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??編者按

??化解爛尾樓盤及其信訪突出問題，是不少二三四線城市面臨的重要經濟和社會民生工作。近期我們記者連續(xù)調查獲得的情況顯示，出現(xiàn)的這些爛尾樓具有一定的普遍性，主要暴露了城市建設和房地產開發(fā)過程管理不到位、執(zhí)法不嚴格和政績觀出了問題。爛尾原因中兩大情況最為突出：一是開發(fā)商違規(guī)挪用資金和資金斷裂，二是地方政府默許開發(fā)商“邊建設邊補證”而出現(xiàn)無證出售行為。

??而且，每一個爛尾和問題樓盤都是“木已成舟”，群情洶涌才被揭開，化解起來極其困難，有的長達十余年也沒有化解完成。對于老問題，我們建議：一方面明確部門職責，形成管理合力，加大執(zhí)法監(jiān)管和事后追責力度；另一方面，要嚴格落實房地產開發(fā)資金和建設手續(xù)的監(jiān)管和審批。

??回避爛尾樓問題那就是不作為不擔當。無論是現(xiàn)在，還是未來，化解爛尾樓要從人民群眾實際感受和需求出發(fā)，創(chuàng)新和深入細致地做工作，把難啃的“硬骨頭”啃下來。

??丁遠蘭 中房報記者 劉洪材 四川金堂報道

??成阿新城停工的9年時間里，購房人不斷奔波希望盤活它。這是一條還看不到光的路，他們也不知何時才能走到盡頭。

??成阿新城位于四川省成都市金堂縣的成都-阿壩工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內，是“產城一體化”城市開發(fā)區(qū)重點商業(yè)配套項目，也是成都、阿壩聯(lián)合打造的產業(yè)園“產城互動”城市核心樣板。

??購房者認為，成阿新城作為全國唯一地震災后產業(yè)重建園區(qū)的配套項目，卻因資金鏈斷裂停工9年，成為金堂縣最大的爛尾樓，實在不應該，“280戶購房者和數位債權人都深陷其中，進退兩難”。

??中國房地產報記者了解到，2021年年初，成阿新城項目被當地法院司法變賣2.98億元，目前處于破產清算中，債權人申報的債務超過20億元，具體還在統(tǒng)計之中。

??對于購房者、施工單位而言，這是一場突如其來的“災難”。

??“近期問政四川網絡平臺上金堂縣住建局回復稱：待項目法拍程序完成后，將由接盤公司為您具體辦理不動產權證書，說明仍可以收房。可是，破產管理人通知我們解除購房合同，這意味著房子沒了。”購房者肖軍（化名）無奈地說。

??與肖軍他們這些購房者一樣的遭遇，還有6家墊資建設的施工方，他們可能也會遭遇血本無歸的局面。

??8月11日，中國房地產報記者在成阿工業(yè)園內調查，看到幾棟爛尾樓上寫著“冤”“還房”“奸商還錢”等醒目大字。圍墻里的荒草野蠻生長，建筑表面在雨水的日久沖刷后已露出斑駁的痕印。

??破產清算

??按照規(guī)劃，成阿新城占地216畝、規(guī)劃建筑面積為51萬平方米，是成阿工業(yè)區(qū)內一個重要配套項目，其重要性對整個工業(yè)區(qū)來說不言而喻。

??2012年，由四川中科盈文化旅游開發(fā)有限公司(以下簡稱“中科盈公司”)開發(fā)建設，項目開發(fā)分為兩期，一期包括休閑體驗區(qū)、娛樂體驗區(qū)和特色餐飲等業(yè)態(tài)，項目初期定名為藏羌風情街，后更為“成阿新城”。

??當地人都認為，成阿新城作為“災后重建”重大部署的旗下項目，會成為金堂縣一張發(fā)展的名片，但從2012年企業(yè)入場施工后，不到一年時間就停工，此后再沒復工。

??成阿新城勞務承包人張啟斌告訴記者，2012年10月起，就有四川亞立勞務建筑有限公司、四川國泰仁和環(huán)境工程有限公司等6家建筑施工單位先后進場施工，可到了要按合同支付相關工程進度款時，開發(fā)商只支付了少部分工程款，并讓施工單位繼續(xù)墊資施工，承諾等房子預售后就付款。2013年7月，在開發(fā)商還未支付相關款項的情況下，施工單位被迫停工。”

