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??11月28日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)表示，起步初期的中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REIT市場(chǎng)取得階段性成功，比如目前為止派息符合投資者預(yù)期。但已上市項(xiàng)目的原始權(quán)益人以國(guó)有企業(yè)為主，基礎(chǔ)資產(chǎn)側(cè)重于受政策支持的行業(yè)，所以項(xiàng)目的上市資格可能仍將高度受政策左右。

??標(biāo)普全球評(píng)級(jí)分析師馮誠(chéng)斌表示：“鑒于中國(guó)基建行業(yè)的龐大規(guī)模，REIT市場(chǎng)潛力巨大。我們認(rèn)為，要吸引、促成更廣泛的項(xiàng)目入場(chǎng)，監(jiān)管和激勵(lì)需要進(jìn)一步推進(jìn)。”

??差不多兩年以前，中國(guó)推出了REIT框架，以拓寬其龐大基建市場(chǎng)的資金來(lái)源。2022年中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)投入將達(dá)到20萬(wàn)億元，而這些投入通常是由地方政府及當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)承擔(dān)。

??2021年年中以來(lái)共有21只REIT上市，總?cè)谫Y額650億元。標(biāo)普認(rèn)為，部分發(fā)行人計(jì)劃增發(fā)、220億元的項(xiàng)目等待上市等現(xiàn)象，說(shuō)明市場(chǎng)正在繼續(xù)發(fā)展。大部分已上市項(xiàng)目都來(lái)自經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)或內(nèi)陸的主要經(jīng)濟(jì)中心，如廣東、湖北等。高速公路項(xiàng)目占比最大，其次是產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流。

??但是，市場(chǎng)的發(fā)展可能仍然面臨著一些障礙。欠發(fā)達(dá)地區(qū)資金需求更大，但由于資產(chǎn)質(zhì)量和預(yù)期回報(bào)的原因，這些地區(qū)要通過(guò)REIT盤(pán)活基建資產(chǎn)仍有難度。相對(duì)于中國(guó)龐大的基建投入規(guī)模和基建存量（市場(chǎng)估計(jì)逾100萬(wàn)億元），REIT融資金額相當(dāng)有限。

??可再生能源、新型基礎(chǔ)設(shè)施、智慧城市等行業(yè)尚無(wú)REIT上市，而今年剛剛進(jìn)入可上市范圍的保障房項(xiàng)目卻已有4只REIT上市。這種對(duì)比凸顯了政策支持的重要性和項(xiàng)目獲準(zhǔn)上市面臨的挑戰(zhàn)。

??馮誠(chéng)斌表示：“REIT市場(chǎng)或許尚未充分發(fā)力，但它在穩(wěn)步增長(zhǎng)的過(guò)程中取得了穩(wěn)定的表現(xiàn)。大部分產(chǎn)業(yè)園、物流園資產(chǎn)的出租率目前來(lái)看都很不錯(cuò)，而派息方面，雖然過(guò)去兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境充滿寒意，REIT的現(xiàn)金收益率至少也達(dá)到了4%。”