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??“2017年剛搬進(jìn)來時(shí)，小區(qū)房價(jià)直沖1.8萬~1.9萬元/平方米，每平方米快要破2萬元。5年過去了，現(xiàn)在每平方米下跌了7000元，跌去了一套房子首付，也跌去了我們買房的熱情。”

??馬躍是石家莊一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，2015年在石家莊東二環(huán)購入了自己的第一套房，小區(qū)有30多棟樓、4000余戶。現(xiàn)在，因市場不景氣，小區(qū)掛牌出售的二手房源近百套，均價(jià)12000元/平方米；這些房源多數(shù)標(biāo)注“滿二無大稅”“急于出售價(jià)格可談”等字樣，但去化并不理想。

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自去年10月份開始，石家莊新房銷售價(jià)格指數(shù)連續(xù)環(huán)比下降4個(gè)月，至今年2月份企穩(wěn)，今年3月份與4月份分別環(huán)比上漲0.3%和0.2%，但在今年5、6月份環(huán)比又分別下降了0.3%、0.2%。整體來看，相比兩年前，石家莊新房價(jià)格指數(shù)同比下降6.5%，比5年前降低了2.4%。

??諸葛找房數(shù)據(jù)也顯示，今年2月份，石家莊新房成交價(jià)格還有所上漲，達(dá)到上半年最高點(diǎn)即15866元/平方米；此后至5月份整體呈下降趨勢(shì)，其中4月份為今年上半年最低點(diǎn)即12540元/平方米；6月份雖略有回升，但也不及3月份價(jià)格水平，較去年同期也下降3.11%。

??“市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，加之前期市場修復(fù)以及二手房市場擠壓消化的部分需求，新房市場下行壓力增大，愈發(fā)考驗(yàn)企業(yè)營銷以及產(chǎn)品打造等綜合能力。”石家莊一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人表示，今年以來，在經(jīng)歷過前期的下行，石家莊樓市在5月份有過一段修復(fù)期，但在二手房市場擠壓等因素影響下，預(yù)計(jì)后期市場下行壓力仍存。

??以價(jià)換量成常態(tài)

??2015年，馬躍購置上述小區(qū)時(shí)正處房價(jià)上調(diào)前夕。公開信息顯示，當(dāng)時(shí)受全國樓市整體火熱影響，石家莊房價(jià)在2016年開始快速啟動(dòng)，年初市區(qū)二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目均價(jià)還只有7000元~8000元/平方米，但到了2017年1月，石家莊新房均價(jià)就翻了一番，達(dá)到15000元/平方米，甚至部分高端項(xiàng)目賣到了2.5萬~3萬元/平方米。

??迅速上漲的房價(jià)讓馬躍等購房者雀躍不已。

??不過僅僅2個(gè)月后，石家莊就出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，要求非本市戶籍居民家庭限購一套住房，且需要提供近2年內(nèi)連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

??限購政策未能讓市場降溫，石家莊房價(jià)繼續(xù)攀升。2017年9月23日，石家莊再次出臺(tái)了更為嚴(yán)格的樓市政策，規(guī)定非本市戶籍居民家庭限購一套住房，須提供近3年內(nèi)連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明；所有新購的住房（含新建商品住房和二手房）5年內(nèi)不得上市交易。

??嚴(yán)格的限購和限售政策快速冰凍了石家莊樓市。58安居客數(shù)據(jù)顯示，2017年10月，石家莊新房均價(jià)達(dá)到17734元/平方米的歷史最高點(diǎn)，隨后便開啟持續(xù)下跌模式：2018年均價(jià)在16000元/平方米左右震蕩下跌，2019年在15700元/平方米左右徘徊，2020年穩(wěn)定在了15300元/平方米左右，2021年降至13344元/平方米。最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月，石家莊新房均價(jià)為13708元/平方米。

??市場下行壓力下，石家莊新房市場開始以清盤、清退房源等名義給予價(jià)格優(yōu)惠，部分項(xiàng)目甚至跌破萬元大關(guān)。位于新華區(qū)友誼大街古城路紫樾宸府，2021年8月首次開盤時(shí)價(jià)格13000元/平方米左右，12月1日晚間，該樓盤推出了9999元/平方米特價(jià)房源吸引眼球。位于石家莊裕翔街三環(huán)外的石家莊融創(chuàng)城，打出了二期尾盤特價(jià)房夜場活動(dòng)，據(jù)悉該批房源的成交價(jià)約8300元/平方米，精裝8800元/平方米。