??張啟斌說，項目最開始時是不差錢的，民間借貸來的錢，房子預售款，加上建筑施工方的墊資，成阿新城項目有幾個億的建設資金。“但中科盈公司最初的控制人楊某挪用了這筆款項，用以填補其揮霍無度的虧空。”在資金無以為繼之后，中科盈公司更換了掌舵人，這位新的掌舵人正是項目民間借貸的債權人伍某。

??金堂縣住房和城鄉(xiāng)建設局在問政平臺中證實：中科盈公司由于自身經營管理不善，導致資金鏈斷裂，造成工程款拖欠和無法按期交房。

??阿里法拍上成阿新城變賣競拍確認書。

??記者從人民法院訴訟資產網看到，金堂縣人民法院于2019年10月起先后對金堂成阿工業(yè)園“成阿新城一期”1-13、77、88棟在建工程和3宗商服用地使用權發(fā)布了第一次拍賣、第二次拍賣、變賣的公告。京東拍賣和淘寶拍賣信息顯示，前兩次拍賣均無人競拍進入流拍階段，拍賣價格從最開始5億多元降為4億多元、3億多元，最后項目在變賣階段被成都天府水城環(huán)境資產管理有限公司以2.9816億元競得。

??記者在企查查上看到，成都天府水城環(huán)境資產管理有限公司的實際控股人為金堂縣國有資產監(jiān)督管理和金融工作局。也即是說，項目目前屬于金堂縣的國有資產。

??為求證相關情況及案件的最新進展，記者聯(lián)系了金堂縣人民法院相關工作人員，對方以案件正在審理為由拒絕了采訪。

??深陷“泥潭”

??“成阿新城”是成阿工業(yè)園區(qū)產城一體化城市開發(fā)區(qū)重點商業(yè)配套項目。從園區(qū)開車到成都市區(qū)，不過一個小時左右的距離。建設之初，看好投資價值的人不在少數。

??成阿新城與業(yè)主的購房協(xié)議。劉洪材/攝

??記者了解到，他們大部分都是失地農民。當初地方政府在規(guī)劃震后重建產業(yè)園的項目用地時，將這里原本的土地和房子征用后，把這些失地農民安置到了距離成阿新城項目不遠處一個名為“巴德小鎮(zhèn)”的小區(qū)。當初成阿新城開盤時，不少失地農民就在成阿新城置辦了商鋪，打算作為將來生活的日常經濟來源，280戶業(yè)主至少有一半以上都是全款購房。

??“當時買房子熱鬧得很喲！警車都來開道做宣傳，都生怕買不到。”置換了巴德小鎮(zhèn)商鋪做小生意的鄧先生向記者說。當時看到大家都在買房，他們也趕忙用當地政府征地給的補貼和家里攢下來的積蓄花了42萬元，買了成阿新城一個30多平方米的商鋪。

??項目開售當日，現(xiàn)場舉行了開盤儀式，邀請了包括來自美國、巴西、阿根廷、烏克蘭等十多個國家的世界超模蒞臨成阿新城接待中心，還帶來了禮服秀和沿街花車巡游。

??開盤當日，成阿新城首批次230余套均價15000元/平方米價位的商鋪被搶購一空。可讓購房者沒能想到的是，項目僅僅過了不到一年就停工了，此后再也沒有復工，變成了金堂縣最大的爛尾項目。

??另一位購房者肖軍告訴記者，項目停工這么多年，不說交房，就連復工的希望都看不到，結果項目現(xiàn)在都已經被變賣了，我們收房也化為泡影。

??“沒有地了就想買個鋪面做點小生意或者收點租金，作為以后的生活來源。最開始有地方政府招商引資，當時也沒注意到項目沒有預售許可證，老百姓根本就不懂這些，那想到后頭會變成這個樣子嘛！”肖軍說。

??此后，購房戶開始了艱難的漫漫維權之路。2016年，當地政府給全款買房的120位購房戶置換了過渡的商鋪。

??有業(yè)主向記者反映，這只是當地政府為了緩解上訪壓力和安撫情緒的權宜之計，實際上愿意置換的并沒有幾個，而且所有的定價和置換規(guī)則都是當地政府所屬的企業(yè)制定，購房者按照規(guī)則置換，面積不夠的不給補差價，面積超出的卻要繳納費用，而且不愿意置換的業(yè)主也沒有違約金，這就是明顯的霸王條款，當時業(yè)主也沒有其他選擇余地，置換以后多少有些經濟收入，大部分業(yè)主無奈之下也都接受了。

