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??在全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷之際，成都樓市表現(xiàn)出獨(dú)特的韌性和活力。

??1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月70城中僅7個(gè)城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，較11月份減少了2個(gè)；新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市達(dá)62個(gè)，下跌城市數(shù)創(chuàng)2015年2月以來(lái)新高。

??在這份整體并不樂(lè)觀的數(shù)據(jù)中，成都樓市表現(xiàn)依舊亮眼。

??根據(jù)數(shù)據(jù)，成都2023年12月新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比微升0.1%，已連續(xù)上漲24個(gè)月；與2022年同期相比，這一增長(zhǎng)率達(dá)到了4.9%。

??在二手房市場(chǎng)方面，盡管成都12月的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降1.5%，連續(xù)第六個(gè)月下跌，但與2022年同期相比，仍錄得0.5%的增長(zhǎng)，成為全國(guó)70個(gè)城市中唯一一個(gè)同比上漲的城市。

??成交量也在節(jié)節(jié)攀升。根據(jù)成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年成都商品房成交量達(dá)到14.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)9.7%；二手房則更為火熱，成交量首次超過(guò)20萬(wàn)套，達(dá)到22.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)68%。此外，二手房與新房市場(chǎng)的份額差異進(jìn)一步擴(kuò)大，新房占比僅約39.8%。

??“長(zhǎng)期以來(lái)，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)健康，但2023年的發(fā)展確實(shí)超出了我們的預(yù)期。”成都資深房地產(chǎn)研究人士郭潔如是說(shuō)。

??成都作為西南區(qū)域核心城市，由于人口持續(xù)高速涌入，置業(yè)需求充足，這對(duì)住房需求產(chǎn)生了顯著的推動(dòng)作用。

??“一買(mǎi)一賣(mài)”下的成都樓市

??趙峰，是一名成都本地的年輕工程師，和未婚妻李曉住在成都龍泉一套較新的住宅。隨著他們計(jì)劃明年結(jié)婚，二人開(kāi)始考慮為新生活尋找一處更理想的住所。

??“疫情之后，市場(chǎng)的反應(yīng)出乎意料，我們?cè)詾槭袌?chǎng)會(huì)陷入低迷，但實(shí)際上卻很活躍。我們部門(mén)有好幾位同事去年都抓住了低利率的機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)了房子。” 趙峰在接受記者采訪時(shí)分享道，盡管龍泉有著寧?kù)o和親切感，但他們認(rèn)為市中心的生活更為便捷，尤其是在節(jié)省通勤時(shí)間和享受更豐富的生活配套方面。

??與此同時(shí)，張濤和他的妻子劉芳住在成華區(qū)雙林路的一套帶有花園的97平米頂樓老房子里。隨著兩個(gè)孩子的成長(zhǎng)，他們開(kāi)始考慮搬遷到一個(gè)更寬敞的居所，經(jīng)過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研，他們決定出售現(xiàn)有的房子，并將目光投向了成都市中心的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

??趙峰和李曉在尋找新家的過(guò)程中，偶然發(fā)現(xiàn)了張濤家的二手房出售信息。這套位于成熟社區(qū)的房子雖然略顯陳舊，但面積適中，價(jià)格公道，且地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施完善。

??“尤其是這個(gè)花園，對(duì)我們而言簡(jiǎn)直是錦上添花，我們可以在這里舉辦小型派對(duì)，甚至只是在那里放松都很愜意。”李曉興奮地說(shuō)。

??“盡管位于市中心，但擁有這樣一個(gè)小花園，我們既能享受城市生活的便利，又擁有了一片屬于自己的小天地。”趙峰補(bǔ)充說(shuō)道，他們的新家離萬(wàn)象城和太古里都非常近，上班只需步行20分鐘，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，能買(mǎi)到這樣的房子感到非常幸運(yùn)。

??出售龍泉的住宅后，加上一些積蓄，趙峰和李曉最終以全款97萬(wàn)元買(mǎi)下了這套雙林路的房子。搬入新家后，他們立刻開(kāi)始了對(duì)房子的裝修改造。“雖然這房子年歲稍長(zhǎng)，但它承載著我們的故事和未來(lái)。”趙峰感慨地說(shuō)。

??而張濤一家則用這筆錢(qián)加上他們的積蓄，在成都高新區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套140平方米的新房，總價(jià)接近400萬(wàn)元。“高新區(qū)不僅生活設(shè)施完善，而且教育資源豐富，對(duì)孩子的未來(lái)成長(zhǎng)極為有益。”張濤表示。

??趙峰和張濤一買(mǎi)一賣(mài)的故事，是成都樓市目前的縮影。

??成都的一位資深房產(chǎn)中介李明表示，近年來(lái)，成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了顯著變化。尤其是二手房成為了許多剛需購(gòu)房者的首選。這主要是因?yàn)槎址客ǔＮ挥诔墒焐鐓^(qū)，交通便利，生活配套完善，更符合剛需客群的實(shí)際需求。

??他還提到，對(duì)于像趙峰這樣的年輕購(gòu)房者而言，選擇二手房不僅能滿(mǎn)足他們對(duì)生活品質(zhì)的追求，也是一個(gè)性?xún)r(jià)比較高的選擇。“同時(shí)，隨著城市擴(kuò)張和新區(qū)的開(kāi)發(fā)，許多改善型客戶(hù)開(kāi)始轉(zhuǎn)向新開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目通常提供更大的空間和更好的教育資源。”

