而非如4月1日一般，彼此之間大打出手，最終還得由華僑城出面來解決此事。但不論“互通”與否，雙方認為“各自利益受損”的觀點均不會改變。

??類似爭議曾以規劃總圖判斷

??據公開報道顯示，此前各地類似的事件并不鮮見。比如上海的新湖明珠城、奧利匹克花園、中星云庭、中海建國里等，均存在不同品質、不同年代小區共存的類似情況。

??以中海建國里為例，知情人介紹，該小區建于2022年，和相鄰的小區老西門新苑就存在類似的歷史遺留問題。

??由于老西門新苑和中海建國里均在同一張土地證上。但兩個小區由于建設年代不同，小區環境、公建設施自然不同。

??中海建國里的業主自行設置了路障，但設完不到一天，就被隔壁的老西門新苑業主拆除，此后雙方矛盾一直不斷。

??當然，也有“和睦相處”的小區，比如新湖明珠城先期建設的一期、一期和此后交付三期，小區物業費各不相同，但依然實現“互通”。

??張強向記者表示，如果實現兩個小區完全的“物理隔斷”，設立圍墻的前提是要滿足新的建筑規范要求，比如小區之間的圍墻要退建至少8米，才能有建筑物。

??同時，兩個完全獨立的小區須配有獨立門崗，開發商還要重新設置出入口和和消防通道。目前，市面上很多小區通過把車庫隔開，小區大門隔開的方式將兩個小區進行半隔離。在張強看來，這些都是開發商在節約成本上打“擦邊球”，本質上還是一個小區。

??類似的情況在上海出現過多次，最終處理結果均是以規劃總圖為準。如非本身就限定明確，否則公建配套是大家一起使用。

??58安居客房產研究院院長張波表示，建筑施工都要按照規劃進行推進，如果政府批示的總平圖（設計規劃圖）沒有圍墻的話，理論上是不能增加圍墻的設置的。同時，張波也表示，有些小區由于是商品房+動遷房混合往往商品房限高加裝圍擋，即便兩個小區物業費不同，也不能以此為由增加圍擋設置，應當以規劃優先。

??“除非申請規劃變更，但更改規劃本身就是一件很復雜的事。

??據記者了解，4月5日，成都市成華區司法局、住建委、資源規劃局、綜合執法辦等相關政府部門已經介入，向一、二期業主表示，圍墻最終的去留一切以法律為準，業主也表示準備走司法程序，按法律執行。

??不過，濱江壹號的業主則向記者表示，相關部門已經要求對圍墻進行限期拆除。

??（應受訪者要求 文中王鑫、劉強、王明、張彪均為化名）