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??港資開發商在內地房地產市場開始了加倉速度。

??11月16日晚間，合景泰富發布公告，擬以3.71億元將四川成都一項目50%股權出售予合作方香港置地，該宗交易涉及項目為成都攀成鋼環球匯地塊，2010年由香港置地與合景泰富合作拿下，項目總占地面積約19.03萬平方米。待交易完成，香港置地將持有該項目100%股權。

??“人們不應該被短期波動所阻礙。”香港置地CEO黃友忠在接受媒體采訪時表示，當機會來臨時，我們應該勇敢地抓住它們。

??面對陷入困境的內地房地產市場，與香港置地一同加大投資力度的不乏新世界、瑞安房地產、太古地產、嘉里建設、恒基兆業、嘉華國際等港資房企身影。

??在新世界披露一年內在內地投資100億元計劃后，就先后與招商蛇口、華潤等房企簽訂戰略合作，潛在目標是大灣區土地資源和地產項目；太古地產也在喊話10年擲下1000億港元后，近一個月內在廣州、上海、三亞紛紛落子；瑞安房地產與上海國資楊樹浦置業拿下上海平涼城市更新項目，這是一宗曾因房地聯動價達到21萬元/平方米而受到廣泛關注的地塊；嘉里建設斥資超133億元拿下了上海黃浦區毗鄰外灘、豫園等地標核心地段的商住地塊。

??這些交易在某種程度上映射出港資房企投資內地房地產市場的積極信號。

??“長期以來瑞安都看好內地市場，但暫時沒有具體投資額度安排，會持續深耕。”瑞安房地產內部人士對中國房地產報記者表示。

??太古地產方面對中國房地產報記者則表示，公司計劃未來10年拿出投資額1000億港元的50%資金用于內地市場投資，并以一線及新一線城市的零售主導綜合發展項目為重點。我們正與多個潛在伙伴洽談合作，預期未來10年集團應占內地物業組合的總樓面面積將增加1倍。

??港資房企在行動

??老牌港資，正在逆勢而動。

??不久前，華潤置地分別同恒基地產、嘉華國際、新世界發展、信德集團簽訂了《戰略合作》，目標直指具體潛在的目標土地資源及地產項目，尤其是處于粵港澳大灣區的項目。

??華潤置地的這次搭臺，引發了業內對于一眾港企回歸內地樓市的熱議。

??“內地房地產市場已經見底，未來將慢慢復蘇，這期間是收購土地、資產的好機會。”新世界集團執行副主席鄭志剛直言，未來12個月內公司將在上海、廣州、杭州和深圳等城市投資共計100億元。

??去年將總部遷至廣州的新世界，明確和量化了階段性的投資力度，除了在大灣區、長三角拿下多個開發項目外，今年4月與招商蛇口簽署戰略合作協議，合作涉及住宅、商業、城市更新及舊改項目、股權及資產收購項目等領域；還以超19億元總價從龍光交通集團收購了高速公路的管理及營運公司的部分股權；5月份，又斥資22.9億元收購了位于成都、武漢兩座城市的6項物流資產。

??據新世界發展2022年中報數據顯示，其在內地擁有約551.6萬平方米土地儲備，主要分布于廣州、深圳、武漢、上海、杭州、北京等城市。

??同樣看好內地市場的還有太古地產。在今年初披露千億投資計劃后，3月份便在西安摘地打造第四座太古里項目，預計投資70億元；8月與深圳福田區簽署合作協議，同月宣布旗下酒店項目率先落地；9月又攜手陸家嘴集團，參與開發上海前灘的21號地塊；在廣州的第二個發展項目廣州珠江太古聚龍灣項目動工；10月宣布與中國中免在海南三亞合作發展一個零售地標項目。

??“我們的策略不變，將繼續在一線和新一線城市尋找核心地段機會，發展零售主導的項目。”太古地產行政總裁彭國邦對記者表示，我們所有新項目在公布前都經歷了較長時間的積累和準備，只是現在恰好到了比較成熟可以陸續向市場公布的時候，讓外界知曉我們的投資情況。

??無獨有偶，今年年初恒隆集團董事長陳啟宗也直言：“如今內地房地產企業中有很多在財務上比較困難，這反而可能成為恒隆買地最好的機會。2022年，恒隆將繼續加大在內地的投資，主力發展高端商業物業。”

??一位不愿具名的券商分析師對記者表示，港資房企更注重財務穩健和行業周期性的風險，這輪港資加碼內地投資受外部環境催化所致，也符合其商業邏輯的投資行為。這些港資大多以高端商業物業為主，且具備長線投資的資金實力和運營能力。只是此輪港資加碼內地的風格與之前有些許不同，最明顯的就是大踏步推進投資。

??逢低吸入

??“回流”的港資房企不斷在內地土地市場攻城略地。

??2020年初就曾在上海徐匯濱江豪擲超310億元拿地的香港置地，在今年6月份上海土地拍賣中，聯合招商蛇口、徐匯城投再競得徐匯區斜土街道地塊，總地價約47.33億元；8月又以5.7億元競得蘇州金雞湖核心位置兩個相連地塊。去年底，香港置地還分別在重慶、成都摘地。