??郭潔表示，成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代，這從連續(xù)兩年二手房成交量超過(guò)新房的數(shù)據(jù)中可以看出。她還提到，剛需客群成為購(gòu)房的主力軍，支撐起了二手房市場(chǎng)。這些交易不僅釋放了資金，還促進(jìn)了大量改善型客戶(hù)向新房市場(chǎng)的遷移，形成了一個(gè)健康的市場(chǎng)循環(huán)。

??從數(shù)據(jù)上看亦可以佐證。克而瑞地產(chǎn)的研究統(tǒng)計(jì)顯示，自2022年下半年起，二手房的月成交量創(chuàng)下歷史新高。“成交主力是總價(jià)150萬(wàn)元以?xún)?nèi)、面積90平方米左右的房子。”研報(bào)指出，這反映了市場(chǎng)的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。

??一位成都本土開(kāi)發(fā)商表示，成都樓市的這種變化反映了市場(chǎng)的成熟和多樣化。“開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在更加注重項(xiàng)目的品質(zhì)和配套設(shè)施，以吸引改善型客戶(hù)。同時(shí)，我們也注意到了剛需客群對(duì)二手房市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求，這促使我們?cè)谑兄行暮统墒靺^(qū)域開(kāi)發(fā)更多高性?xún)r(jià)比的項(xiàng)目。”

??市場(chǎng)或回落至2022年水平

??成都作為西南區(qū)域核心城市，由于人口持續(xù)高速涌入，置業(yè)需求充足，這對(duì)住房需求產(chǎn)生了顯著的推動(dòng)作用。多重優(yōu)勢(shì)疊加之下，成都樓市展現(xiàn)了強(qiáng)大的人口吸引力，為市場(chǎng)提供了重要的支撐。

??但進(jìn)入2023年6月，市場(chǎng)開(kāi)始顯現(xiàn)疲軟跡象。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2023年6月，成都新建商品房成交13515套，較上月減少2718套，環(huán)比下降16.7%，同比上漲4.4%；二手房成交17411套，較上月減少3384套，環(huán)比下降16.3%。

??直至“9·26”新政策出臺(tái)，為市場(chǎng)帶來(lái)短期強(qiáng)刺激，使得四季度市場(chǎng)再次迎來(lái)上行趨勢(shì)。然而，2024年伊始，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎又顯得相對(duì)疲軟。

??對(duì)于樓市的這種疲軟現(xiàn)象，多位受訪人士稱(chēng)這是正常的市場(chǎng)周期性波動(dòng)。“房地產(chǎn)市場(chǎng)本質(zhì)上是周期性的，不可能永遠(yuǎn)只有上漲，也不可能一直下跌。它是呈現(xiàn)小周期的波峰波谷交替出現(xiàn)的過(guò)程。”郭潔解釋說(shuō)。

??她還提到，許多購(gòu)房者對(duì)于今年的收入不確定性較多，經(jīng)濟(jì)的不確定性使得許多購(gòu)房計(jì)劃被擱置。

??李明也表示，從這半個(gè)月來(lái)看，二手房的銷(xiāo)售仍然高于新房。“大約高出一倍，但市場(chǎng)整體呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，不少客戶(hù)為了能盡快成交，選擇降價(jià)銷(xiāo)售。”

??另一位房企人士也表示，目前市場(chǎng)的回暖程度不一，尤其是近郊和遠(yuǎn)郊項(xiàng)目情況仍然一般，這些區(qū)域仍在進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，依靠渠道帶客來(lái)推動(dòng)銷(xiāo)售。“今年以來(lái)確實(shí)有部分項(xiàng)目去化較高，但并非所有售樓處都人山人海，個(gè)別核心區(qū)域樓盤(pán)熱銷(xiāo)并不具有普遍性。”

??該房企人士還表示，成都樓市仍處于調(diào)整通道，市場(chǎng)信心依然不足。“現(xiàn)在大家都在急于回血，通過(guò)銷(xiāo)量回籠現(xiàn)金流，樓市整體復(fù)蘇仍需時(shí)日。”

??對(duì)于2024年成都樓市的前景，上述房企人士表示，2024年樓市可能會(huì)持續(xù)體現(xiàn)出分化的特征，市中心和一些熱門(mén)板塊的新房和改善型住宅可能會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定的需求，但在一些郊區(qū)和新開(kāi)發(fā)區(qū)域，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)更多的波動(dòng)。

??此外，該房企人士還強(qiáng)調(diào)了新房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，特別是對(duì)于高端和豪華住宅項(xiàng)目。由于市場(chǎng)的趨向成熟，購(gòu)房者的選擇更加多樣化，房企需要不斷創(chuàng)新，以滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。

??鑒于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，郭潔預(yù)測(cè)市場(chǎng)可能會(huì)比2023年更為疲軟，甚至回落至2022年或更低水平。她認(rèn)為，2023年市場(chǎng)的超預(yù)期表現(xiàn)可能已經(jīng)釋放了大部分需求和政策利好，如果今年的經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期不佳，市場(chǎng)很難持續(xù)去年的繁榮態(tài)勢(shì)。

??（文中購(gòu)房者和中介人士均為化名）