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??相較于長三角、環渤海區域，粵港澳大灣區宏觀經濟和房地產市場是受疫情影響較小的區域。

??目前，灣區“9+2”城整體房地產市場底部趨穩。

??表現在數據層面，2022年3-4月粵港澳大灣區9城商品住宅成交面積同比降50%，3-4月同比跌幅較1-2月收窄2個百分點，前4月累計成交同比降幅為50%，在四大城市群中跌幅最小。

??根據樓市關聯性、購房人群特征和經濟強弱程度，大灣區9城又可以分為三類。廣州、深圳，是大灣區樓市風向標；佛山、惠州、中山、珠海和東莞，樓市以投資和剛需雙重驅動；江門和肇慶，屬于典型內生型城市，以自住需求為主。

??三大類型城市當前市場熱度如何？2022年整體灣區市場能否穩步復蘇？本文將聚焦粵港澳大灣區核心城市深度分析。

??粵港澳樓市整體已緩慢復蘇

??作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，2020年末粵港澳大灣區9城常住人口共計7801萬人，占全國總人口的6%。

??此外，灣區9城房地產開發業共完成投資14204億元，分別占全國GDP和房地產開發投資額的11%和10%。

??疫情是樓市最大的不確定性。而粵港澳大灣區疫情逐漸穩定，5月以來僅廣州受靜態管控影響。

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??多方面因素影響下，相比長三角和京津冀，粵港澳樓市整體已開始緩慢復蘇。

??CRIC數據顯示，2022年3-4月粵港澳大灣區9城商品住宅成交面積同比降50%，且前4月降幅持穩。3-4月同比跌幅較1-2月收窄2個百分點，整體市場小幅復蘇，與受疫情重挫的長三角、中西部和環渤海截然不同。

典型城市廣州、深圳和東莞4月商品住宅成交面積同比降幅較1月分別收窄14個百分點、20個百分點和46個百分點。

??粵港澳大灣區由于其獨特的政策規劃定位和背靠的珠三角產業鏈，樓市天然具有政策敏感性高、經濟基礎韌性強和城市間聯動性高的特點。

??具體細分，核心城市廣州和深圳，受其外圍輻射型城市佛山、東莞、惠州、中山、珠海，以及相對獨立的江門、肇慶，其樓市在當前格局下各具特色。

??廣深：地市先于樓市復蘇

??廣州和深圳是大灣區核心城市，地市回暖，但樓市依舊慘淡。

??4月廣深兩城一二手房合計成交規模分別同比下降53%和38%。主因是相比在地市托市，樓市調控并沒有實質放松，購房者仍以觀望為主。

??首先從地市來看，深圳土拍大熱，廣州土拍熱度也有回升。

??成交情況來看，深圳“大熱”8宗含宅地塊（包括純租賃用地）全部觸及最高限價，且其中4總地塊競自持的保障性租賃用房建面到最高，達到“雙觸頂”，整體溢價率高達15%。

??廣州熱度則較2021年第三輪略有回升，18宗涉宅地成功出讓17宗，其中2宗溢價成交、并且1宗地塊以最高限價+競自持9%成交。

??與已有明顯回暖的土地市場不同，廣深樓市銷售規模仍處于低谷期，至2022年4月廣深兩城合計成交一手房98萬平方米，同比下降38%。雖3-4月成交規模同比降幅較1-2月有所收窄，但仍處于歷史低點。

??5月，兩城市場略有起色。

??深圳一手房到訪量有所增長。五一假期，深圳有三個項目開盤。其中南山鴻榮源尚璟公館，首批推售441套住宅，均價約8.9萬/㎡，共入圍551批客戶，5月1日線上選房，去化接近70%，從案場反饋的看房到訪、認籌人數等側面來看，市場信心正在逐步恢復。

??廣州新房成交層面，4月小幅升溫，環比微增12%，同比降38%，前4月累計降幅擴大至44%，整體復蘇程度低于市場預期。樓盤開盤積極性穩步提升，據CRIC監測數據顯示，4月全市整體推貨量為5207套，環比上升163%，整體去化率回升至28%的年內中位水平。

??廣州則表現為二手房規模回升。成交套數已經有四個月成交量向上（2月春節月例外）。其中，3月成交量更是回升到8373套，是近7個月的最高位，基本回到了去年二手房交易參考價出臺之前的成交水平。

??4月廣州二手住宅共計網簽7274套，環比下降15.92%，不過仍達到半年以來次新高水平。從累計同比數據來看，2021年投資購房需求較為活躍的區域諸如黃埔、天河、南沙、增城等降幅靠前，逐步復歸理性。

