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??中共二十大的召開明確了未來五年中國式現代化的發展方向，從房地產相關部分來看，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”表述與“十九大”報告中的一致。

??這說明，未來五年住房制度改革將和“十九大”的思路一脈相承，總體大方向不變。

??從“十九大”到“二十大”，房地產市場的發展經歷了多個階段。

??彼時，2016年的房地產市場走出了波瀾壯闊的行情，年底中央經濟工作會議上首次提出“房住不炒”后，與房地產相關的部門陸續出臺了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購房者信貸等方面。

??在此背景下，2017年至2021年全國商品房銷售規模一直維持在17億平方米左右，一直到2022年，受住房需求飽和、購買力透支、市場疲軟等多方面影響，整體行業開始下行。

??時至今日，房地產市場大環境已經發生了翻天覆地的變化，我們認為行業環境已質變，短期內重在穩地產，長期來看新型城鎮化仍是行業發展基石，但城市之間及城市內部的分化還將持續加劇。

??二十大報告提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

??從房地產相關表態來看，“二十大”表述與“十九大”相對一致。未來房地產政策主基調將繼續堅持“房住不炒”定位，強化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴防房地產過度金融化、泡沫化。

??同時，全面貫徹落實租購并舉新模式，重點解決新市民、城市低收入群體的居住難題，實現人民群眾住有所居、安居宜居。

??需要注意的是，“十九大”期間，該住房制度是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下論述的，而此次“二十大”則是在“增進民生福祉，提高人民生活品質”的大框架下進行的。

??從“十八大”提出“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度”至今已基本解決城鄉居民住房問題，全國城鎮居民人均居住面積多達41平方米，但結構性矛盾依舊突出，此時的住房制度改革，在保民生的基礎上，提品質也成為了重要的內容。

??雖然從表述上來看，“二十大”與“十九大”基本一致，但目前整個行業環境已然質變，主要體現在三方面：

??第一，經濟由高速增長到高質量增長。GDP增速已從兩位數區間回落至6%以下，2021年，GDP增速持續下行，并在四季度跌至4%低位，而在疫情陰霾下，中國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、需求轉弱三重壓力，2022年短期內經濟下行壓力加大。

??第二，政策從中央全面刺激到因城施策。以往放松限貸、棚改等房地產政策都是中央主導，全面刺激樓市，2022年，政策邏輯已然發生轉變，在現行一城一策的框架下，調控主導權由中央下放到地方，全國層面刺激政策很難再現，政策解綁效果自然也難及往日。

??第三，市場需求及購買力明顯透支。從近10年全國商品房銷售面積走勢可以看出存在兩波需求過度透支，分別為2015年至2017年以及2020年至2021年。

??2015年至2017年，受惠于棚改貨幣化安置加速推進，全國商品房銷售面積在短短兩年內由12.8億平方米提升至16.9億平方米，凈增加4.1億平方米。

??2020年，受疫情影響，貨幣政策全面放松，預期的調整年并未到來，反倒是2020年、2021年行業銷售規模迭創新高。

??2017年至2021年，全國商品房銷售面積連續5年高位保持17億平方米。國家統計局數據顯示，2022年前8月商品房銷售面積約8.79億平方米，同比下降23.0%，全年銷售面積也將出現明顯下降。

??房地產行業規模現已見頂，長期來看成交規模大概率將步入下降通道，但地產行業的特殊性又決定了，這個過程不會出現斷崖式下跌，因此短期內在中央信貸寬松和各地方刺激紓困政策的作用下，市場信心將逐漸恢復，房地產交易將逐步恢復正常化。

??從未來發展來看，截至2021年末，全國城鎮常住人口多達9.1億人，城鎮化率達64.7%。相較于海外發達經濟體，未來我國城鎮化率猶存一定的提升空間，但增速放緩已是不爭的事實。

??在新型城鎮化戰略加持下，一二線城市人口吸附力依舊不減，并將成為高素質人才聚集地，市場需求著實堅挺，成交規模或將高位保持。三四線城市則將結合本地資源要素稟賦，堅定地走特色化產業發展之路。可以期許的是，一批具備地域性特色產業特征的三四線城市有望脫穎而出，并將吸納更多外來勞動力人口，市場需求增長或將更為可期，成交規模猶存較大的提升空間。

??數據顯示，我國已進入流動時代，并以省內遷移為主的就近城鎮化成市場主流。2000年至2020年，全國流動人口由1.21億人大幅提升至3.76億人，凈增長2.1倍，占全國人口的比重由9.6%提升至26.6%，凈增加17個百分點。其中，省內流動人口由1.36億人提升至2.51億人，占比則由61.2%提升至66.8%，凈增加5.6個百分點。、

??新型城鎮化將是房地產行業最大的制度紅利。

??與此同時，發改委目前已批復長三角一體化、粵港澳大灣區、京津冀協同發展等19大城市群，以及南京都市圈、成都都市圈、重慶都市圈等6大都市圈。這些城市群和都市圈都是中國經濟的發展高地，GDP總量、常住人口規模等全面領先，經濟發展的先發優勢明顯。

??未來這19大城市群、6大都市圈也有望成為房地產市場的核心載體。

??首先，19大城市群、6大都市圈GDP總量將繼續保持較快增長態勢，常住人口規模也將穩步提升，市場需求有支撐，成交規模整體有望保持在較高水平。

??其次，城市群及都市圈內部將實現全面一體化，不僅核心城市將繼續做大、做強，房地產市場具備較強韌性，成交規模有望持續高位運行，而且衛星城市或將進入發展快車道，房地產市場猶存挖潛空間，成交規模或將穩步提升。

??我們認為，“二十大”后房地產政策主基調將繼續堅持“房住不炒”定位，強化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴防房地產過度金融化、泡沫化。未來繼續保障剛需、滿足改善，因城施策落實穩地價、穩房價、穩預期。

??居民層面將繼續因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，適度調降首套、二套住房置業門檻，提升居民居住福祉。同時將打壓投資、投機性需求，嚴防違規信貸資金流向房地產市場。尤其是那些房價猶存上漲預期的核心一、二線城市，短期內調控政策難言全面松綁。

??企業層面將支持房企合理的融資需求，尤其要恢復優質民企的融資功能，讓企業經營逐步回歸正軌。但對于高杠桿、高負債經營的問題房企，還需將負債率逐步調降至相對合理的區間范圍，在此過程中部分不良企業將有序出清。