??在記者調查過程中，不少業(yè)主都紛紛前來講述他們的遭遇：“從始至終，當地政府和開發(fā)商都沒有主動聯(lián)系過購房業(yè)主去推進項目的發(fā)展，直至項目變賣成功以后，他們被通知開第一次債權人大會，才知道項目已經被變賣。”

??有業(yè)主講述在維護權利的這些年里，一直都沒有得到實質上的進展，甚至出現(xiàn)過因上訪的承建商被拘留，購房者到成都市維權被警察“接回來”的情況。

??據承建商一位知情人介紹，中科盈公司換了實際控制人后，對成阿新城項目的推進無實質進展。后來才得知，直到2015年2月6日以前，成阿新城項目甚至還未辦理施工許可證，但開發(fā)商為了盤活資金，便在預售方面做手腳，本來成阿新城項目只有少量房源取得預售許可，但開發(fā)商從2012年10月開盤后，將未取得預售許可證的房屋賣給毫不知情的購房者們。

??這位知情人還透露：從2012年10月進場施工至2015年2月6日，這期間長達28個月，成阿新城項目只取得了1.6萬平方米的預售許可證，卻賣出了200多套房源，那時的金堂縣房管局一直未制止這種違規(guī)銷售行為。

??“既然是災后重建項目，事關民生，政府部門就應該加強監(jiān)管，不應該任憑開發(fā)商胡作非為。”一家承建單位負責人說，楊某如果最初未挪用項目資金去揮霍，成阿新城很可能不會淪落到現(xiàn)在這個地步。

??提出質疑

??據購房業(yè)主方委托的上海秦兵律師事務所律師魏云濤稱，成阿新城項目被司法拍賣后，金堂縣人民法院在半個月內受理了債權人胡偉對開發(fā)商中科盈公司的破產清算申請，并按照破產程序指定北京康達（成都）律師事務所擔任破產管理人，依法推進開發(fā)商中科盈公司破產清算的各項工作。

??管理人在接手后，于2021年2月初向業(yè)主發(fā)出解除合同的通知，稱成阿新城項目已變賣給成都天府水城環(huán)境資產管理有限公司，業(yè)主們之前購買的商鋪已無法交房；同時告知業(yè)主要按照破產程序來申報自己的債權，債權確認以后，將會根據項目的資產及債權的清償順序計算相應的分配金額。

??記者一直未能聯(lián)系上項目負責人，其開發(fā)商指定的破產管理人相關人士向記者表示，目前項目將按照法律規(guī)定召開第二次債權人會議，確認相應債權人的債權，之后會進入到財產分配方案的制定環(huán)節(jié)。

??“可最初估值5.4億元的項目經過層層拍賣最后卻以2.98億元的低價變賣。如果按照破產清算的程序走下來，施工方和銀行等擔保債權人的債權清償順序都要比購房業(yè)主更靠前，這也就意味著，能分到購房業(yè)主手里幾乎沒有多少錢了。”魏云濤告訴記者。

??魏云濤向記者表示，金堂官方在整個成阿新城的項目處置環(huán)節(jié)還存在諸多疑點：

??其一，拍賣過程中存在諸多不合理。按照法律規(guī)定，民事執(zhí)行過程中的拍賣在拍賣多項財產時，如果債務人的部分財產賣得價款足以清償拍賣執(zhí)行申請人債權的，對剩余的財產應當停止拍賣。同時，被拍賣的多項財產在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴重減損其價值的，才應當合并拍賣。成阿新城項目拍賣時，申請拍賣的幾位債權人的金額并不高，其中可查到最大的債權額度不到3000萬元，但最終被拍賣的卻是開發(fā)商5.32億元的全部資產，這點同法律規(guī)定和正常司法實踐有非常大的脫鉤。另外，結合整個項目的資產分布和建設狀況，也看不出來有符合“不可區(qū)分”及“分別拍賣會嚴重減損價值”的情形。

??值得一提是，此前拍賣過程中，金堂縣住建局在網絡政務服務平臺曾針對業(yè)主的質疑投訴回復：“縣法院擬定于7月將項目掛網拍賣。下一步我局將積極協(xié)調對接市（縣）級國有企業(yè)參與項目競拍，待項目法拍程序完成后將由接盤公司為您具體辦理不動產權證書。”

