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??國家戰略上看，實現“雙碳”目標，絕非簡單的節能減排和環境保護問題，更是一場廣泛而深刻的經濟社會系統性變革。低碳可持續發展，將是所有企業尤其房企，必須經歷的一場必考題。

??一個時代的落幕，代表著另一個時代的崛起。

??房地產企業“高周轉、高負債、高利潤”的粗放模式已成過去，在“房住不炒”和“雙碳”戰略下，房地產轉型“綠色低碳”的時代終將到來。

??2020年9月，中國首次向全球宣布“二氧化碳排放力爭于 2030年達到峰值，爭取在2060年前實現碳中和”。2021年“兩會”，碳達峰、碳中和（簡稱“雙碳”）首次被納入政府工作報告。根據政府工作報告披露，目前已制定2030 年前碳排放達峰行動方案。

??根據WIND及BP能源數據，2020 年中國二氧化碳排放總量約 99億噸，占全球總量約30%，居全球首位。高耗能、碳排放主要集中在八大行業。從能源供應端看，高耗能主要是煤、石油、天然氣等化石能源的燃燒，約占中國碳排放總量的 90%；從工業制造業端看，高耗能主要是鋼鐵、水泥等建材以及有色、造紙等。

??據《中國鋼鐵工業節能低碳發展 報 告（2020）》， 鋼 鐵、 水 泥 行業排放量分別約占我國碳排放總量的15%、13%，在國內工業制造中居首位。但業內稱，鋼鐵和水泥，屬于典型的難減排行業，要實現脫碳，需創新技術突破與高額資金投入。

??顯然，作為碳排放大戶，房地產及上下產業鏈面臨著巨大挑戰?！白铍y的戰場在房地產、建筑業?！痹?月召開的綠建大會上，朗詩控股董事長田明表示擔憂。

??房地產減碳：產業鏈減排與技術創新是關鍵

??所謂“雙碳”戰略，碳達峰，指在某一個時點，二氧化碳排放不再增長達到峰值，之后逐步回落。碳中和，指企業、團體或個人測算在一定時間內直接或間接產生的溫室氣體排放總量，通過植樹造林、節能減排等形式，以抵消自身產生的二氧化碳排放量，實現二氧化碳“零排放”。

??有房企業內人士認為，對房地產行業，碳達峰或許不難，只是時間問題，但最艱難的是碳中和。

??碳達峰，即趨勢性下降，是經濟發展的必然趨勢。隨著能源結構的調整、能源使用效率提升，生產規模的飽和，最終碳排放量將到達峰值。歐美國家普遍在提出碳達峰目標之前就實現了達峰，平均用了 60 多年，而中國僅有 30 年，時間非常緊迫。意味著，這幾年必須對高耗能行業進行大幅減排，才能實現達峰。

??房地產行業碳中和，之所以艱難，難在涉及產業鏈條過長。一方面，高排放的材料都由房地產吃下去，如鋼鐵、水泥、鋁、銅、玻璃等，房地產需帶動整個產業鏈減排；另一方面，存量建筑的運營維護的耗能，更是一塊難啃的骨頭，這些建筑存量高、節能水平卻很低。中國建筑科學研究院建筑環境與能源研究院院長、國家建筑節能質量監督檢驗中心主任徐偉稱，“大概 2000 年前的建筑有 200 億平方米，2010 年前也有 200 億平方米，2010 年后到現在建設的大概有 250 億平方米。”

??通常，碳排放量與房企規模呈正相關，房企規模越大可能產生的碳排放量就越高。

??中國房地產業協會《中國房地產企業碳排放調研報告 2021》最近披露，目前中國房地產建筑業的碳排放規模位居全球第三，中國 40% 的碳排放主要來自房地產建筑業。TOP30 房企中已披露碳排放量信息的，其碳排放總量已超過 300 萬噸。