??黃友忠認為，在市場不確定的情況下，香港置地在內地的投資以及提高其香港投資組合吸引力的措施，將會帶來回報。

??同樣大手筆拿地的還有嘉里建設。其在2021年初摘得浦東新區一宗商住綜合地塊后，又在2022年初斥資133億元獲取了上海黃浦區核心地段的商住辦地塊，是以交通導向的綜合用途發展項目之一。在上海的第二次集中供地中，香港裕華聯合金地集團全資子公司競得上海嘉定區一宗地塊。嘉華國際則在上海第三輪拍地中以聯合體形式拿下徐匯華之門商住地塊，總價37.3億元，房地聯動價高達每平方米8.1萬元。

??“港資開發商最近一兩年頻頻出手，主要是因為自身擁有較為充裕的現金流，‘逆勢加倉、逢低吸入’是港資一貫穿越周期的打法。”某港企內部人士說，現在拿地不用搶奪，利潤對港企來說還有很大想象空間。

??中指研究院企業事業部研究負責人劉水也認為，港資具有較強跨周期經營能力，善于規避周期性風險，常會在市場低迷期擇機進入市場投資，具有潛在的盈利價值是它們進場投資的根本標準。仍處深度調整期的內地房地產市場中資產整體流動性較差，資產價格相對較低。

??這兩年瑞安房地產一直在持續加倉內地。不完全統計，2021年至今，瑞安房地產已砸下約300億元投資內地。除了最新的上海平涼舊改，去年底還與武漢城建集團聯手拿下武漢造船廠城市更新項目，總價170.31億元，成為武漢新總價地王。

??這背后的邏輯是，瑞安集團主席羅康瑞認為，內地投資機會仍然相當大。即便近3年房地產市場持續下行，但他依然看好城市更新和舊改。截至今年6月30日，瑞安房地產土地儲備總面積為940萬平方米，共13個發展項目分布于上海、武漢、佛山、重慶、南京等城市。

??在內地房地產市場未明顯好轉的大環境下，這些穿越過多個經濟周期的港資集體加倉行動格外顯眼。就連十幾年來在內地鮮有動作的李嘉誠旗下的和記黃埔，也在今年5月現身廣州第一輪集中拍地，雖未拿地，但也被業界視為港資回歸內地的重要信號。

??“資本是敏感的，一個缺席了好久的企業突然出現了，應該是看到了機會。”有市場人士認為，港資房企正以實際行動彰顯布局內地樓市之意。

??抄底背后

??港資房企的大舉進攻與內地房企的戰線收縮形成鮮明對比。

??克而瑞在報告中提出，港資房企經歷過市場多輪風波，更具有憂患意識，在財務策略上更加審慎穩重。基于長期經營目標，港資房企偏好開發并持有內地核心一二線城市的投資物業和商業地產項目，以獲得更好的現金流表現和長期穩定的投資收益。

??據各家港資披露的截至今年6月末的財務數據顯示，新世界發展可動用資金達1050億港元，其中現金及銀行結余約622億港元；新鴻基地產的銀行存款及現金超200億港元。同時，很多港資房企的杠桿率處于極低水平，瑞安房地產、九龍倉在2021年末的凈資產負債率降至30%以下；嘉里建設、新鴻基地產的凈負債率低于20%，恒基兆業不到25%，香港置地凈杠桿率為18%，太古地產的這一指標甚至不到5%。

??“公司擁有均衡的投資組合及穩健的財務狀況，因此我們對公司在香港和內地核心市場的中長期前景充滿信心。”太古地產行政總裁彭國邦表示，我們確實看到市場上有一些收購不良資產的機會，但總體來說我們看待這些機會時是非常節制的，因為太古對要發展的項目、進入的城市有堅持，還要找到合適的合作伙伴。太古希望參與項目的設計、開發等全部階段，因為商業地產的重要法則是找到好的位置，有好的設計。

??實際上，通過港資房企的內地布局，可以發現它們更傾向于在一二線城市布局資產，這些資產不僅限于傳統住宅、商業地產，還包括城市更新和舊改項目，且偏向自持。

??市場普遍認為，謹慎的港資在過去錯失了內地樓市快速發展的契機，但在當前行業寒冬中，多元的業務結構與收入、穩健可持續性的財務以及領先的開發運營實力，是港企逆勢加倉的“護城河”，即便是在擴張速度明顯加快的當下，港資開發商在現金流方面仍保持著較強的管控意識。

??將真金白銀持續投入內地市場的核心邏輯仍是港企對內地市場的看好。“放眼未來5至10年或更長的一段時間，內地仍會像現在這樣是最佳的投資地之一。”陳啟宗說。

??兜兜轉轉，這些老牌港資地產商們又回來了，背后也說明內地房地產市場機會依然不少。