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??5月27日，證監會、發改委聯合發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行REITs有關工作的通知》，推動保租房REITs業務規范有序開展。

??同日，中金廈門安居保障性租賃住房、紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房兩只REITs分別于上交所、深交所和證監會報送申請材料，成為首批上報的兩單保障性租賃住房REITs。

??這不僅意味著我國保障性租賃住房REITs試點正式起航，也意味著我國REITs市場試點在擴容增類的過程中取得了實質性的突破。

??高質量發展租賃市場，必須要解決“錢從哪里來”的問題。據不完全統計，目前已有二十幾家銀行通過與政府或企業合作的形式布局住房租賃領域，五大行以及政策性銀行在住房租賃領域參與力度最大。

??首批保租房REITs已上報

??在國家戰略部署和利好政策引導下，保障性租賃住房將迎來爆發式增長，預估十四五時期全國保租房投資規模將超過2萬億。

??目前來看，無論是通過新建還是改建、收購的方式經營租賃住房，均存在收益率偏弱，不足以吸引社會資金大規模投入等問題，亟須拓寬住房租賃企業融資渠道，通過規模效應以及資產證券化去獲得長期的效益。

??公募REITs無疑是一個雙贏的解決方案。

??一方面能夠幫助各類租賃住房持有主體形成“投-融-管-退”的閉環，實現資金回流和再投資。

??另一方面租賃住房底層資產現金流較為穩定，適合發行REITs產品，可以豐富投資者的投資選擇。

??2022年5月27日，中金廈門安居保障性租賃住房、紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房兩只REITs分別于上交所、深交所和證監會報送申請材料，成為首批上報的兩單保障性租賃住房REITs。這是保租房自去年6月納入基礎設施REITs發行范圍以來，取得的突破性進展。

??申報資料顯示， 中金廈門安居保障性租賃住房封閉式REIT，對應的專項計劃名稱為中金廈門安居保障性租賃住房基礎設施資產支持專項計劃資產支持證券，發起人（原始權益人）為廈門安居集團有限公司。

       紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式REIT的申報資料顯示，主要原始權益人為深圳市人才安居集團有限公司，專項計劃管理人為深創投紅土資產管理(深圳)有限公司。

??據深圳市人才安居集團負責人介紹，此單保障性租賃住房REITs的底層資產是4個位于深圳核心區域或核心地段的項目，均已取得保障性租賃住房認定書，整體出租率達99%，涉及保障性租賃住房1830套、建筑面積13.47萬平方米，資產評估值約為11.58億元。

??項目產權清晰，具有持續穩定的現金流，可滿足發行REITs的收益率要求。而且，項目主要出租對象是新市民、青年人，租金定價大幅低于同類房源，具有很強的民生和保障屬性。

據介紹，安居集團本次項目募集的資金將繼續投資于深圳的保障性租賃住房建設，預計可新增保障性租賃住房2000余套。

       保租房REITs主要聚焦一線和強二線城市

??首批保租房REITs試點項目申報，是在當前基礎設施REITs試點的框架下進行的。

??2021年6月，首批基礎設施公募REITs在滬深交易所上市，截至5月底，已有12只公募REITs產品上市，募資規模達到458億元。據悉，首批九只公募REITs產品全部超額完成了2021年可供分配金額目標，完成率在102%至187%。

??綜合來看，基金層面收入利潤、經營現金流、可供分配利潤整體好于預期。

??今年開年以來全球資本市場較為動蕩，股、債等大類資產表現不盡如人意，基礎設施公募REITs依靠其底層資產穩定的現金流優勢卻走勢良好。這是因為REITs本質上是資產上市，不同于股票和債券，但又兼具債性和股性，具有穩定的收益回報，與股票債券類資產價格走勢相關性較低。

??首批REITs產品表現突出，投資者認購熱情高漲。保障性租賃住房作為公募REITs擴容行業之一，保障性租賃住房REITs受到市場廣泛關注。

??目前圍繞保租房仍有許多政策空白亟待填補，在當前基礎設施REITs試點的框架下，保障性租賃住房資產范圍及其可轉讓性缺乏統一政策或指導性規范。

??保租房REITs試點項目還需要因城施策，并不是所有城市都適合開展保租房REITs。

??據發改委去年6月發布的申報要求，REITs試點項目近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正，且預計未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%；首次發行的當期目標不動產評估凈值原則上不低于10億元，且擴募不低于擬首次發行時資產規模的2倍。

??這對于租金較低、籌建規模較小的三四線城市來說要求較高。保障性租賃住房REITs可能主要聚焦一線和強二線城市。

??銀行迎來拓展保租房業務突破口

??大力發展保租房離不開對市場主體的金融支持，自去年以來，國務院、財政部、發改委、銀保監等多部門均出臺金融政策支持保租房發展。

??2022年5月27日，證監會、發改委聯合發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行REITs有關工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入到REITs 試點范圍。

??除此之外，政策端還支持銀行長期貸款，支持租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券等；明確保租房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理；支持各類銀行保險機構發揮機構優勢，把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產品和服務。

??在此背景下，各大銀行紛紛進軍住房租賃行業。銀行在住房租賃行業的布局，除了在幕后默默為公寓企業輸血，為房企和運營商提供早期開發建設資金外，還意圖由幕后走向臺前，與政府合作推出租賃平臺。

??目前不僅國有五大行都已涉入長租公寓領域，一些全國性股份制銀行，如：中信銀行、平安銀行以及地方城商行如南京銀行、溫州銀行等也均和房企展開合作，布局住房租賃行業。

??從參與銀行來看，據不完全統計，目前已有二十幾家銀行通過與政府或企業合作的形式布局住房租賃領域。

??其中，建設銀行作為住房金融領域的領軍者，在長租公寓領域布局力度最大，可謂一馬當先。截止2021年年末，建行參與400多個保障性租賃住房項目，項目數目位于其他銀行之首。

??其次是國家開發銀行、工商銀行、中國銀行、農業銀行與交通銀行。目前，國有五大行以及政策性銀行在住房租賃領域參與力度最大，彰顯了國家隊作為租賃市場的第一梯隊，對整個住房租賃市場的引導和帶動作用。

??從地域分布來看，銀行在租賃住宅領域共涉及全國37個城市，而一線城市的北上廣深則是銀行和租賃結合最緊密的地區，占比近60%。

       這是由于一線城市作為全國租賃發展主陣地，外來人口較多，租賃需求旺盛，此外，一線城市不斷探索多種渠道籌集房源，也增加了與銀行的聯系。其次為核心二線城市占比近25%。

??在國家戰略的支持下，銀行加速布局租賃市場，不僅是金融服務實體經濟的重要體現，也是銀行迎來拓展房地產業務的關鍵突破口。

??從目前來看，銀行通過創新金融服務方式，打造多維合作模式，構建住房租賃場景生態圈。一方面可以解決政府和企業的金融需求，完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，另一方面也是在房地產貸款集中度實施下銀行涉房業務的新增長點。