??實際上，業內的共識是，房地產行業要實現“雙碳”目標，必須把著眼點放在上下游產業鏈的減碳和碳中和技術的創新應用上。

??統計局數據顯示，近年房地產行業本身及其上下游產業鏈占比 GDP 超30%。上下游產業鏈包括建筑、家居建材、服務等行業。通常，一家房地產企業的供應商有上萬甚至超過 2 萬家。因此，房地產企業未來不僅本身要減排，更需帶動上下游節能減排，共同實現“雙碳”目標。

??朗詩控股董事長田明曾表示，“凡是碳排放量很大、環保不達標的企業，他們的鋼鐵、水泥、鋁、玻璃這些材料都不采購。而那些碳排放、能耗做得特別好的達標企業，則會被納入綠色推薦采購名單。”即利用“綠色采購”方式，倒逼上下游產業鏈減碳。這其實是建筑全生命周期的減碳。此外，田明還提議，建立一套具公信力的能效標識，讓整個社會找到一致性的行動指引。

??過去數年，房地產及建筑業的工業化程度低、建造技術落后、建筑工程質量和安全問題時有發生，建筑資源浪費嚴重、住房品質和質量普遍不高。業內表示，只有立足全產業鏈、建筑全生命周期，創新綠色低碳技術，才能實現房地產行業“雙碳”目標。

??一方面，對上下游產業如鋼鐵、水泥等行業，應強制減排。另一方面，通過技術創新和運營管理，降低碳排放。如重塑綠色建筑，推廣裝配式和被動式建筑。裝配式建筑，相比傳統建設方式，可節水 90%，降低 70% 的廢物、廢渣及大氣污染。

??華潤置地、萬科、龍光等多家房企采取措施降低碳排放，如在建筑用能低碳化方面，打造精細化、綠色、高品質的服務以助推房地產行業的低碳化發展運作。華潤置地通過建立能耗監控平臺，全方位控制碳排放總量；中國金茂聚焦“兩驅動、兩升級”的城市運營模式，推動自愿減排，取得較大成果；遠洋集團承諾到2050 年成為一家“凈零排放”的地產企業。

??部分房企則開始大范圍應用裝配式技術，如碧桂園在珠海的金灣平沙項目，政府在土地劃撥中即明確要求采用裝配式技術；萬科也從 2007 年開始逐步在全國推廣萬科裝配式體系；如龍湖集團，推廣被動式超低能耗建筑、生態修復、太陽能光伏發電等綠色節能生態技術，構建綠色健康的居住環境。

??ESG投資起步、價值兌現仍需時日

??11 月 27 日，北京大學光華管理學院院長劉俏在《財經》年會上表示，截至 2050 年全球實現碳中和這個時間節點，中國需投資金額或高達 255 萬億元人民幣，未來需要更加龐大的投融資體系。更有外媒報道稱，未來 30年各國將投入 150 萬億美元來實現碳中和目標。

??“從投入看，不全是國家財政投入，還有社會投入、金融投入。” 中國建筑科學研究院建筑環境與能源研究院院長徐偉稱。業內人士稱，短期內，仍會以財政投入為主，國有發展基金或政府引導基金為領頭羊。據證監會網站，目前，綠色、碳中和基金已近2000 億，規模 885 億的國家綠色發展基金已正式進入投資期，成為 VC/PE投資綠色低碳行業的領頭羊。

??從長遠看，按國際資產管理經驗，引導社會資本投入綠色低碳行業才是根本。而 ESG 模式正是綠色經濟轉型下，低碳環保行業的主流投資理念和策略。 ESG，即環境（Environment）、社會（Social）和治理（Governance）。ESG 是企業社會責任的一部分，同時也是 SRI（社會責任投資）的重要因子。根據荷寶資管介紹，“E”包括公司在溫室氣體排放方面對氣候變化所做出的貢獻，及企業廢物管理和提高能源效率方面的能力，與減少碳排放直接相關。

