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??近日，由上海易居房地產研究院主辦，上海市房產經濟學會、上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會、上海市城市更新研究會支持，“2024迎新易居論壇暨2023城市更新優秀實戰案例發布會”在上海大劇院召開。這次論壇既為新年開局奉上了真知灼見，又為“2023城市更新企業實戰案例推介活動”畫上了圓滿句號。參加論壇的有主辦方領導、相關企業領導和房地產行業專家、深耕城市更新領域的企業專家及各方代表等約三百人。

??一、企業是實施城市更新行動的生力軍

??在實施城市更新行動中，政府是主導，而企業是不可或缺的市場主體，企業在市場資源配置中是推動者、承擔者，乃至創新者。在這一過程中，企業與政府及其他社會主體休戚與共，可以說，企業的活躍程度、專業程度以及企業在建設和運營城市更新項目的水平和質量決定了城市更新發展的水平與質量。

??上海易居房地產研究院副院長崔霽作為圓桌論壇的主持人首先指出：“企業在城市更新中擔任策劃設計主體、改造建設主體、投融資主體、產業和地產經營主體、技術和產品創新主體、文物保護和文化傳承主體、物業管理主體和系統優化主體等八大主體角色，編織著城市更新充滿活力的網絡”。

??在我國實施城市更新行動中，企業發揮著不可或缺的重要作用，在實踐中推動著我國城市更新的持續發展。同時，在實施城市更新行動中還需要有一批專業造詣的企業家。為此，會議在圓桌論壇環節，邀請了7位實戰派的企業專家，共同對企業實施城市更新行動的痛點和創新模式展開熱烈討論。

??二、企業實施城市更新行動面臨諸多痛點難點

??在圓桌論壇上，企業專家們直面城市更新實踐中的企業痛點、難點，紛紛分享了自己在城市更新行動中的經驗與觀察。他們的發言中，透露出對企業如何更好地參與城市更新的關切與思考。

??1.更新項目尚無標準化路徑，企業要把不確定性轉化為確定性

??“企業在城市更新項目中，最大的痛點在于非標準化的特點非常明顯，政策多為一事一議。”上海地鐵資產投資管理有限公司董事長莊巍如此表示，引發了在場嘉賓的共鳴。他指出，城市更新項目整個實施流程不像純商業地產或銷售型地產，政府已經把包括從收儲到開發的每一個環節都規定地比較清楚，雖然已經出臺了完整的城市更新條例，但是城市更新其規劃調整、補地價方式、轉型路徑（補地價還是收儲再來）等在實際操作中“一事一議”特征非常明顯，這就導致項目受規劃政策的不確定影響，成本難以準確測算，因此相關投資資金也就難以被導入進來，這是中國上百個城市進入城市更新階段后，急需解決的問題。

??招商蛇口華東研究院院長陳杲也提出了這一點，他認為企業在實施城市更新項目時存在的設計難（文保要求高）、建設難（地鐵下穿等技術難點）、銷售難（雙限價）等問題。一是規劃上存在的業態要求、容積率要求，帶來的政府要求與終端客戶要求難以平衡，導致上位規劃調整周期長、成本不確定等，這些導致經濟賬非常不好算。二是招商蛇口做的上海市中心城市更新項目與常規的房地產項目有很大的區別，項目普遍地段具有稀缺性，舊改拆遷工作周期長，可控力不強，導致前期策劃時項目不確定性非常大，而作為強調確定性的央企，難點就在于如何把不確定性轉變為確定性。

??2.企業對城市更新思維的認知轉變是關鍵，實現政府、產業和社區的聯動發展是難點

??上海建工房產有限公司總建筑師易恒分享了上海建工在上海市中心風貌保護區城市更新項目中的體會，當時在參與風貌保護類城市更新項目時沒有成熟的拆遷原則，面臨主觀因素大于客觀因素的狀況，如何一步步確定風貌分級保護的原則，確立控規調整的標準和尺度。此外，轉變企業對城市更新思維的認知和模式的認知，也是一個痛點，即現階段的城市更新一定要告別大尺度“手術式”的城市更新，轉變成“新陳代謝式”的再生，這也就需要企業從組織架構到人員技術儲備，都需要做出相應調整。

??上海東方明珠房地產有限公司副總經理謝藝偉認為，城市更新的非標準化就要求我們具體問題具體分析。其難點就在于如何確保將資源稟賦各不相同的項目與政府、產業和社區進行聯動發展，將城市更新融入政府和產業的宏大敘事中去，以及如何在細微之處見功底。

