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??2024年11月住房城鄉建設部、財政部聯合印發通知提及，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近300個地級及以上城市。地級城市資金能平衡、征收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持范圍。

??雖然從總數和范圍上看，城中村改造的步伐正不斷加快。但若落實到具體項目，不難發現仍有部分項目面臨進展緩慢、企業資金壓力較重等問題。

??鑒于此中央、地方政府正不斷推進創新舉措，從資金端、土地端等多個角度出發，積極尋找并實施有效的解決方案。

??上海作為走在城中村改造前列的典型城市，早在2022年，上海中心城區成片二級以下舊里房屋改造便已全面完成。

??截至2024年底，上海市已累計啟動了93個城中村改造項目。根據上海最新的城市更新目標，到2025年，中心城區零星二級舊里以下房屋改造將全面完成，小梁薄板房屋改造也將基本完成。

??本文主要以上海城中村改造為例，為市場提供參考。

??在上海的項目中，國有企業發揮著主導作用，其中區屬國企占據近五成，城投平臺占比超兩成。民營企業方面，以大華、瑞安、萬科等8家企業為主要參與者。但近年來，民企的參與度呈現下滑趨勢，從首輪認定項目的22%減少至目前第三輪的13%。并且預計隨著第二、三輪認定項目合作單位的進一步引入，這一比例還將繼續下降。

??其中部分項目的推進速度也相對緩慢。以小昆山鎮港豐村與陸家埭村城中村改造項目為例，其計劃通過引入產業空間并整合公共服務設施，實現“科創綠谷、產城融合”的目標。盡管該項目于2024年4月發布了合作單位遴選的招標公告，但遺憾的是項目最終流標，目前仍未確定合作單位。與2014年上海首輪城改相比，如今企業在對待城改項目時顯然采取了更為審慎的態度。

??1、古鎮老街、產城融合類改造占比明顯提升，改造成本進一步加大

??根據統計，目前城改項目規劃情況可以大致劃分為以下三類：

??第一類是以住宅建設為主導，融合商辦、公服等的綜合開發。該類在項目規劃中往往占據較大比例，旨在打造功能完備的綜合性居住社區。

??第二類是圍繞古鎮老街等特色，打造輕度假旅游體驗的開發模式。在第三輪認定項目中，該類規劃占比逐漸攀升至40%。以蟠龍天地為典型的古鎮類城中村改造項目取得了成功實踐，也極大地加速了同類項目的開發進程。

??第三類是以產業項目作為核心驅動力的產城融合類城改。在第三輪認定中此類規劃的項目數量也有所增加。

??當然古鎮老街以及產城融合類的改造項目涉及文保建筑修繕、優質企業導入、多功能業態融合等層面，且上述規劃的較多項目占地面積往往超過千畝，總投資亦在百億以上。目前除了瑞安之外，尚未有其他民企涉足。

??2、城改項目向城市外郊環傾斜，銷售去化壓力較大

??隨著上海中心城區的城中村改造項目逐漸減少，新認定項目的地理位置更偏向于五大新城和城市郊環區域。

??近年來隨著房地產市場步入下行周期，城中村商品住宅的去化率普遍跌落至50%以下。除了市場環境的影響因素外，這些項目往往位于非核心地段，周邊多為安置房及亟待改造的城中村，加之改造周期較長，區域規劃尚不確定，相關配套設施也有待健全。相較于市中心的城市更新項目，其住宅往往面臨著更為嚴峻的去化壓力。

??由于項目規劃趨勢的變化進而導致改造成本的增加，浦東新區唐鎮小灣村、暮二村等地塊城中村改造項目采取了創新策略，即將產業用地與部分住宅用地進行組合出讓，以此優化資源配置，更有效地達成項目資金平衡的目標。而且規劃能級較高的項目往往也能帶來更多的資產溢價空間。

??2024年以來中央、地方金融支持城改力度明顯加大。2024年國開行新增城中村改造專項借款3817億元，覆蓋北京、廣州等城市共723個城中村改造項目。其中根據南寧、合肥等5市所公開的數據顯示，專項借款可占城中村改造項目總投資近八成。

??2024年10月17日，住建部計劃通過貨幣化安置等方式新增改造100萬套城中村及危舊房。10月末財政部又提前下達2025年城鎮保障性安居工程補助資金，其中涉及城中村改造100億元。同時地方政府專項債繼續發力。11月上海計劃發行2024年專項債90億元，其中轉貸區級22.5億元用于城中村改造等多個領域。

??當前城中村改造已獲得了千億級別的資金支持。可以預見自2025年起，隨著各項政策效應的逐漸顯現以及資金的陸續到位，一批長期陷于停滯狀態的城中村改造項目有望迎來重啟契機，同時新項目開工時間也有望提前。

??在拓寬融資渠道方面，未來也可以多加利用城市更新專項基金、市政基礎設施領域公募REITs等方式，旨在吸引更多社會資本積極參與城中村改造。