??2020 年全球主要國家已發布了十余個面向 ESG 投資者或是 ESG 產品的相關政策，ESG 資產規模迅速增長，在全球資產管理中規模占比已超過30%。

??7 月 24 日，中國證監會市場監管二部主任王建平在全球財富管理論壇2021 北京峰會上表示，私募基金要利用好綠色投資發展機遇，發揮好積極引領作用。并鼓勵各類機構投資踐行ESG 投資，參與綠色金融市場，引導長期可持續投資行為，促進解決綠色低碳項目融資難、融資貴問題。

??相比發達市場，我國私募股權基金踐行 ESG 投資起步較晚、基礎薄弱，投資經驗尚在積累過程中，也沒有更好的投資退出方式。但在綠色經濟轉型的大背景下，一部分投資機構已經開始發力 ESG 體系建設。2020 年 9 月，光大“一帶一路”綠色基金設計了整套ESG體系，覆蓋投資決策、投后管理、項目退出等各環節，成為國內首只完整采用 ESG 投資標準的股權投資基金。2021 年 3 月 19 日，盛世投資發布碳中和戰略，將投資低碳轉型和綠色升級，成為自“2030 碳達峰、2060 碳中和”目標提出以來國內首家發布碳中和戰略的資產管理機構。

??但目前階段，民間私募股權基金對綠色低碳的投資更為謹慎，只會優先考慮哪些能在短期內實現“價值兌現”和“投資退出”的項目。

??“我們有一只 2 億元的新能源基金，但投資范圍主要是清潔能源，如風能、太陽能，或新能源汽車、電池及儲能、充電站領域”，深圳一位私募股權基金經理稱，“主要這些行業的市場滲透率已經看得到了，我們對投資標的有收入和利潤要求，至少 5-7年有退出的可能，市場前景必須是確定性的。”南方基金研報稱，目前，光伏和風電的滲透率為 7% 左右，新能源車滲透率在 20%。在政策紅利的加持下，這幾大碳中和領域，都有比較大的發展空間。

??但對房地產和建筑行業的低碳項目，多位投資經理均持謹慎態度，所在公司也以觀望為主。“資本的意愿，更傾向于在合適的時機介入，確定性比較好的，不過早也不遲到?！鄙鲜鐾顿Y經理表示。

??顧慮，無非是房地產行業正處于“房住不炒”“三道紅線”的宏觀調控大背景下，一方面，行業洗牌不可避免，另一方面，“雙碳”戰略下，房企將面臨新的發展模式考驗。曾有房企內部人士擔憂，房地產行業目前危機四伏，既要培育低杠桿下的高增長能力、低成本下的高品質能力，還要踐行“雙碳”目標，實現綠色居住環境。對部分陷于流動性危機的房企來說，目前能活下來才是根本，之后才是綠色低碳和技術創新。

??業內表示，雖然看好碳中和的行業機遇和前景，但只有市場穩定下來，房企在經濟效益與綠色低碳之間，才能找到一條可持續發展的道路。此時，資本才有長期投資的可能，并愿意承擔社會責任，用時間換效益。

??房地產踐行“雙碳”目標，本質上，是一場企業經濟效益與低碳環保社會責任的長期博弈。

??二 級 市 場“ 碳 中 和 ”受 熱捧、中短期樂觀

??實際上，二級市場的公、私募證券基金，對碳中和板塊投資熱度，遠遠高于一級市場的私募股權基金。主要原因還是二級市場基金的投資期限更為靈活，不受制于退出渠道。而二級市場，買預期和炒概念的偏短期投資行為，也容易堆積資本對綠色低碳的熱情，包括有綠色轉型意愿的房企。

??借助政策紅利與時代風口，“雙碳”（碳中和、碳達峰）主題相關板塊，成為 2021 年市場中最大的熱點之一，個股表現強勢。多家私募機構的最新策略研判觀點顯示，“展望中短期市場走勢，謹慎樂觀仍然是一線私募的主流預期?！痹诰唧w配置上，“雙碳”主題在私募業內的人氣正急劇升溫。

