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??“如果知道這個項目的前身，我是萬萬不會跳進這個坑的。”

??陜西西咸新區君合天璽項目（以下簡稱“君合天璽”）業主林霄說。她在接受中國房地產報記者采訪時介紹，自己于2019年購買了該處房產，按照合約規定開發商應在2021年11月30日進行交付。此后，開發商將交付日期延至2022年6月30日。如今，距再次約定的交付時間不到2個月，該項目仍有大量工程未完成，恐怕再次爛尾。

??林霄口中的君合天璽位于陜西西咸新區灃東新城昆明路與富源二路交會處西南角，項目開發商為陜西冠澤房地產開發有限公司（以下簡稱“冠澤房地產”），法定代表人為毛某。

??公開資料顯示，該項目總占地45123.33平方米，總建筑面積183431.27平方米，住宅117930.65平方米，商業7007平方米，產品涉及住宅、公寓及幼兒園。根據規劃，項目樓棟總數為10棟，總戶數1176戶。

??“之所以說害怕‘再次爛尾’，是因為這塊地和毛某創建的其他房地產公司此前曾兩次上演‘爛尾’戲碼。”林霄表示。

??君合天璽的問題由來已久：早在2009年，毛某就在這一地塊上以“肖里新居”案名進行房屋銷售和開發，在肖里新居項目經歷爛尾后，毛某旗下的相關公司又在2013年將項目改名為“潤澤曦城”進行建設和銷售，此后項目再次爛尾；2017年6月，毛某為法定代表人的冠澤房地產再次摘得該地塊一宗土地，并于2019年以“君合天璽”的項目名開始對外銷售。

??另一名業主劉園則告訴記者，該地塊目前還存在土地糾紛和項目監管資金不知去向等問題。

??5月5日，中國房地產報記者就項目停工問題致電陜西西咸新區灃東新城住房和城鄉建設局（以下簡稱“灃東新城住建局”）了解情況，接線工作人員表示，記者需先向西咸新區灃東新城宣傳部報備，待其同意方能進行采訪。隨后，記者致電西咸新區灃東新城宣傳部，并按工作人員要求留下聯系方式等待回復。截至發稿，未收到回復。

??4月27日，業主們來到君合天璽項目施工現場，發現工地上仍是一片狼藉景象。

??進度緩慢惹爭議

??“我們購買君合天璽時，并不知道它跟之前爛尾的開發商有這么大的關系。”一名業主向記者解釋，冠澤房地產原來是由東原房地產開發集團有限公司（以下簡稱“東原房地產”）、當代君合投資有限公司（以下簡稱“當代君合”）、西安君舜置業有限公司（以下簡稱“西安君舜”）合資成立的，前期房屋的開發、宣傳一直是以東原房地產和當代聯合的名義進行的。

??2019年5月，東原房地產撤資，之后冠澤房地產內部股權多次發生變動。如今，該公司的股權比例為西安君舜占股40%、當代君合占股40%、陜西垣鑫潤澤投資集團有限公司（以下簡稱“垣鑫潤澤”）占股20%。

??據了解，垣鑫潤澤、西安君舜均為冠澤房地產法人代表毛某此前出資成立，且垣鑫潤澤為原潤澤曦城項目開發公司，有項目爛尾歷史。

??在東原房地產撤資后，就有業主曾對項目施工進展提出疑慮，這一疑慮則在2020年加劇。

??2020年8月，有業主通過“領導留言板”向當地職能部門留言稱，2020年初別的樓盤都復工了，君合天璽樓盤進度緩慢，遲遲不開工。直到8月份業主開放日，全體業主發現樓盤建設的進度遠遠落后于承諾計劃。

??該業主還稱，監管資金開發商一直在取用，且余額已經僅剩幾千萬元，根本不夠樓盤的后續建設費用，甚至面臨爛尾風險。

??該業主介紹，項目的10棟樓分別是1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#（公寓）住宅樓及幼兒園，1#、3#、5#、6#號樓合同交付日為2021年11月30日，其中，1#、3#號樓為精裝交付；2#、9#合同交付日為2022年5月30日。

??到2021年3月，有業主發現小區的施工幾乎沒有任何進展。在其投訴后，陜西灃東新城住建部門介入協調。該業主表示，相關部門協調后施工進度才有所加快。

??到原先約定的交房日期，業主們等來了一份“延期交房通知書”。

??冠澤房地產在通知書中表示，因突發公共衛生事件及全國性大型運動會舉辦等因素，導致君合天璽項目整體施工進度滯后，水、電、暖、天然氣、外網等配套安裝施工仍不具備進場條件。君合天璽項目1#、3#、5#、6#號樓既定交付時間受到嚴重影響，不能如期交房，我公司會按2020年底施工計劃1#、3#、5#、6#號樓2022年4月30日達到房屋使用條件的節點目標全力推進工程，預計交房時間將不晚于2022年6月30日。

??2022年4月29日，該項目公眾號發布了當日工程進展。據該公眾號內容，原應于4月30日達到房屋使用條件的1#號樓外保溫完成（作業限制區外），外墻真石漆完成90%；百葉窗安裝完成80%；精裝總進度50%。3#號樓外保溫完成（作業限制區外），外墻真石漆完成85%；百葉安裝完成40%；精裝總進度完成30%。5#號樓除線纜外，公區穿線及戶內穿線全部完成；插座面板安裝完成；公區裝修完成40%。6#號樓除線纜外，公區穿線及戶內穿線全部完成；公區裝修完成50%。

