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??市場化長租房、商業不動產或有望納入REITs（不動產投資信托基金）試點范圍。

??12月8日，“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會”論壇上，證監會副主席李超在會上表示，進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

??多位受訪人士表示，REITs擴展到市場化的長租房及商業不動產等領域是大勢所趨，租賃和商業資產及相關運營能力或將變現。

??在上海財經大學中國經濟思想發展研究院研究員岳翔宇看來，市場化長租公寓行業經歷前些年的洗牌階段之后，目前發展已經逐漸成熟，借助REITs產品推動市場化租賃加速發展也有利于深入貫徹“租購并舉”的國家戰略。

??岳翔宇表示，這一領域很多優質企業如萬科、龍湖等還沒有發行過公募REITs產品，但從海外經驗來看，住房租賃類不動產是廣受市場歡迎的一個重要品類，不可或缺。

??最新消息，12月9日，首單市場化保租房項目華潤有巢REIT正式上市，項目配售前募集規模突破1200億元，創造了公募REITs市場認購倍數的新紀錄。“這體現了市場對華潤置地的信任和對保租房REITs資產品類的認可。”華潤置地有限公司董事會主席李欣說。

??光大證券分析師何緬南表示，盡管保障性租賃住房在租金價格和未來調價空間上受到一定程度限制，但在政策傾斜、資金支持及政企合作等多方面利好下，不斷吸引更多企業入局。

??北京一家做長租公寓的國企負責人表示，“我們很期待這一政策的落地，可以徹底解決資產端退出問題，大幅縮短股東資金的長期占壓。”

??公募REITs市場擴容有望加速

??對于證監會提出加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這實際上使得REITs此前的禁令開始廢除，并對房地產發展具有積極作用。

??根據2020年8月國家發改委發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，REITs涉及的底層資產，只能是基礎設施以及保障性租賃住房等，酒店、商場、寫字樓等商業地產項目不屬于試點范圍，此次長三角會議明顯放開了這個領域。

??“REITs的誕生本就是服務于商業不動產領域的流動性管理，此次證監會借助開放房地產股權融資的契機提出研究推動REITs范圍拓展到長租房及商業不動產等領域，應該屬于真正回歸REITs研究與市場建設的本源。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜宇對記者表示。

??平安證券分析師認為，此次長三角會議提出加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，是股權融資“第三支箭”政策思路延續。

??11月28日，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問時表示，進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。

??同時稱會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房企依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

??“從目前已上市 22只基礎設施REITs來看，園區、倉儲物流、保障性租賃住房REITs分別為7 只、2只、3只，后續研究推動試點范圍拓展至市場化的長租房及商業不動產等領域，有利于擴大有效投資范圍，盤活相關存量資產，同時市場化長租房、商業不動產領域占優房企有望直接受益。” 平安證券分析師表示。

??“如果政策落地，將有利于企業提高資金利用效率。”岳翔宇表示，從拿地、開發到持有和運營，企業一次性投入大量建設資金，但每期租金回報很少，因此投資收回慢，但發行REITs產品可以提高周轉速度，有利于行業擴張提速。

??12月9日，業內首單正式上市的市場化保租房項目華潤有巢REIT為例，何緬南分析，短期內華潤有巢 REIT的發行豐富公司以股權為基礎的融資方式，使公司融資方式及平臺多元化，并減少對傳統債務融資方式的依賴。如該渠道使用持續提升，將有效助力公司盤活基礎設施資產，提高資產周轉率，進一步增強公司滾動投資能力，提升長期經營表現。

??“同時，華潤置地認購本次REIT的34%發行份額后將繼續獲取底層項目產生的運營收益，項目股權公允價值的變動亦將對公司的利潤產生正面的影響。” 何緬南稱，長遠而言，華潤置地將繼續受惠于基礎設施REIT的業務前景及業績，透過作為基金份額持有人以分派方式收取穩定回報。

??招商證券分析師進一步稱，市場化的長租房和保障性租賃住房是大力發展租賃住房市場的兩個組成部分。倘若未來市場化長租房也可用以發行 REITs，將為房企長租業務提供有效退出渠道，推動租賃住房市場的發展。

