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??西安的二手房成交量再次出現(xiàn)下滑。

??7月6日，西安市住建局發(fā)布了《2023年6月份二手房網(wǎng)簽情況》。6月份，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積75.52萬(wàn)平方米，環(huán)比下降15.31%，同比增長(zhǎng)13.89%；其中，住宅網(wǎng)簽備案面積66.82萬(wàn)平方米（6656套），環(huán)比下降16.61%，同比增長(zhǎng)9.68%。

??這是西安二手房住宅網(wǎng)簽成交量連續(xù)3個(gè)月下滑。1~3月份，伴隨著疫情后需求的集中釋放，西安二手房量?jī)r(jià)齊漲，3月份成交量更是突破了萬(wàn)套，但自此后，西安二手房“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)出現(xiàn)乏力，成交量連續(xù)3個(gè)月下滑，價(jià)格在經(jīng)歷4月份的“慣性上漲”后，也于5月份開(kāi)始掉頭向下。

??“今年一季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售高峰是防疫政策優(yōu)化影響下，積壓需求釋放、前期寬松政策效果累積疊加的成果，這樣的階段性高增速并非常態(tài)，二季度以來(lái)的回落是符合市場(chǎng)規(guī)律的正常調(diào)整。”一位長(zhǎng)期觀察西安二手房的人士表示。

??客戶變少了

??貝殼找房上，東方羅馬花園位列西安二手房成交TOP1，歷史成交套數(shù)為1166套。

??“這個(gè)小區(qū)戶型總價(jià)低，比較容易上車(chē)。”東方羅馬花園附近某房產(chǎn)中介門(mén)店經(jīng)理周梅（化名）表示。

??東方羅馬花園位于西安市灞橋區(qū)礦山路上，一期交房時(shí)間為2010年8月，房齡時(shí)間已超過(guò)10年，小區(qū)戶型為25~65平方米的平層、小復(fù)式和LOFT，70年產(chǎn)權(quán)、民水民電。

??最近，即便是這個(gè)最受  歡迎的小區(qū)也遭遇了寒潮，“小區(qū)有一套兩室一廳的房子是4月份掛牌的，但最近客戶整體比較少，這套房子最近一周只有1個(gè)客戶看過(guò)，30天內(nèi)帶看量只有4次，所以到現(xiàn)在都沒(méi)賣(mài)出去。”周梅無(wú)奈地說(shuō)道。

??客戶變少后，東方羅馬花園成交量也出現(xiàn)了下滑，在貝殼找房上，東方羅馬花園2月~6月份的成交量依次為19套、17套、15套、8套及10套。

??客戶變少的并非只有東方羅馬花園一個(gè)小區(qū)，一些炙手可熱的小區(qū)也不例外。作為一個(gè)房齡近20年的老舊小區(qū)，紫薇田園都市在居住體驗(yàn)上并不好，但因?yàn)橛懈咝聡?guó)際學(xué)校、高新逸翠園中學(xué)指標(biāo)，以及是高新六小、高新二中、高新三中等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，紫薇田園都市一直都是學(xué)區(qū)房客群眼中的“香餑餑”；學(xué)區(qū)熱也催生了這個(gè)千畝大盤(pán)周邊分布著21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、德祐、鏈家、中環(huán)地產(chǎn)等門(mén)店。

??劉彬是附近一家鏈家門(mén)店的店長(zhǎng)，他沒(méi)有統(tǒng)計(jì)帶看量，但是他記得市場(chǎng)好時(shí)，一套房帶看10次左右就可以成交，但現(xiàn)在需要30次甚至更長(zhǎng)次數(shù)。

??來(lái)自貝殼找房的數(shù)據(jù)，今年2月份，西安二手房新增帶看數(shù)量為466291次，這是2023年上半年的最高峰。自2月份以來(lái)，這一數(shù)據(jù)開(kāi)始下滑，到6月份下滑至347576次。

