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??2022年4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局印發《關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》，從支持受困主體紓困、暢通國民經濟循環、促進外貿出口發展三個方面，提出加強金融服務、加大支持實體經濟力度的23條政策舉措。

??其中“積極支持民營企業健康發展”及“完善住房領域金融服務”兩項對房地產行業利好明顯。

??從國家統計局公布的房地產行業數據來看，房地產全面回暖很難再現，疫情仍是樓市最大不確定性。

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??降首付、降利率、保融資

??央行多條措施釋放行業利好

??為深入貫徹落實黨中央、國務院關于統籌疫情防控和經濟社會發展決策部署及全國保障物流暢通和促進產業鏈供應鏈穩定會議要求，4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局出臺了23條舉措全力做好疫情防控和經濟社會發展金融服務。其中，“降首付”、“降利率”、“保融資”成行業關注重點。

??1、支持民企合理金融需求

??《通知》積極支持民營企業健康發展。對國有經濟和民營經濟在貸款、債券融資政策等金融政策上一視同仁。鼓勵金融機構與民營企業構建中長期合作關系，制定民營企業年度服務目標，充分滿足民營經濟合理金融需求，進一步提高新發放企業貸款中民營企業貸款占比。

??發揮國家融資擔保基金引領作用，鼓勵有條件的地方設立民營企業貸款風險補償專項資金或信用保證基金，重點為首貸、轉貸、續貸等提供增信服務。完善民營企業債券融資支持機制，鼓勵金融機構加大民營企業債券投資力度。

??從2022年一季度融資情況來看，房企一季度發債1589億元，環比上升43%。3月，房企境內發債703億元，單月境內發行規模創近半年新高，房企境內外發債主體數量增至50家，為近半年內最高。

??2022年一季度，國資房企仍為境內外發債主力，債券融資占比76%，較去年四季度略有下降，民營房企發債融資占比略有上升，由2021年四季度的15%升至23%。

表：2022年一季度房企融資集中度表現

數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統&CAIC投管云

??從融資成本來看，受益于市場充足的流動性，國資房企平均發債利率持續走低，一季度下探至3.5%。民企發債融資利率則略有起伏，2月回落至5.01%后，3月回升至8.57%。

表：房企加權平均融資利率（按票面利率）

數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統&CAIC投管云

??2022年一季度信貸政策回暖加速，但一直以來房企融資偏向國企央企明顯，國企無論是融資額還是融資利率都明顯優于民企。

??在《通知》之前，2022年4月11日，證監會、國資委、全國工商聯就曾發布《關于進一步支持上市公司健康發展的通知》，表態支持民營企業依法上市融資、并購重組，完善民營企業債券融資支持機制。

??此次《通知》要求進一步提高新發放企業貸款中民營企業貸款占比，在一定程度上可以有效緩解以往民企的融資困境。

??2、降首付、降利率，保開發貸

??在“完善住房領域金融服務”一項中，再次明確堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。并要求圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展。

??從2022年一季度居民按揭貸款政策放松城市來看，目前已有多個城市放寬公積金貸款、下調首付比例、局部放松限貸、下調房貸利率。如重慶、菏澤、南寧等9市下調首付比例，廣州、南京、杭州、蘇州等多城下調房貸利率、縮短審批放貸周期，滿足居民合理信貸需求。

表：2022年一季度下調首付比例城市 

資料整理：CRIC

??1月20日，央行公布1年期LPR降低10BP至3.7%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%，這是5年期LPR自2020年4月來首次調整。

??伴隨著LPR利率下調，各地房貸利率步入下降通道。比如杭州房貸利率迎來三連降，首套房利率降至5.3%，二套房利率降至5.5%，基本已回到一年前水平，又比如蘇州主流銀行首套房貸利率降至4.6%，為近5年來新低。與此同時，房貸放款速度明顯加快，譬如上海，平均放款周期縮短至1個月左右，個別銀行僅需2-3周，而去年動輒4個月到半年才能放款。

??《通知》還明確金融機構要區分項目風險與企業集團風險，加大對優質項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發貸款平穩有序投放。商業銀行、金融資產管理公司等要做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務，穩妥有序開展并購貸款業務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務。

??金融機構要在風險可控基礎上，適度加大流動性貸款等支持力度，滿足建筑企業合理融資需求，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持建筑企業融資連續穩定。

??這將使得國企、央企及優質民企更為受益，同時問題房企則有序出清，并給出實際的解決方案，至少不能突破“保交樓”的政策底線，最大程度維護住房消費者的合法權益。

??綜合來看，《通知》核心還是求穩，一方面緩解民企融資困境，保證其合理穩定發展，避免流動性危機導致的暴雷問題，另一方面維護購房者利益，支持剛需購房者的合理住房需求。

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??行業整體仍處下行通道

??全面回暖很難再現

??在《通知》發布的同一日，2022年4月18日上午，國家統計局公布了2022年1-3月房地產行業數據。從數據來看，目前行業整體仍處下行通道。

??國家統計局數據顯示2022年1-3月，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%；二者降幅較1-2月擴大4.2pcts和3.5pcts。

??單月來看，商品房銷售面積15343萬平方米，同比下降17.7%；商品房銷售額14196億元，下降26.2%；二者降幅較1-2月擴大8.1pcts和6.9pcts。

??對比2022年數據，2022年的1-2月是疫情爆發期，整體銷售數據呈現出“斷崖式”下跌。商品房銷售面積為8475萬平方米，商品房銷售額為8203億元，同比分別下降了39.9%和35.9%，創近20年來新低。

??進入3月，雖然多項指標增速仍為負值，但隨著2月下旬各地陸續復工，3月整體樓市也開始逐步回暖，較2022年1-2月銷售面積和銷售金額同比增速有所收窄。

圖：2016年至2022年月度面積、金額同比增速

數據來源：國家統計局

??從2020年的數據來看，2020年2月“斷崖式”下跌后3月開始回升，最后走出“V型曲線”。當時整體基本面相對較好，2019年底市場仍為高位，在疫情后，全國各能級城市逐步復蘇，恢復高位運行。

??而2022年整體環境已經出現變化，首先，2021年以來受疫情影響，中國經濟面臨需求萎縮、供給沖擊和需求壓力，2022年短期內經濟下行壓力加大；其次，房地產市場邏輯發生根本轉變，全國層面的刺激政策很難再現；第三，市場需求和購買力明顯透支，城鎮化趨勢放緩、住房需求趨于飽和，M1低速增長、房價超預期上漲、居民過度加杠桿購房等均意味著市場購買力已透支。

??基于這樣的大背景下全年銷售面積及金額同比增速“緩坡滑落”，短期內整體市場依然處于下行通道。

圖：全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢對比（單位：萬平方米、億元）

數據來源：國家統計局

??2022年至今政策面寬松，中央密集穩地產、地方多樣松綁托市，效果卻有限。在城市基本面、樓市供求關系、市場需求及購買力等多方面因素影響下，各城市市場將加速分化。

??從目前來看，2022年“政策底”已現，但當前樓市正處于修復期，3月突如其來的疫情使得行情“急轉直下”。雖然部分城市有回暖信號出現，但對整體市場影響有限。