??“倘若未來商業不動產納入試點，一方面，可幫助盤活房企商業不動產項目，用回流資金開發或持有更多核心物業，加快資金周轉；另一方面，REITs 市場也給予投資者‘用腳投票’的機會，從而倒逼房企提高運營能力，促進房地產企業向不動產資管轉型。”招商證券分析師說。

??底層資產質量是最大的風險

??值得注意的是，即使政策立刻放開，行業生態也并不會因此而立刻改觀。

??在柏文喜看來，REITs市場的開放也會讓市場篩選與甄別機制對相關底層資產在市場動態博弈中重新定價與給出貨幣選票，但眾多的存量商用不動產也有可能由此而陷入價值重估的深淵而被邊緣化。并且，中國內地的商用物業開發、持有和運營的模式與格局也會因此而發生不可逆轉的改變，市場供需將成為主導中國內地商用不動產市場走向的最主要因素。

??三盛資本投資總監李超認為，底層資產的質量是最大的風險。“之所以前期試點只放開了基礎設施，就是監管層出于為投資者負責的態度。”

??李超進一步分析稱，目前已經有長期租賃公寓發行，比如中金廈門安居項目，但目前是限制只能人口流入的大城市，如果放開一系列限制，對于長租租賃住宅是一個大的利好，因為會引入更多資金。

??從需求端來看，目前公募REITs市場中的4單保租房項目均受到投資者追捧，其中中金廈門安居 REIT、華夏北京保障房 REIT、紅土深圳安居 REIT、華夏基金華潤有巢 REIT 的認購倍數分別為 109 倍、113 倍、133 倍和 213 倍；主要原因在于，保租房項目具有較為穩定的租金收入和相對較好的投資回報，且底層資產具有一定的抗周期屬性。

??“目前房企的長租公寓業務缺乏有效退出機制，資金回收期較長，而當前的保租房 REITs 參與主體以地方安居集團為主，房企參與較少，若將市場化長租房納入 REITs 發行范圍，則可為房企存量租賃住房提供新的退出方式，令其更有動機發展長租業務，增加市場供給。”招商證券分析師認為。

??值得注意的是，華潤有巢REITs是國內首單市場化機構運營的保障房REITs產品，或為后續公募REITs 在房地產企業存量商業資產上撬動投資價值做出示范作用。

??此外，根據此次REITs的新政策和基調，嚴躍進認為，未來REITs在三個領域會形成新產品：

??一是以購物中心、酒店和寫字樓為底層資產的REITs產品。此類產品或會專注一二線城市的商業項目，通過打包進行上市。一方面有助于此類商業地產企業借此類渠道退出，實現資金的良好循環，另一方面也優化了REITs產品線，未來基礎設施REITs、商業地產REITs等可以形成更好的資產組合效應。

??二是以市場化租賃住房為底層資產的REITs產品。此次政策明確提及市場化長租房可以納入到REITs試點范圍，實際上就是我們過去提及的長租公寓。因此，其對于長租公寓后續融資渠道的拓展具有非常積極的作用。一些長租公寓企業要積極研究此類產品的推進模式，可參考目前四支保障性租賃住房REITs產品的模式，主動提高租金收益，以更好參加此類產品創新。

??三是保交樓部分房源轉為保租房的REITs產品創新。在各地保交樓過程中，一些地方政府開始收儲房企的出險資產和項目，進而轉變為保障性租賃住房項目。目前保交樓方面的資金或融資渠道比較狹窄，確實需要有新的金融產品。通過REITs產品介入，有助于保交樓方面融資渠道的拓展，此類拓展對于地方政府減少資金投入等有非常重要的意義。

??北京一家做長租公寓的國企負責人表示，“我們很期待這一政策的落地，可以徹底解決資產端退出問題，大幅縮短股東資金的長期占壓。”

??據上述負責人介紹，2023年他們會有上千套長租房入市，目前儲備房源有1.5萬套，REITs落地后企業運轉起來后續還會加大投資。對于長租公寓業務推進來說，資金很重要。

??柏文喜表示，隨著REITs試點政策的開放與落地，對長租企業或者商用不動產行業整體而言，無疑是提升資產流動性，進而推動行業資產估值體系調整，以及促進行業投資開發模式調整和資產交易活躍度提升，推動行業生態改善的重要契機，對于行業發展而言肯定是長期利好。