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??疊加宏觀經濟下行、疫情反復、房企爆雷等因素影響，房地產市場“寒意陣陣”。傳統“金三銀四”的房地產市場旺季，樓市的表現甚是慘淡。

??4月29日召開的中共中央政治局會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

??5月23日，國務院召開常務會議指出，在堅持“房住不炒”的基礎上，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

??房地產市場新一輪寬松周期中，“松綁”成為多地樓市調控的關鍵詞。2022年以來，全國已有80多個城市出臺了與房地產相關的優化政策，二季度房地產政策進一步呈現寬松趨勢，如央行降低首套房貸款利率下限，購房補貼、放松落戶限制以及限購、限售政策松綁等。

??伴隨更多的城市開始放松限購、限售、房貸利率下調等政策刺激樓市復蘇，樓市“量價回溫”將在下半年逐步恢復。

??解碼樓市“松綁”政策

??“2020年疫情發生以來，中國是全球抗疫最成功的國家。但是，今年3月份開始疫情反復，中國受此影響較大。同時，中國經濟從去年開始呈現下行趨勢，在這個大背景下，想要扭轉勢頭，需要花費很大力氣。”中原地產首席分析師盧文曦接受《中國房地產金融》采訪時表示。

??房地產是經濟中的核心一環，受經濟下行與疫情反復影響，樓市數據正在發生一些變化，從銷售端到信貸端呈現低迷現象。

??5月16日，國家統計局公布2022年1-4月份全國房地產開發投資和銷售數據，今年前4個月，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%，其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%，其中，住宅銷售額下降32.2%。

??從區域來看，東部、中部、西部和東北部銷售（金額和面積）同比跌勢均較1-3月份加大。其中，東部地區受疫情影響，銷售降幅僅次于東北地區，但仍是拉動整體銷售的主力軍。1-4月份，東部地區共計銷售15502萬平方米，占全國銷售面積近四成，但同比跌幅達到28%，而銷售金額跌幅則超過三成。

??從投資數據來看，1-4月份，全國房地產開發投資額同比增速為-2.7%，為今年以來首次負增長。其中1-4月份，土地購置面積同比大幅下降46.5%，而房屋新開工面積和竣工面積同比分別下降了26.3%和11.9%。房地產開發景氣指數連續4個月跌破榮枯線，4月份數值為95.89，較一季度繼續下行。

??房地產市場投資、銷售、新開工數據全面呈現下行趨勢，房地產市場“松綁”迫在眉睫。在3月1日之前，主要以三四線城市為主，通過對需求端的政策進行調整，包括以降低首付比例、購房補貼、下調貸款利率等為主。進入二季度房地產銷售持續低迷，房地產市場遇冷，中國各地因城施策優化樓市調控的力度和頻次明顯加快，房地產政策進一步寬松，更多熱點城市加入了放寬“三限”（限購、限售、限貸）的行列。

??根據機構不完全統計，2022年以來，全國已有超100城優化調整房地產政策超200次。尤其4月以來，各地出臺政策的節奏明顯加快，4月有超70城出臺政策百余次，明顯高于1至3月，且政策進一步向優化限購、限貸、限售等方面延伸，城市向熱點一二線、長三角等熱點區域擴圍。

??從本輪調控政策的內容看，包括降低首付比例、發放購房補貼、放松落戶限制，以及放寬限購、限貸、限售，和加大公積金購房支持力度、下調房貸利率等方式進行政策“松綁”等。

??與過去政策“松綁”有所不同的是針對生育二胎、三胎家庭放開購房限制和增加補貼，提振住房消費。

??第一類，降低首付比例，主要是指商業銀行向購房者下調首付比例，有助于降低買房人購房門檻。如佛山、駐馬店、麗水將首套房最低首付款比例降為20%；石家莊、南寧、常州、銀川、泰安等地降低二套首付比例至30%。

??第二類，金融端政策改善，通過房貸利率下調、房貸額度增加、住房公積金首付比例、購房補貼等方式放寬。

??5月15日，央行發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，其中對首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

??在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，利率下限允許進一步下調，這使得商業銀行貸款的空間更大，有助于后續更好地促進房貸實際貸款利率的下調。

??“房貸利率政策性下調，有助于引導房企積極推盤和銷售，尤其是結合近期的房貸利率成本較低的優勢，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產交易行情的活躍。也有助于進一步降低購房者的成本，客觀上可以進一步促進購房者購房壓力的減少。”嚴躍進表示，一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。

??5月20日，5年期以上貸款市場報價利率(LPR)超預期下調15個基點至4.45%后，全國各城市房貸利率隨之下調。據不完整數據統計，截至發稿前，有超過20個城市最低可執行“首套4.25%、二套5.05%”的房貸利率。

