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??中國已經邁入人口老齡化社會，這不僅意味著老齡化問題日益嚴峻,也對養老服務需求提出更高要求。

??數據顯示，2022年中國60歲以上老年人口達28004萬人，較2021年增加1268萬；65歲以上老年人口達20978萬人，較2021年增加922萬。

??人口老齡化也給養老產業帶來了“黃金機遇”，尤其是社會資本在健康領域投資熱潮的興起，地產、保險等資本不斷進入健康養老、老年地產、養老養生、養老旅游等跨界融合的行業，養老服務業被催生成為朝陽產業。

??根據《中國養老產業白皮書》顯示，預計2023年我國養老地產市場空間將達到22.3萬億元。

??養老地產是老齡化時代所形成的特有的概念，它結合了養老和地產商業的概念，是一種“養老+地產+服務”的復合地產開發模式。近日，記者對沈陽的一些養老地產進行了落地調查。

??房企、險企踴躍入局

??“十三五”之后，養老產業進入快車道，眾多房企踴躍入局，發力養老產業。據不完全統計，目前已有華潤、萬科、恒大、保利、遠洋、金地等發力養老板塊。此外，很多保險企業也在養老產業中開拓新局面。

??前景雖然被行業普遍看好，但目前也面臨著諸多問題，如前期資金投入巨大、盈利周期長等。房企做養老產業，是做地產+，還是轉變開發思維做運營服務？盈利模式又是怎樣的？

??據了解，目前國內養老地產主要有三種運營模式：一種是持續照料退休社區模式(CCRC)；一種是全齡型社區模式；一種是養老公寓模式。

??持續照料退休社區，可為老年消費者提供一站式、一體化的居住生活服務。社區醫院建設中的“社區醫院”，由具有豐富實踐經驗的醫護人員為居民提供預防保健、醫療保健、心理護理、康復治療等方面的專業醫療服務。同時，針對不同年齡的老人，根據其身體狀況和生活自理能力，提供相應的護理。

??全齡型社區，一般都是房地產開發商直接開發的，后期的運作則是交給了養老經營公司。全齡社區并無嚴格的入住年齡限制，一般以醫療、養生、度假等概念來構建，老年人的生活方式也大多是“候鳥式”。

??養老公寓模式通常體量較小，在200個房間左右。在滿足居住功能的同時，更加強調護理的概念，各類配套設施較為齊全，可以滿足獨居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供專業服務。這類公寓在沈陽，華潤潤馨匯可稱得上是優秀案例。

??保單式養老——門檻較高尚未得到更多認可

??據記者調查，一些養老機構走上了平臺推介的路線。據大雁養老平臺的咨詢人員張女士介紹，目前已經落地的沈陽養老地產有社區式養老、養老公寓以及險企型養老。險企型養老如位于渾南區的泰康之家沈園，棋盤山的合眾優年養老社區，以及剛落地的大家保險沈陽和平城心社區。各家養老機構均各有特色，但共同點是需要投資保險才可入住。

??如泰康的200萬元年金門檻，阻攔了一部分對保險不太感興趣的老年人。高額保單+押金制+月費。保險公司在其投入的養老住宅社區項目上，結合銷售的養老金產品，未來可以以養老保險金收入來支付養老社區相關費用，但是收支兩條線。優勢能夠長期鎖定同一品牌下的共享客戶，并可根據可預見的未來現金流對養老社區進行合理規劃，實現園區滾動開發。這種模式最知名案例是泰康之家養老社區。

??月租式養老——城市型養老優勢凸顯

??在開始小型城市度假型CCRC項目的探索后，華潤選擇潤馨匯作為樣板。華潤潤馨匯是華潤集團首個城市中心養老項目,也是沈陽首個城市中心高端養老綜合體。2020年6月正式入市,在東北高端養老機構中優勢明顯，主要以醫養結合為特色，以“健康·溫暖·陪伴”為目標，為老人提供健康管理、康復訓練、餐飲、娛樂、老年大學、生活管家等全方位服務。潤馨匯的養老顧問于經理介紹，華潤一方面發揮自身城市綜合投資開發運營商資質，另一方面導入華潤大健康領域兄弟單位的協同資源，并與沈陽金秋醫院等知名醫療機構達成戰略合作，構建“醫養結合”的健康保障體系，吸引著不想離家太遠的“市中心”養老的老人們。