??3.央國企盤活存量土地，商辦占比大、自持高、產業導入是難點

??中遠海運資產經營管理有限公司副總經理戴達在交流時表示，房地產非主業的央企做城市更新項目時痛點更大，存在兩個顯著的痛點難點。一是房地產非主業的央企項目通常自持比例要求高，難以通過快速變現的產品調節盈利，產業導入是難點；二是雙限價等房地產政策，忽略了企業的較多隱性成本，包括時間、資金成本，實際上企業在平衡經濟利益與社會責任方面非常難。

??4.城市更新退出路徑不清晰，全產業鏈資源整合較難

??光大安石資產管理有限公司總裁周頌明，從項目全生命周期的邏輯提出城市更新實踐中的“退出”階段面臨的痛點及原因。他提出，很多城市更新項目存在資產年限、資本市場信心、資產運作能力、報批不確定性等痛點，這些都導致資金成本高、前期預判難、商業邏輯不順，最終退出難。另外，城市更新行動的一個難點就是，投資、建設、住宅銷售、商業運營等團隊間相互了解有限，能夠透徹理解各環節業務的團隊及管理人員不多，真正打通“投融建管退”全生命周期邏輯的項目也不多。

??5.城市更新項目運營難度大，后期運營如何聯動前端是難點

??上海萬街商業管理有限公司總經理李明峰從商業運營的視角對項目前端與后端的系統聯動提出了體會。他認為城市更新項目非常復雜，它對前端（規劃設計定位）和后端（商業運營）統籌策劃能力的要求非常高，而真正能做到前端和后端系統聯動的項目很少，這種統籌策劃的能力是參與主體普遍缺乏的一個能力，也是一個典型的痛點和難點。有些城市更新項目前期設計得非常漂亮，但是實際交付到后期運營時運營難度非常大；有些城市更新項目商業運營看起來特別熱鬧，但實際上投資方算賬時發現投資收益難以平衡。

??三、以模式創新，共探企業破局之道

??各位專家繼而就如何進行創新模式、考慮創新路徑、建議出臺的政策等具體問題進行了深入的交流。針對非標準化這一痛點，莊巍提出了兩點建議：一是建議出臺一個規劃方面的負面清單，城市規劃師、城市更新項目團隊可以在負面清單的限制范圍內發揮智慧和能動性。二是借鑒法律思維上案例法邏輯，對于補地價等實操問題，由政府列出實操案例具體做法，進行公布以指導企業實踐。

??對于如何將不確定性轉化為確定性，陳杲提出，一方面企業要總結以往的項目經驗，提升城市更新工作能力，比如總結拆遷工作經驗，提升風貌保護區舊改項目的周轉效率；另一方面，企業在城市更新行動中加強“退出”領域的工作能力，在前端投資階段即注重搭配產業、商業運營的訴求。這樣才能確保央企做確定的事。

??易恒指出，既要盡早確定規劃實施方案，這是科學判斷項目周期長短期投資收益的前提，又要發揮好各專業團隊能力的互動交圈，這樣促使客觀因素大于主觀因素。

??對于如何優化前端和后端統籌聯動，理順全周期邏輯，周頌明提出，企業要打通投資、開發和經營三個階段之間的指導關系和決策順序，即以經營來指導設計定位，以消費需求來決定內容定位和競爭優勢。

??李明峰提出，建議進一步深化場景更新為內容更新，注重IP打造，另外，在商業運營階段，將傳統的招商邏輯轉變為商業選址邏輯，并重度參與到其中。

??謝藝偉則結合東方明珠的產業優勢，這樣總結其創新路徑，即“從產業入地產，并以地產培育產業”。

??在政策建議方面，戴達呼吁政府多傾聽企業的聲音，并表示對城市更新領域資產證券化發展的關注。

??周頌明也呼吁，市場研究機構要給與專業的信息和預判，指導企業實踐，政府要重視城市更新相關領域的市場數據建設，共建健康平衡的市場供需關系。

??整個圓桌討論氛圍融洽而熱烈，每個人都全情投入。他們的觀點和建議既有宏觀的戰略思考，也有微觀的操作細節，為在場的每一位參與者提供了寶貴的啟示。隨著話題的深入，現場不時爆發出熱烈的掌聲和贊同的笑聲。這場討論不僅為參與者提供了交流與學習的平臺，更為企業在實施城市更新行動中指明了方向。