??“東北二環(huán)樓盤扎堆，其中不乏萬科遠(yuǎn)洋等品牌房企，但在去化壓力下多個(gè)樓盤均處于降價(jià)狀態(tài)。”馬躍表示，萬科開發(fā)的翡翠書院2019年開盤時(shí)最高售價(jià)曾達(dá)21000元/平方米，當(dāng)前銷售壓力下售價(jià)僅15000元/平方米左右；安聯(lián)生態(tài)城單價(jià)更是跌破萬元大關(guān)，最近剛剛?cè)胧械臇|勝未來云，在售均價(jià)僅9500元/平方米。

??據(jù)房天下數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，石家莊目前共有286個(gè)在售樓盤，其中住宅項(xiàng)目216個(gè)。7月石家莊在售項(xiàng)目中共9盤價(jià)格有變動(dòng)，其中有2盤為新出價(jià)，6盤銷售價(jià)格調(diào)低，1盤價(jià)格由均價(jià)調(diào)為起價(jià)。

??除上述項(xiàng)目外，今年以來石家莊多個(gè)項(xiàng)目以清盤、清退房源等名義給予價(jià)格優(yōu)惠，有項(xiàng)目對(duì)首次到訪的客戶即給予接近備案價(jià)格85折的優(yōu)惠。目前中冶德賢御府、龍湖天奕、正定熙湖三期等多個(gè)樓盤項(xiàng)目目前均有不同程度的優(yōu)惠措施。

??市場或在下半年短期上行

??在降價(jià)促銷以及政策影響下，今年上半年石家莊新房成交量呈現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定以及環(huán)比上升趨勢(shì)。

??諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月，石家莊新房成交套數(shù)分別為1778套、1176套、1655套、2112套、2154套和2898套；成交面積分別為20.03萬平方米、13.63萬平方米、19.21萬平方米、24.49萬平方米、25.19萬平方米和34.3萬平方米。

??2022上半年各月成交雖相對(duì)穩(wěn)定，不過從各月數(shù)據(jù)來看，今年上半年石家莊僅1月份新房成交面積較去年上升超350%，其余各月成交面積均同比去年下滑比例均超過40%，3月份更是下滑超過6成。

??新房市場低迷，二手房也不容樂觀。由于市場預(yù)期等因素，多方數(shù)據(jù)顯示，近年來石家莊二手房價(jià)格整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自去年6月份以來，石家莊二手房銷售價(jià)格指數(shù)已連續(xù)11個(gè)月環(huán)比下降，各月降幅自0.2%至1%不等；同比更是從去年1月份即開始連續(xù)下降，持續(xù)至今年5月份仍為同比下降近5%。

??諸葛找房數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年石家莊二手住宅市場均價(jià)為14089元/平方米，同比去年下降7.64%；從各月度來看，今年上半年石家莊二手住宅市場均價(jià)幾乎為逐月遞減，各月同比下降幅度自6.13%至8.77%不等，6月份均價(jià)已由1月份的14349元/平方米降至13810元/平方米。

??在此背景下，疊加二手房的一些固有優(yōu)勢(shì)以及政策支持等因素，今年上半年全國二手房市場低位修復(fù)，市場量價(jià)及預(yù)期均有改善，由此對(duì)新房市場也形成一定擠壓。

??中指研究院石家莊公司副總經(jīng)理劉愛芹表示，市場下行下，房企生存環(huán)境愈發(fā)變得艱難，急需充裕現(xiàn)金流抵抗市場下行帶來的風(fēng)險(xiǎn)，基于此石家莊樓市以價(jià)換量成為常態(tài)。

??不過，6月石家莊新房市場成交量同比跌幅仍較大，但量價(jià)環(huán)比上升，新房市場成交已逐漸趨穩(wěn)。

??劉愛芹認(rèn)為，隨著行業(yè)政策和宏觀經(jīng)濟(jì)先后轉(zhuǎn)暖，2022年下半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)將好于上半年，樓市回暖已在路上。預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)銷售將完成筑底，全年房價(jià)可能出現(xiàn)先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。從運(yùn)行周期看，下半年房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入短周期上行階段。