??5月3日，業主們來到項目施工現場，看見的仍是有大量工程未完成的場景。

??業主擔心項目再爛尾

??對于項目當前的施工現狀，業主們的態勢并不樂觀。

??林霄告訴記者，“按照這個進度，6月30日完成交付是不可能的。何況，項目還存在其他諸多問題。”

??其中一個問題，是關于項目建設用地紅線范圍的爭議。

??劉園介紹，君合天璽項目北側紅線范圍與鄰村肖里村村道重合，雖然政府回復稱肖里村村道已納入2022年拆遷計劃，但一直未落地。因此，項目北側土方開挖和車庫施工遙遙無期，1#、5#樓單元門無法施工，業主面臨“有家上不了樓”的窘境；北側設計有消防環路，不施工驗收也無從談起。

??同時，業主們在項目交付延期后，與開發商及相關職能部門的溝通中了解到，該項目還存在監管資金被挪用情況。

??2020年8月10日，業主們曾前往西咸新區灃西管委會信訪局請求有關職能部門予以協調、監督解決項目停工問題，西咸新區灃西管委會信訪局及灃東新城住建局領導當天組織開發商代表、業主代表進行了會談，現場建立了開發商、業主代表、政府部門三方項目推進微信群，并承諾于2020年8月11日向業主們公布資金監管賬戶余額。

??“此前該項目應有累計超7億元購房款。2020年8月11日，灃東新城住建局工作人員在項目推進微信群公布監管賬戶資金：剩余3.47億元。”一名業主向記者提供的微信聊天截圖顯示，1#、3#、5#、6#號樓監管賬戶為中國銀行，2#、9#號樓的監管賬戶為華夏銀行。截至2020年8月11日，華夏銀行監管賬戶余額為7482萬元，中國銀行監管賬戶余額為2.7275億元。

??不過，這一數據在幾天后被冠澤房地產法定代表人毛某推翻。

??據一名業主代表介紹，2020年11月20日，毛某、業主及上述灃東新區住建局工作人員于售樓部再次見面會談，毛某親口告知業主們資金監管賬戶只有7000萬元。

??記者注意到，就君合天璽項目資金問題，陜西西咸新區新城住建局曾于當年11月30日發布過一份關于冠澤房地產的扣分情況公示。公示顯示，君合天璽項目因資金問題導致施工進度緩慢，部分樓棟甚至長期停工，引發200多名業主集體上訪，已造成極其惡劣的社會影響。按照《西咸新區房地產開發企業信用信息管理實施細則》要求，對該公司因企業處理不力造成惡劣影響，直接評定為四級（信用等級差），納入重點房地產開發企業監管名單。

??對于上述情況，中國房地產報記者撥打了冠澤房地產預留電話，無人接聽。記者致電灃東新城住建局，接線工作人員表示，記者需先向西咸新區灃東新城宣傳部報備，待其同意方能進行采訪。隨后，記者致電西咸新區灃東新城宣傳部，并按工作人員要求留下聯系方式等待回復。

??“兩次開發爛尾樓”的開發商再摘地

??在劉園看來，開發商獲得這塊地的開發資格就是導致業主如今困境的開端。

??業主們質疑，“這家開發商已經在這塊土地上爛尾過兩次了，怎么還能拿地？”

??記者查詢該開發商過往發展了解到，從2009年起，毛某就在這塊土地上以“肖里新居”為項目名，進行房屋的銷售宣傳。隨后幾年，肖里新居便進入施工緩慢、隨后停滯的狀態，成為爛尾樓。

??到2013年，由垣鑫潤澤持股95%的西安潤澤置業有限公司（以下簡稱“西安潤澤”）將項目改名為“潤澤曦城”進行建設和銷售。同時，該項目還存在未批先建情況，在建設進行到一半時，再次進入施工緩慢、停滯的循環。

??當年的潤澤曦城業主曾組織過多次維權，未得到結果。在肖里新居、潤澤曦城相繼爛尾之后，毛某于2017年成立了冠澤房地產，并在同年6月以冠澤房地產的名義取得了如今君合天璽所在地塊。

??此后，冠澤房地產又找來當代君合、東原房地產，以東原房地產和當代聯合開發之名銷售君合天璽房屋。

??值得注意的是，在如今君合天璽的9棟樓中，7#和8#號樓就是最早的肖里新居，5#和6#號樓則是此前的潤澤曦城。

??2018年，由垣鑫潤澤持股100%的西安君舜成立，并在東原房地產退出后，以持股40%的占比出現在冠澤房地產股東之列，垣鑫潤澤和當代君合分別占股20%和40%。

??“我在買房時是很謹慎的，看到君合天璽是有《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證》‘五證’才簽的合同，這樣一個有‘前科’的開發商，又是如何取得‘五證’的？”劉園表示。

??對于業主們的疑問，記者采訪了北京市漢華律師事務所律師齊正。齊正告訴記者，有爛尾歷史的開發商是不影響再拍地和開發房地產項目的，因為法律對此沒有明確限制。

??同時，齊正也表示，當地頒發五證及允許開發商競得土地的部門應該不會因此存在違規或者瀆職。但是開發商的商品房預售款應當是能覆蓋建設施工成本的，如果開發商將預售款正常轉入資金監管賬戶，政府相關部門對監管賬戶內的資金進行了合法有效監管，商品房一般上不會爛尾。所以，如果政府相關部門沒有對監管賬戶資金盡到監管職責，可能存在瀆職或違規。

??（應受訪者要求，文中林霄、劉園等均為化名）