??但二手房上，深圳仍處于歷史低位，月成交規模低于2000套。

??廣深市場雖有所回暖，但購房者“看多買少”、“只看不買”的觀望情緒依然濃厚，新房市場雖到訪量有所上升，但轉化率仍低于7%。

??佛莞5城：需求透支，成交不見回暖

??環繞廣深的輻射型城市，包括佛山、東莞、惠州、中山、珠海，樓市受前者強影響下也出現明顯下行。2022年5城通過放松限購、限貸、落戶等多方面刺激樓市，政策放松程度大于廣深，但效果一般。

??比如，東莞放松了限購，并減免了增值稅、提高了公積金；佛山放松了限購、限貸，并放寬了落戶；惠州取消了兩區限購、放松了限貸并為特定人才提供購房補貼等等。

??從5城商品住宅成交走勢來看，連續的新政并未刺激樓市成交如期復蘇，新房成交規模反而出現回落。

??2022年4月5城商品住宅成交面積共計157萬平方米同比下降59%。即使較年內1月和3月也均有下降，較1月下降24萬平方米，環比下降14%。

??4月東莞在售項目整體去化率為32%，珠海和佛山更是降至14%和13%。5城在售項目普遍面臨滯銷局面。如珠海華發琴澳新城四季半島新加推去化率僅11%，萬科紅樹東岸更是加推195套，僅得到8套認購。

??重點城市來看。佛山新房成交延續低位波動，4月由升轉降，單月成交量僅為46萬平方米，單月同比和累計同比降幅持續擴大，已達63%和44%。2022年開年至今項目開盤去化基本持穩在10%左右，4月雖略有回升至13%，但尚屬階段性底部。

??購買力透支下剛需購房者難以置業，購房主力面積端逐漸下降。同時由于市場下行，改善客群也暫時擱置購房計劃，觀望下市場占比下降。

??購買力透支下雖有政策扶持但難以支撐購房消費。2020年5城房價收入比中珠海、東莞和惠州已超過10年，其中珠海和東莞超過16年，與廣州相當（2020年廣州房價收入比為15年）。由此可見由于珠海和東莞前期超漲，剛需購房者購買力已透支。

??江門和肇慶兩城與其余7城聯動性較弱且外來購房者占比較小，內生購房者為主的需求結構使得兩城新房成交規模常年穩定，2022年前4月商品住宅成交規模降幅最小。

??CRIC數據顯示，2城合計商品住宅年成交規模持穩于800萬平方米，但長期通過“以價換量”來維持去化。

??雖外部行業整體下行，但兩城樓市跌幅仍為大灣區內最小。2022年前4月兩城共計成交商品住宅233萬平方米，同比下降39%，跌幅低于廣深和佛山東莞惠州等城市。

??事實上江門和肇慶兩城2021年下半年起通過持續的“以價換量”刺激樓市需求釋放，從而達到規模穩定的結果。

??從兩城商品住宅成交均價走勢來看，2021年8月起房價進入第一輪下跌，至11月降至7058元/平方米，較8月高點下降超過1500元/平方米，跌幅達17%。2022年1月起開始新一輪以價換量，2月兩城房價較1月環比降9%。

??但需要注意的是，雖然當前江門和肇慶樓市規模降幅小于大灣區其他城市，但由于兩城經濟發展、居民收入也比較低，因此樓市后續復蘇也需要更長時間，將長時間處于低位盤整期。

??粵港澳大灣區三個類型的城市表現，恰恰是當前樓市的縮影，各城市間分化也將持續加劇。

??針對不同類型城市，政策層面又有不同的表現。核心城市廣州、深圳調控政策還有進一步優化調整的空間，雖然限購等嚴苛政策難以全面退出，但是在降低購房門檻，刺激居民購買力。比如廣州，如果能在人才購房政策、首套房的資格認定等利于需求釋放的政策著力點有所動作，被壓抑的購房熱情有望再次被調動，從而促成市場成交轉暖。針對三四線城市而言，大概率推出救市政策組合拳，以刺激居民購房消費。

??粵港澳大灣區雖有復蘇跡象，但復蘇進度弱于預期。

??廣州、深圳因城市經濟基本面相較優質，人口吸附能力強勁，市場需求及購買力均有較強支撐，房地產市場有望在5-6月率先復蘇，預計二季度整體復蘇速度還將加快。受各城市聯動性較強影響，市場熱度會逐步傳導至周邊的佛山、東莞、惠州、中山、珠海等城市，這些城市樓市有望在下半年迎來觸底回升。