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??2023年至今，網友們問的最多的問題便是：今年要不要買房？

??他們有的是剛需，有的是改善，有的想打新，有的想置換，有的想買二手房。

??這些問題中，往往都隱含著另外一個問題，那便是“我買這個房還能不能賺錢？”

??一直以來，在我們給出的建議中，對于結婚、生子、讀書等真正的剛需來說，我們一直都是支持的，對這些購房者來說，關注市場波動的意義其實并不是很大，不能以投資的眼光來看待自住剛需群體的需求。

??對于改善型住房需求的購房者來說，我們認為，目前“打新”能賺錢的概率越來越小。據我們梳理的上海2020年銷售金額、面積TOP50項目情況來看，30%幾乎沒有漲價，其中14%掛牌均價已低于當年成交均價。

??對上海市場來說，“打新”是近年來最常見的詞之一。“打新”的背景，可以追溯到2016年底，上海市房管部門開始嚴控預售證審批、嚴控新房價格，在此之后項目預售證的取得難度增加，并開始出現“限價”、“一二手倒掛”等現象。

??2017年7月，上海印發《關于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關問題的實施意見》，上海市暫定在加強房地產市場調控期間，開盤銷售的預售和現售商品住房應采取公證搖號排序，按序購房。

??上海正式步入“公證搖號買房”時代。

??2021年1月，上海發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（“滬十條”）。2月，上海新房搖號積分制正式落地實施。3月，《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》（“新滬七條”）發布，對上海積分購房政策進行了補漏。

??至此，若項目認購比例超過1.3:1，便會觸發5年限售規定。

??2021年至今，上海新房市場多次集中開盤，依然出現了不少“高分”熱盤。究其原因，很大一部分還是因為在“限價”之下，“一二手倒掛”嚴重，大量投資客涌入，“打新”一族也就此誕生。

??由于2021年之后熱門項目要5年后才能出售，因此，我們梳理了2020年成交面積和成交金額前50的項目，剔除了重復項目后，共獲得70個項目樣本。

??在對比這70個項目樣本2020年的銷售均價及2023年6月的二手房掛牌均價后，我們發現約16%的項目掛牌價漲幅在10%以內，約14%的項目二手房掛牌均價已經低于2020年成交均價。

??考慮到目前上海市場成交價與掛牌價的差距，即上海2020年銷售金額、面積TOP50項目中有約30%幾乎沒有漲價。

??2023年6月二手房掛牌價與2020年成交均價相比漲幅在50%以上的項目有10%，如翠湖天地、尚海灣豪庭、濱江凱旋門、云錦東方、蘇河灣、蟠龍天地等，基本上都是上海市場耳熟能詳的項目。

??在這其中，2023年6月掛牌均價與2020年成交均價相比漲幅最高的達120%，由于是掛牌均價，因此120%漲幅的掛牌價未必代表最終的成交價，但從總體趨勢來看，掛牌均價越高的項目市場對其預期也越高。

??具體到項目來看，2023年6月掛牌均價與2020年成交均價相比漲幅最高的三個項目為云錦東方、尚海灣豪庭及濱江凱旋門，這三個項目都是2020年成交均價超10萬元/平方米的豪宅項目。

??從2023年6月掛牌均價低于2020年成交均價的項目來看，其中掛牌價最大跌幅為25%，掛牌價跌幅在10%以上的項目共5個，占項目總數的7.14%。

??需要注意的是，由于統計口徑是掛牌均價，因此存在個別房東因個人原因低價拋售而拉低整體掛牌均價的情況產生，因此掛牌均價并不代表該項目的最終成交價格，僅做趨勢參考。

??梳理掛牌均價跌破2020年成交均價的項目來看，其中大部分為剛需項目，項目均價4.4萬/平方米。

??從2023年6月掛牌均價與2020年成交均價相比漲幅在10%以內的項目來看，剛需項目與豪宅占比分別為81%與19%。

??由此可見，雖然大部分幾乎沒有漲價項目以剛需為主，但其中仍有部分單價在10萬元/平方米以上豪宅項目。

??從2020年的熱門項目來看，“打新”就一定能賺錢的“定律”已被打破。

??從2020年上海整體市場情況來看，全年上海商品住宅成交面積達918萬平方米，同比增長23%。二手房市場也在2020年迎來成交大年，全年二手房成交面積高達2486萬平方米，成交金額首次突破1萬億元。當時有不少項目“倒掛”，但截至2023年6月二手房掛牌情況來看，這些熱點項目中，有不少并沒有漲到當時二手房的倒掛價格。

??這一方面是因為目前整體市場情況趨冷，另外一方面也是因為2020年剛好也是上海二手房市場的高位，以當時二手的成交價格對比出來的“倒掛”從目前來看，有部分水分。

??CRIC數據顯示，2020年上海二手房成交均價40595元/平方米，為2015年至今次高位，在經過2021年及2022年兩年的調整后2023年前4月，二手房成交均價40723元/平方米，回至2020年水平。

??分不同總價段來看，總價500萬以下的二手房平均單價目前已經跌破2017年水平，總價500-1000萬的二手房平均單價高位在2021年，經過2022年的調整后，目前2023年前4月均價已超2021年水平，至于總價1000萬以上的二手房則自2020年起一直保持上漲。

??這一現象也大體符合上海2020年銷售金額、面積TOP50項目的二手房掛牌價較2020年成交均價漲幅情況分布。

??整體來看，我們認為，目前而言，未來“打新”空間將越來越小，不建議從投資角度考慮買房。

??2023年至今，中央對房地產表態整體積極，其核心目的還是要改善市場預期、修復行業信心，引導行業盡快重回平穩健康發展軌道。4月28日，中央政治局會議上，重申“房住不炒”、因城施策理念，加強房地產市場保持“穩定”的政策意圖也得到延續。

??現階段決策層對于房地產的核心訴求是“穩”，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地產拉動短期經濟。

??未來整個房地產市場最終還是會回歸居住屬性，并在經歷一段修復期后，進入一個穩定的健康的市場環境之中。

??對于真正的剛需及改善群體而言，只需了解清楚自己的需求核心，任何時候都是買房的好時機。