??此外，公積金貸款比例調整、額度調整也是金融端重要一環。如南寧將首套房公積金貸款最高額度從60萬元提高至70萬元，二套房從50萬元提高到60萬元；福州針對第二次申請住房公積金貸款，將首付款比例從40%下調到30%。

??第三類，針對二孩、三孩家庭出臺購房支持政策。包括四川成都、福建福州、山東淄博、廣東東莞等城市放寬多孩家庭購房數量限制及相關扶持政策。

??成都多孩家庭可在現有限購套數基礎上新購買1套住房，即成都市戶籍二孩及以上家庭限購套數由2套增加為3套，非本市戶籍二孩及以上家庭限購套數由1套增加為2套。

??山東淄博對生育二孩、三孩家庭，分別以商品房買賣合同成交總價款1%、2%的標準給予補貼，最高分別不超過2萬元、3萬元。福州對于生育、撫養兩個及以上未成年子女的職工家庭，首次申請住房公積金貸款，在符合其他住房公積金貸款的條件下，其住房公積金貸款額度按公式測算時另加10萬元，且最高可貸額度由目前的雙職工80萬元、單職工50萬元，調整為雙職工按100萬元、單職工按70萬元執行。

??第四類，放松落戶條件，通過對戶籍制度的調整，放寬戶籍外人口落戶條件，吸引外來人口安居置業。特別是面向新市民、外來務工者等特定群體提供支持，吸引人才安居落戶，釋放消費潛力。

??山西太原在新一輪調控中，指出新市民、青年人來太原工作生活并購買首套新建商品住房的無需再提供落戶、社保、納稅等相關證明。海南海口支持引進人才剛性住房需求，指出落戶海南省的引進人才購買住房，自落戶之日起享受本地居民同等待遇。

??廣東中山市出臺政策，表示凡持有大專以上（含大專）學歷證書、專業技術資格、職業資格或職業技能等級證書的非中山戶籍人才，允許購買1套新建商品住房，2年內不得上市交易。

??第五類，限購、限貸、限售政策的調整，這是具有風向標的，意味房地產全面放松的信號。

??原有政策一般是限制購房者的買房資格，如通過調節二套房貸款比例來差別調節市場熱度，還通過戶籍政策、社保繳納政策來限制購房人的資格。限貸政策主要是“貸款”資格問題，即認定首套房貸款的資格。限售政策是限制賣房人網簽交易年限，從而調整二手房交易頻次。

??此次政策放松調整，通過調整認定首套房的資格、戶籍制度、社保繳納期限，包括取消“認貸又認房”，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策，即調整以“認貸不認房”來判定是否符合首套房貸款資格問題。

??3月1日，河南鄭州市發布“18條樓市新政”，打響放松限購第一槍，首套房貸款結清，購買二套房按首套房貸款執行。同時，覆蓋支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持等多個方向。此后，全國浙江衢州，福建福州、廈門等地在限購限貸限售層面陸續松綁，這標志著本輪房地產政策全面開始“松綁”。

??“這一套‘組合拳’式的政策打下來，對市場而言肯定會有效果。”盧文曦表示，所有的政策出臺以后，都需要市場來評估一下，短期內效果可能不會太明顯，但到今年三季度末四季度時，會看到市場的拐點。

??樓市松綁轉向：超過26座省會城市出臺新政

??鄭州作為省會城市中第一個進行樓市“松綁”，宣告此輪調控從三四線轉向二線及新一線城市，其中省會城市成為當前樓市寬松的“主力軍”。

??4月11日、21日，5月9日，蘇州調整樓市相關政策，二手房限售期從5年調整為3年，新房限售從3年調整為2年、非蘇州本市戶籍居民連續繳納6個月社保（個稅）即可購房、非限購區域購房不計入家庭限購套數等內容。非蘇州本市戶籍居民連續繳納6個月社保即可購房，大大降低了外地在蘇就業人群的購房門檻。同時認定的人才家庭可享受本市戶籍購房資格，更好地滿足人才在蘇州安家置業的需求。

??“蘇州此次政策寬松進一步說明當前政策面以放松為主，意味著從二線城市開始進入到新一線城市。”嚴躍進表示，政策“松綁”的最大意義是，政策覆蓋面不斷增強，意味一線城市或強二線城市迎來“松綁”動作。

??《中國房地產金融》統計，截至5月底，至少有鄭州、南昌、福州、武漢、成都、西安、南京、天津、哈爾濱、蘭州、石家莊、銀川、貴陽、昆明、沈陽、南寧、合肥、長春、長沙、廣州、海口、杭州、太原、重慶、濟南、上海等26座省會城市打開政策工具箱出臺房地產新政。