??一方面，上市公司尤其房企，綠色低碳指標，將逐漸成為投資決策考量的重要因素；另一方面，上市房企當積極承擔綠色經濟轉型的社會責任，切實減排，嘗試走出一條具有競爭力和社會影響力的發展道路。

??從主題基金設立情況看，包括平安、鵬華、易方達、國壽等機構，均發起設立低碳經濟主題基金或ETF，有些已經募集完成。無論募集規模還是資金熱度，都遠遠高于一級市場。

??顯然，中國證監會市場監管二部主任王建平的擔憂，不無道理。只有引導投資機構參與綠色金融市場，創新融資渠道和工具，活躍碳交易，才能引導長期可持續投資行為。

??綠色金融，紓困低碳融資難點

??目前，房地產企業要擔負起創建簡約適度、綠色低碳的綠色生活方式。但綠色低碳，前期需投入大量資金在減碳設施和技術創新上，后期存量建筑才能實現減碳。這意味著，低碳項目，具有一定的社會公益屬性，其項目經濟效益短期內不理想。從金融增信角度看，如短期內沒有穩定的現金流入，低碳項目必然遭遇融資難、融資貴，不僅融資渠道少，融資成本也高。

??熟悉碳排放融資的銀行工作人員稱，“碳排放融資，一般是買家來做融資，如做碳排放應收賬款融資，但也需一定質押。碳排放屬新興領域，PE 鮮有介入。國內各個碳交易所的掛牌融資項目，有些都已經排了很久了?！?/p>

??顯然，綠色金融，是實現“雙碳”目標的重要助力。去年開始，碳金融迎來密集政策支持和發展機遇。

??2020 年 10 月，生態環境部、國家發改委、央行、銀保監會等五部委聯合發布的《關于促進應對氣候變化投融資的指導意見》明確提出，“在風險可控的前提下，支持機構及資本積極開發與碳排放權相關的金融產品和服務。”

??2021 年 9 月 22 日，國務院發布《關于完整準確全面貫徹新發展理念做好碳達峰碳中和工作的意見》，意見中，對解決“雙碳”項目融資難問題，給予了全面的指導意見。意見指出：充分發揮政府投資引導作用，構建與碳達峰、碳中和相適應的投融資體系，設立碳減排貨幣政策工具，將綠色信貸納入宏觀審慎評估框架，引導銀行等金融機構為綠色低碳項目提供長期限、低成本資金。鼓勵開發性政策性金融機構按照市場化法治化原則為實現碳達峰、碳中和提供長期穩定的融資支持。研究設立國家低碳轉型基金。鼓勵社會資本設立綠色低碳產業投資基金。

??7 月 1 日，人民銀行發布《銀行業金融機構綠色金融評價方案》，業內人士表示，《方案》是對綠色金融業務發展的一次更加實質性的推進，尤其是以定量指標為主導的評價體系，評價結果納入金融機構評級等審慎管理工具體系中，具有監管剛性，能夠倒逼金融機構加強綠色金融業務拓展力度。

??渣打全球研究團隊研究表明，包括綠色貸款、綠色債券和綠色股權融資等綠色融資渠道，在綠色低碳項目融資方面，擁有巨大的潛力。

??近日，多家銀行表態，將加大綠色信貸投放力度。如 2021 年 12 月 1 日，中國農業銀行北京市分行設立“綠色金融創新服務中心”，以綠色信貸系列創新產品，重點支持綠色產業發展，為城市副中心企業綠色產業發展提供金融資源保障。

??目前，房企在境內發行綠色債券的票面利率約 4.5%，據中央結算公司的分析，在國內市場上貼標綠色債券的超額認購率高于普通債券，應是投資人受益于二級市場的碳中和概念股熱度。尤其央企，還可在銀行間市場發行低碳中票，募集資金用于碳中和項目。如 11 月 18 日中國能建發行建筑類央企碳中和永續中票 15 億元，利率3.33%，為 9 個月以來建筑類央企債券第二低。