??魏云濤認為，出于對當地政府及行政機關背書的信任，業(yè)主們并沒有在拍賣過程中提出異議，但讓他們意想不到的是，這份信任最終卻導致了業(yè)主在發(fā)現(xiàn)自己被解除合同拿不到房屋時，無法再通過法律程序提起執(zhí)行異議之訴來維護自己的權益。雖然業(yè)主現(xiàn)在還能對金堂縣法院的拍賣行為提出執(zhí)行異議，但執(zhí)行異議之訴和執(zhí)行異議本身有著重大的區(qū)別，前者程序中，法院需要開庭進行實體審理，但后者卻只需要書面形式審查，對業(yè)主權利的救濟力度有著非常大的差別。

??其二，項目受理時間非常迅速。從全國各地爛尾樓處置經驗來看，出于債權關系復雜，涉及人數眾多的原因，房地產開發(fā)企業(yè)破產案件受理周期普遍較長。即使在當地政府和法院支持的情況下，債權人提交申請后，也需要在政府和法院聯(lián)動基礎上先協(xié)調各方形成大致意見或者初步方案，以確保案件能夠順利進入重整程序，這一過程動輒需要半年以上的時間。而成阿新城項目在2020年11月22日拍賣完畢以后，原本應當受償的拍賣執(zhí)行申請人胡偉卻在12月1日向法院提出了針對中科盈公司的破產清算申請。隨后，金堂法院僅用了13天就作出了同意受理破產清算申請的裁定。業(yè)主還沒反應過來，就被告知項目要破產清算了。

??“根據成都市東進戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，成阿新城項目所在的淮州新城片區(qū)將作為成都未來工業(yè)發(fā)展的主要承載地，再結合成阿新城是緊鄰周邊萬人小區(qū)的唯一商業(yè)中心，這塊地還是有很大的開發(fā)潛力。現(xiàn)在這個局面，某種程度上其實也是各方之間對于未來發(fā)展的博弈。”魏云濤認為。

??目前，被駁回執(zhí)行異議的部分業(yè)主在委托秦兵律師事務所后，已經向成都市中級人民法院提交了執(zhí)行復議申請書，請求撤銷金堂縣法院駁回執(zhí)行異議的裁定及對成阿新城項目的拍賣。同時，也針對管理解除合同的通知提起了異議訴訟，成都中院于8月24日對管理解除合同案進行了二審，目前尚未做出判決。但撤銷拍賣的執(zhí)行復議卻長期處于審理狀態(tài)。

??為何有條件可以破產重整而判決為破產清算？為何評估5個多億最后變賣不到3個億？當地政府在處置環(huán)節(jié)為何被質疑等諸多問題，記者向金堂縣政府各方提出采訪要求，官方均以目前此案還在破產清算的審理階段拒絕了采訪。

??一位接近事件的法律專業(yè)人士認為，造成成阿新城項目爛尾，當地政府部門有不可脫卸的責任，在手續(xù)不齊全的情況下，國土、房產局等部門放任成阿新城項目施工，當項目無以為繼，到了無法收拾的地步時，政府部門又在同一天(2015年2月6日)給項目辦理建筑施工許可證、商品房預售許可證等相關證件。但到目前為止，當地政府部門并未能盡到該盡的責任，以“商業(yè)行為”為由脫卸責任。

??后續(xù)事態(tài)發(fā)展，記者將予以持續(xù)關注。

??記者后記

??大多數爛尾樓都因資金斷鏈而停工，眾多的購房者和承建商往往因此成為受害者來買單。這就警示政府管理部門，從拿地到售賣，任何一個環(huán)節(jié)如若監(jiān)管不力，都將帶來不可估量的損失。

       但值得深思的是，成阿新城頭頂一個“災后重建”的光環(huán)，也是地方政府創(chuàng)造政績的重要元素，一旦爛尾，不僅僅牽扯無數個家庭的利益和幸福感，還容易引發(fā)社會問題。地方政府監(jiān)管部門在房地產項目資金監(jiān)管，以及在解決爛尾樓的問題上，要有提前發(fā)現(xiàn)問題、及時化解風險的監(jiān)管意識，像四川成阿新城的爛尾教訓，當以吸取。