??公寓入住的老人大多來自于沈陽本地，省內周邊城市也有，年齡在70~90歲，大部分老人退休前是政府人員、退伍軍人、事業單位高職人員，選擇項目的原因是潤馨匯的服務周到、環境幽美，位于市中心，離家屬較近。

??據于經理介紹，“潤馨匯共有308個床位。1~3層為活動及醫療區，4~5層為護理層，6~28層為活力老人居所，有希望向醫療康養綜合體的方向發展。收費在3700元~6700元不等。”

??針對自理區老人，潤馨匯的專項基礎服務，按2000元/人/月的標準，包含了24小時緊急救助、理發、醫生隨訪等30余項服務，如果有特殊需求的老人，還有康復訓練課，輔助排痰、中醫推拿等近60項特色服務。按照這種標準，華潤的潤馨匯在養老型公寓中首屈一指。但拎包入住的養老公寓收費價格也是一道門檻，每月平均5000元的收費標準攔住了一些普通收入的退休老人。

??社區型養老——屬地化養老更需社區品質

??月租式養老地處市中心，服務高端且全面，但調查中，也有更多的老人選擇屬地式的社區型養老。社區內的住宅完全按照養老公寓標準打造，園區內實現食堂公益化、就醫便捷化、生活娛樂化……位于沈陽市于洪區的五彩陽光城就是這樣的養老社區，該社區被評為國標型養老社區。

??采訪中，五彩陽光城養老服務中心副總經理梁萬富表示，五彩陽光城是由綜合養老、優質教育、品質醫療、便捷生活、生態宜居、貼心物業六大價值體系構成的高品質全齡化養老社區。五彩陽光城十年前就自主建設了一座1.5萬平方米的陽光學院和多功能服務中心，老年大學、圖書閱覽、文化交流、樂器演奏、體育健身等一系列活動場所一應俱全。舞蹈隊、合唱隊、樂隊、乒乓球隊、太極功夫隊等團體，不間斷開展休閑娛樂活動。老年人在這里生活，精神上非常愉悅和滿足。

??作為東北城市，沈陽也有很多候鳥老人。“為什么這里的老人很少做候鳥？”對于記者的疑問，很多老人表示，東北土生土長的老人更適宜一年四季分明的氣候。“更何況，在陽光城的養老設施級別敢與全國比高低，這么好的環境，誰舍得走呢？”

??隨著中國老年人養老觀念的轉變，老年人的住宅消費觀念也隨著改變，更加注重品質，越來越多的老年人愿意選擇養老型社區，既可以作為不動產留給后代，也可以在這享受到高品質的晚年生活。

??新的機遇和挑戰

??雖然“銀發經濟”這塊蛋糕不小，但也不是房企輕易就能拿下的。

??目前大多數養老項目的土地屬于居住、商業、醫療用地，土地成本高昂；此外還要購買醫療、康復護理、娛樂等配套設施，前期資金投入量大，需要企業有雄厚的資金作為保障，千億以上規模的房企可以大手筆布局，比如萬科、保利等，產品線做得全，服務對象覆蓋面大。

??比如，從養老地產開發的角度看，大型社區內自建養老配套或組團，有利于吸引新的客戶群，借助住宅的土地資源、建設成本等優勢進行品牌定位。劣勢在于地域性明顯，通常位于離市中心較遠的地塊，對老人的子女來講，需要考慮地域性。

??根據調研分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產權的占調查總數的51%，租賃房屋使用權的占24%，希望購買產權式酒店的占16%，其他方式占9%。

??雖然中國目前老年人多以“居家養老”這一傳統模式為主，隨著社會的發展，養老需求將進一步擴大，原有的傳統養老模式已跟不上時代的步伐，養老地產行業面臨著新的機遇和挑戰，發展前景是十分巨大的。2020年中國養老地產行業市場規模從2013年的6058億元增長至14757億元，隨著行業的發展，預計2023年中國養老地產行業市場規模有望達到18500億元。

??隨著2020年《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》的正式發布，養老服務體系的構建藍圖逐漸清晰，老齡事業發展和養老服務體系的構建迫在眉睫，“十四五”期間，兜底性、普惠型、多樣化的養老服務體系將基本形成，養老地產業前景值得期待。