??今年初開始，房企青睞發行綠色美元債。對大部分融資房企來說，發行普通美元債利率約 8% 左右，發行綠色美元債利率更低，兩者平均收益率相差 18 個基點。雖然綠色美元債要求 70% 資金用于明確的綠色項目，但不少房企表示，綠色美元債的資金用途主要是債務再融資，這意味著，房企發綠色美元債用于低碳項目還有很大提升空間。

??碳交易：金融屬性提升活躍度

??碳排放帶來的投資機會，不僅在企業估值，單純看碳交易，就是一個潛力巨大的市場。被稱為“賣碳翁”的特斯拉，2020 年財報顯示其碳積分收入 15.8 億美元，同比增長 166%，而同期賣車利潤只有 7.5 億美元，可以說，特斯拉是依靠碳積分實現盈利的。特斯拉的碳積分購買者為傳統燃油車大佬比如菲亞特、克萊斯勒和通用汽車。這從側面印證了，碳交易蘊藏巨大機遇。每年全球碳交易市場規模超過 600 億美元。

??“碳交易”，指的是碳排放配額(CEA)交易。是為了減少二氧化碳排放、促進溫室氣體減排，所提出的將二氧化碳排放權作為商品進行交易的市場機制。碳交易，是碳中和產業鏈中必不可少的一個環節。

??中國的碳交易市場 2011 年就開始布局。2011 年國家發改委下發《關于開展碳排放權交易試點工作的通知》，選定 7 個省份（北京、天津、上海、重慶、湖北、廣東、深圳）作為碳交易試點，2016 年又啟動了福建試點。在 2013-2016 年間三省五市相繼啟動碳市場交易。并在今年 7 月，國務院常務會議上決定 7 月開始擇時啟動發電行業全國碳排放權交易市場上線交易，以市場機制控制和減少溫室氣體排放。

??歷時十年，中國碳交易終于走上正軌。如今，從八大試點轉向全國市場，將分階段進行。2000 多家發電企業率先被納入全國碳交易市場?！笆奈濉逼陂g還將會納入七個高能耗行業，包括石化、化工、建材、鋼鐵、有色金屬、造紙、民航。未來，碳交易市場或將達到萬億級規模。

??然而，由于定價機制不完善、企業積極性不高，目前仍面臨：碳市場交易不活躍、碳價低迷、金融化程度不高等問題。

??于是，各地試點大膽做了創新嘗試。如上海試點，交易模式上采取公開競價或協議轉讓，且所有交易必須入場交易，不設場外交易。價格形成上，不設固定價，遵循“價格優先、時間優先”的原則由系統匹配成交，形成公開的市場價格。

??深圳試點，則強化市場的金融屬性，交易活躍度最高，最早引入機構和個人投資者，且是唯一引入境外投資者的市場。碳金融方面，深圳排放權交易所創新工具，如碳資產質押融資、境內外碳資產回購式融資、碳債券、碳配額托管、綠色結構性存款、碳基金等，解決買方融資難問題。

??業內認為，國內碳交易不存在投機行為，也是導致市場不活躍的原因之一，但這有賴于買賣雙方多市場參與主體、成熟的價格形成機制等。

??根據《巴黎協議》，全球須在2030 年將碳排放降低 250 億噸，對碳排放大戶，如電力（煤電為主）、鋼鐵、化工、水泥、有色，必須要求這些碳排放大戶進行碳交易，這也是推進企業必須進行綠色低碳轉型發展的強大推力。

??從國家戰略上看，實現“雙碳”目標，絕非簡單的節能減排和環境保護問題，更是一場廣泛而深刻的經濟社會系統性變革。

??低碳可持續發展，將是所有企業尤其房企，必須經歷的一場必考題，也將是一場經濟效益與社會責任的長期博弈。