??“首先，客戶收入預(yù)期及對(duì)后市預(yù)期尚未完全恢復(fù)，投資購(gòu)房理性謹(jǐn)慎。其次，根據(jù)歷史規(guī)律，積壓需求爆發(fā)后，市場(chǎng)逐漸恢復(fù)常態(tài)，當(dāng)前購(gòu)房需求不足及客戶追漲不追跌的心態(tài)也導(dǎo)致交易低迷。第三，相關(guān)部門(mén)提出了房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要合理降低中介費(fèi)、其他城市開(kāi)啟商轉(zhuǎn)公等，一定程度上也加重了購(gòu)房者觀望情緒而選擇延緩入市。”上述觀察人士分析認(rèn)為。

??隨著客戶的減少，成交周期也不斷拉長(zhǎng)。“住建局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一般會(huì)延遲1~2個(gè)月，所以3月份的數(shù)據(jù)反映的是2月份的市場(chǎng)情況，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)最火熱時(shí)，一套房的成交周期就在10天左右，現(xiàn)在大概需要3周。”前述不愿具名的人士表示。

??市場(chǎng)很難再回來(lái)了

??“市場(chǎng)很難再回到2023年上半年的狀態(tài)了，大家通常買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，下半年的拋盤(pán)量甚至還可能繼續(xù)增加。”前述不愿具名的人士表示。

??不過(guò)，據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，自3月后，西安二手房每月新增房源開(kāi)始下滑。“每月新增房源雖然下滑，但仍然處于高位，說(shuō)明當(dāng)下業(yè)主掛牌積極性依舊較高，主要是由于當(dāng)前政策環(huán)境較為寬松，很多業(yè)主希望將房源掛出以盡快實(shí)現(xiàn)置換房源需求；也有部分群體繼續(xù)持有房產(chǎn)的意愿不強(qiáng)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱，急于拋售資產(chǎn)落袋為安。”上述觀察人士表示。

??整體掛牌量上來(lái)看，近一年來(lái)西安二手房掛牌量始終在11萬(wàn)套左右波動(dòng)。

??房源增加疊加買(mǎi)方意愿低迷，二手房在價(jià)格上開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。

??周梅展示的那套房子在今年4月份掛牌時(shí)售價(jià)為90萬(wàn)元，后經(jīng)歷5次調(diào)價(jià)后，到6月份降到了80萬(wàn)元，現(xiàn)在掛牌價(jià)是84萬(wàn)元。“業(yè)主最低的心理預(yù)期是80萬(wàn)元。”周梅一邊展示后臺(tái)調(diào)價(jià)記錄，一邊說(shuō)道。

??一部分著急的賣(mài)家選擇了降價(jià)，也有一部分賣(mài)家選擇了撤盤(pán)。“我在中航華府的房子打算出售，正常掛牌價(jià)是160萬(wàn)元，中介告訴我140萬(wàn)元可以成交，想了想也不著急賣(mài)，就暫時(shí)不掛了。”一位業(yè)主表示。

??買(mǎi)家更是不斷調(diào)價(jià)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。據(jù)龍首原地鐵站附近鏈家門(mén)店的一位經(jīng)紀(jì)人介紹，他曾帶客戶看過(guò)一套103平方米的三居室，業(yè)主報(bào)價(jià)163萬(wàn)元，買(mǎi)家卻僅給出了143萬(wàn)元的價(jià)格，最終雙方未達(dá)成一致。

??為了刺激成交，西安于近日開(kāi)始全面實(shí)施“二手房帶押過(guò)戶”。根據(jù)通知，“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)范圍為西安市城六區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，其中已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)在存量房（二手房）交易過(guò)程中，無(wú)需先還清貸款解除抵押再辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)移，買(mǎi)賣(mài)雙方可以自愿選擇使用“帶押過(guò)戶”服務(wù)，買(mǎi)賣(mài)雙方與貸款銀行、住房公積金管理中心簽訂協(xié)議后，可以共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)相關(guān)登記。

??“該政策的實(shí)行有助于加快剛需及換房改善需求入市，一定程度上激發(fā)二手房市場(chǎng)交易活力，不過(guò)最終的效果如何還需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。”前述不愿具名的人士表示。