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??“目前周邊二手房的租賃價格高了，但是房源的出售價格和之前差不多。門店的主力樓盤兩居室出租價格在每月5500元左右，符合‘滿五唯一’政策的兩居室戶型出售價格每套掛牌價格在450元至470萬元，維持疫情前的價格水平。”

??在北京鏈家地產大興區一家區域門店的店長楊磊看來，市場正在逐步回暖，他所在的公司剛剛結束了從2023年1月18日到27日的一個超長春節假期，而在放假期間，值班同事一直還能收到想約節后看房的信息。

??2023年1月，隨著疫情影響減弱，業主、客戶積壓的房產買賣需求逐漸釋放，二手房市場交易活躍度明顯上升。根據北京市住建委官網數據顯示，1月全市二手房網簽8308套，環比上月下降5.3%。拋開春節假期網簽暫停的因素，1月1日至1月15日，北京二手房網簽5152套，環比此前一月同比上漲51.6%。

??不過，在部分區域，市場的筑底回暖尚需要一個緩慢的修復過程。

??“這兩年很多區域的交易活躍度還是受到了影響。去年有一個體量小的小區基本沒有成交，一直有業主掛盤的但是沒成交。隔壁另外一個掛牌量不高的小區情況也差不多，最近一次出售交易還是在去年9月份，賣了一套7層的兩居室房源，價格在456萬元，基本跟兩三年前的掛牌價差不多。”楊磊告訴記者，這幾年他主要負責的項目涉及大興、房山兩個北京遠郊區域。

??“北京房山區的（二手房）價格一直沒起來，前年和去年城區里一部分學區房價格受政策影響降了，對房山的價格也有影響，有些大面積、總價高、業主著急出手的項目，還出現過單套掛牌價下調上百萬元的極端情況。”

??“相對而言，大興的二手房房價一直挺平穩的。”楊磊表示，從節后的咨詢情況來看，今年大興區的二手房市場預計會轉好，“有一些潛在業主都在關注這兩月的市場情況，回頭要是交易熱度起來就讓我們去通知他們。”

??在北京另外一個租住人口密集、二手房市場交易較為活躍的北苑區域，中介門店經紀人感受到了更明顯的市場回暖信號。

??“今年1月份整體二手房的成交量和成交價格，環比之前的月份有明顯的上升。特別是我們主力樓盤1月份的成交量變化明顯。我們門店對應的責任小區比較特殊，因為是個流量盤，1月份的成交了高達11套，租賃市場也是非常不錯，整個的客戶量，而且客戶的質量都很高。”麥田房產北苑大區潤澤西區店長姜德常表示。

??因疫情積壓的購房需求開始釋放，市場升溫勢頭已經出現。與一線中介機構經紀人的感受對應，一些機構的數據也印證了這一趨勢。

??麥田房產數據顯示，2023年1月前兩周北京市場的二手房帶看量環比之前兩周環比上漲55.7%,和去年春節前同一時間段相比，上漲14.9%。隨著成交加速，二手房掛牌房源量也開始下降，1月第二周（1月9日至1月15日）北京麥田在售房源總量環比此前一周下降0.1%。

??購房者、出售者心理預期都在發生變化

??“現在客戶不管是買房還是租房，已經出現了一個比較明確的心理活動，不是說隨便出來看看，他們目標性比較準確，看到的價格如果感覺比較合適，就可以隨時去定，現在就是這樣的一個情況。”

??在麥田房產北苑大區潤澤西區店長姜德常看來，無論是購房者、是掛牌業主，在心理預期上已經發生了一些變化。一方面帶看量呈現上市趨勢，看房的客戶正在集中看房、快速決策；與此同時，由于掛牌房源比較充足，掛牌業主的心態也比較平穩，對于是否能簽約表現的也很冷靜，在價格上沒有太大的波動。

??“價格一下子上漲5%以上或者10%，大家都知道可能性不大。”買賣雙方已經有了基本共識，就是2、3月份市場會準備轉好，但是并不會出暴漲暴跌的情況，包括經紀人也會認同的這種判斷。

??1月北京二手房市場的熱度和12月相比，客戶入市意愿明顯加強。“隨著帶看量的上升，已經有少部分房東出現惜售苗頭，當前市場優質房源的去化速度明顯變快。2、3月份，隨著成交進一步升溫，二手房議價空間可能將進一步減小，建議剛需和改善客戶盡快入市。”

??市場有望迎來“租售兩旺”

??“隨著疫情影響的消退，今年租賃市場有望在春節假期后迎來租賃‘小陽春’。”58安居客研究院院長張波表示，春節期間一二線城市低價位租賃需求熱度上升，在一定程度上提前反應了市場趨勢。在返鄉過節人群回流及三四線城市人口外出務工的帶動下，部分熱點一二線城市租賃市場或將迎來供需兩旺的春季行情。

??58安居客研究院的數據顯示，通過春節期間市場需求熱度反饋來看，一二線城市低價位租賃需求上升顯著。一線城市中，北京1000元至2000元/月每套的需求占比較去年春節期間上升2%，一室戶型的需求占比較同期上升1.9%。同時，北京租房需求主要集中于朝陽區和通州區，占比分別達到23.3%、12.5%。

??“我負責的責任盤1月買賣成交3單，租賃交易更活躍，1月份成交10單，在廣渠門大區成交活躍度排名第1，相對2021年和2022年的1月份同期的租賃交易量翻了5倍。”

??對此，北京麥田廣渠門大區富力城西區區域經理閆中文感觸頗深，在他看來，北京的二手房市場預計會在2月份中下旬出現一個成交高峰，一方面春節假期客戶陸續回京，另一方面疫情影響的一些觀望客戶會出手。“具體來看，剛需客戶和置換客戶比較多，之前受疫情影響的一些觀望客戶看房的也比較多，出價更果斷。之前對市場逾期有一些猶豫的潛在客戶、或者加不上價格的客戶，現在也能加價。”

??關于市場的中遠期判斷，楊磊認為政策面對未來行業的影響會更為深遠。“希望國家在政策上能因城施策、精準施策，提振市場信心。對于購買第二套住房的家庭，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。”