??4月9日至5月13日，南京先后六次“松綁”樓市政策。4月9日，溧水率先放松限購，宣布非本地戶籍可憑身份證直接開具首套房購房證明，無需社保或個稅證明。5月13日，松綁限售政策，由取得不動產證滿3年方可交易，調整為自合同備案之日起滿3年，讓很多屬于限售期之內的房屋提前上市。5月13日，限購松綁，二孩以上多孩家庭增加一套購房資格。5月30日，限購政策再松綁，開出購房證明的外地戶籍家庭可以購買2套房。此外，區域放開限購，除了鼓樓、秦淮、玄武、建鄴四區之外，其他區全部劃入非限購區（在非限購區內南京戶籍購房套數不限）。

??5月16日、31日，成都半個月內兩次發布房地產新政放松樓市，居民擬在市中心購房，其郊區的住房不再納入到家庭住房總套數計算；最近兩年沒有住房交易的則可以認定為無房戶。這一政策調整，釋放了近郊區縣人口對中心城區的購房需求，以及中心城區人口對近郊的購房需求。31日，繼續加碼放松政策，包括二孩及以上家庭，可在現有限購套數基礎上新購買1套住房；居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房出租給新市民、青年人等群體，承諾遵守保障性租賃住房相關政策規定且5年內不上市交易，并納入成都市保障性租賃住房管理服務平臺管理的，可一次性新增購買一套住房。此外，雙職工首套住房貸款最高額度提高至80萬。

??隨著疫情得到控制，上海房地產政策開始出現松動。4月13日，上海臨港新片區管理委員會發布新政，對重點支持單位工作的人才獲取購房資格時間縮短，由過去“需在新片區工作滿一年以上”縮短為3-6個月。5月29日，上海發布《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，涉及房地產方面，表示將完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。

??嚴躍進認為，省會城市房地產調控政策放松具有一定的風向標意義，對于其所在省份、都市圈的房地產市場預期轉變有較大影響。從城市群房地產價格表現來看，5月珠三角城市群新建住宅價格環比由下跌0.08%轉為微漲0.05%；長三角城市群新建住宅價格環比微漲0.04%，漲幅較上月收窄0.01個百分點。京津冀城市群新建住宅價格環比亦微漲0.04%。

??但是，從目前情況看，樓市政策“松綁”并沒有讓市場快速回暖起來。機構百城新建住宅價格環比微漲，但房地產市場整體表現依舊低迷，多數項目價格持平或降價促銷。5月新房價格環比下跌的城市數量高達45個，較去年同期增加28個；其中，共14個二線城市新建及二手住宅價格環比均下跌，較4月增加6個，共34個城市新建及二手住宅價格環比均下跌，其中二線城市占比超40%，包括武漢、重慶、鄭州等。

??CRIC亦監測到同樣的趨勢，從“五一”假日成交備案數據和成交量來看，50個重點監測城市累計成交44.75萬平方米，同比下降80%，日均成交量較2022年4月日均降幅為75%，市場整體仍延續下行。

??政策松綁為何不及預期？貝殼研究院認為疫情沖擊、地緣沖突等給國內經濟增長帶來更多不確定性，大環境景氣度低迷，就業壓力顯著加大，居民預期收入降低，舉債購房的意愿不強。房企流動性風險未實質性改善，購房者對于新房項目交付品質打折扣、延期交付，甚至爛尾的擔憂未得到緩解，購買新房依舊謹慎。新房去化慢，房企拿地積極性難恢復，土地市場難升溫，最終導致市場整體信心不足，觀望情緒加重。

??“從房地產‘松綁’政策來看，本輪政策本質上與之前的政策差別不大，但是我們面對的環境比以前更艱苦一點，所以也需要更有力的政策支持。”盧文曦表示。

??“當前疫情等外部環境會減弱市場修復力度、延長修復時間。現階段穩定居民收入預期，修復市場信心是當務之急。除了地方的購房政策支持外，穩就業、穩消費等宏觀舉措也是關鍵。”貝殼研究院指出。

??機構預計，6月地方政府將繼續加快推進因城施策，包括限購放松城市進一步增多，二線城市多孩家庭增加限購套數，首套房貸比例、二套認定標準等也有望進一步松動，多數城市房貸利率有望向全國下限回歸。重點城市有望完成筑底，多數城市下半年緩慢恢復，或將呈現出重點一二線城市企穩帶動更多城市恢復、改善性需求釋放帶動更多剛需入市的特征。