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??近期中央政治局會議和中央經濟工作會議對明年房地產工作的定調成為業界熱議的焦點，除了此前反復提及的“房住不炒”“因城施策”“租購并舉”等表述外，“良性循環”這一嶄新提法頗為引人關注。中央經濟工作會議提出，“加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。由此可見，促進房地產業的良性循環成為房地產調控的重要目標。

??房地產業的良性循環是宏觀經濟穩定增長的重要基石，同時也是一項復雜的系統工程。從內涵上可以從三個層面理解：一是房地產及相關產業鏈的良性循環，二是房地產市場的良性循環，三是房企自身發展的良性循環，三者相輔相成，共同構成房地產業的良性循環。

??房地產支柱產業地位再次被強調

??12月11日，在“2021-2022中國經濟年會”上，中央財經委員會辦公室副主任韓文秀表示，房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中，在全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆也明確表示，“房地產是支柱產業，住房更是居民消費”。這一官方表態對于理解和把握2022年政策動向具有極強的信號意義。

??對于房地產在國民經濟中的地位，經濟數據是最有說服力的明證。2000年，中國房地產增加值僅為4141億元，在當年GDP中占比4.1%。2020年，中國房地產增加值躍升至74553億元，GDP占比7.3%。20年時間房地產增加值大漲70412億元，漲幅達17倍。

??粗略統計，目前房地產開發投資約占固定資產投資三分之一，居民住房消費約占消費支出近三分之一，房地產相關產業對經濟增長貢獻也接近三分之一。特別是2020年，受疫情等諸多不利因素影響，宏觀經濟受到較大沖擊，而房地產業顯示出極強的韌性，在投資和消費端對國民經濟均起到了至關重要作用。

??正因為房地產在國民經濟中的重要地位，所以一旦房地產出現問題，對經濟的影響也是顯而易見。以今年二三季度經濟數據做對比分析，二季度GDP增速為7.9%，三季度GDP增速下滑至4.9%，其中房地產業三季度增速-1.6%，建筑業增幅-1.8%，房地產和建筑業的負增長成為GDP增速下滑的主要因素。房地產由對經濟增長的正向拉動轉為負向拉動，如不加以干預，房地產將成為經濟增長的拖累。

??房地產發展模式遇到“梗阻”

??受金融調控政策等多重因素影響，今年房地產出現了多方面“梗阻”：企業暴雷、融資困難、銷售不暢、土地市場冷清。實際上這都是房地產十幾年高速發展的問題積累，歸根結底是房地產發展模式出了問題。

??首先是房地產的過度金融化。長期以來，房地產延續著“高負債、高杠桿、高周轉”的“三高”發展模式，這種模式決定了房企對金融的高度依賴，從拿地到開發的每一個環節都需要巨量的資金支持，由于缺乏直接融資渠道，最終的風險都累積到銀行。特別是最近幾年，新增房地產貸款占比超過40%，商業銀行近半數信貸資源都流向了房地產。從去年開始房地產過度金融化受到限制，融資“三道紅線”、貸款集中度管理等措施相繼出臺。由于一些金融機構在政策執行過程中存在過度化傾向，對房企采取一刀切的停貸措施，加之銷售不暢，房企流動性出現危機，暴雷事件頻現，由此進一步引發市場擔憂，形成惡性循環。隨著金融監管部門緊急出手釋放流動性，情況才稍有緩和。

??其次是對土地的高度依賴。一方面是地方政府對土地財政的依賴，造成土地無序供應；另一方面是房企規模擴張對土地的高度依賴，造成土地市場競爭加劇，由此形成地價帶動房價的惡性循環。從目前的房價構成看，土地成本占到房價的一半以上，一線城市熱點區域甚至地價占到房價的70%。土地市場競爭除了帶動房價上漲外，另一個嚴重后果是土地資源的浪費。截至2020年百強房企總土儲貨值達到46萬億元，截至今年上半年有11家房企總土儲貨值超萬億元，有的土儲規模按照目前的開發速度足夠10年開發。巨量土地在開發商手中囤積，長時間閑置。

??今年年初出臺的土地集中供應政策試圖遏制土地市場非理性競爭勢頭，但第一輪集中供地仍有多個城市競爭激烈，直至第二輪集中供地受房企資金鏈和市場預期影響，土地市場才驟然轉冷。

??第三是不合理的調控措施對市場造成干擾。2017年以來，房地產調控始終堅持“房住不炒”的總原則，但為了達到調控效果，往往采取一些非市場化手段，例如限購、限價、限售等限制措施。這些政策的初衷是穩定房價，但有些不合理的行政手段對市場造成了干擾，有些政策在執行層面脫離了政策初衷。例如在一些熱點城市的限價政策，造成新房二手房價格嚴重倒掛，“捆綁銷售”“陰陽合同”等亂象頻出；一些一刀切的限購、限貸政策誤傷了市場上的剛需和改善性需求，特別是今年以來個貸收緊、利率抬升成為制約房企銷售的重要因素。近日銀保監會出面表態，“現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭貸款需求”。

??從三個層面理解房地產業良性循環

??政治局會議和中央經濟工作會議提出促進房地產業良性循環，那么何為良性循環？從概念上是指事物之間相互關聯、互為依托，組成多個循環滋生鏈條，形成共同促進的因果關系。良性循環應具有增長性、穩定性和持續性三大特征。具體到房地產業，可以分三個層面理解，宏觀層面實現房地產及相關產業鏈的良性循環，中觀層面做到房地產市場的良性循環，微觀層面是房企自身運轉實現良性循環。

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??房地產及其相關產業鏈層面，當前最為迫切的任務是處置好個別房企的債務問題，做好風險隔離。今年以來已經有不少于10家典型房企出現境內外債務違約事件，有的已經進入債務重組程序。面對房企債務違約事件，一是通過注入流動性緩解房地產開發各環節資金鏈緊張狀況，保持房地各環節的正常運轉；二是加速問題房企的債務處置和市場出清，對問題企業堅持“一企一策”“精準拆彈”的方針，防止流動性危機向金融系統蔓延，向其他房企和上下游產業鏈蔓延；三是通過加強預售資金監管等手段防止房地產項目停工爛尾。

??房地產市場層面，最為重要的是恢復市場信心。中央經濟工作會議提出，要“加強預期引導”，當前購房者、房企、金融機構等多方市場主體均出現預期不穩定現象，購房者觀望情緒濃厚，開發商喪失拿地熱情，金融機構惜貸，悲觀情緒嚴重影響了市場的正常運行。近期中央和金融監管部門頻繁釋放“暖市”信號，特別是中央經濟工作會議對明年房地產工作的定調，對穩預期起到了一定作用，但真正恢復市場信心還需要更多實質性動作，打破影響市場良性循環的“梗阻”，例如對房企融資的支持，對調控政策的糾偏等等。

??在房企自身運轉方面，需要做全方位的“體檢”。企業是市場運行的主體，企業的良性循環是整個市場和行業良性循環的基礎。從行業角度講，房地產傳統的發展模式已經走到盡頭，房企亟待根據自身情況尋找適合的發展模式。市場的調整給了企業反思和“體檢”的機會，企業的戰略和開發模式是否需要調整？資金鏈是否足以支撐企業的正常運轉？企業組織架構和人員結構是否適應新的市場環境？最近我們看到，很多企業都在做戰略和組織架構的調整，例如拋售冗余項目和資產，壓縮投拓部門、強化營銷部門，減薪、裁員等。

??未來預期不悲觀也不樂觀

??對于明年房地產工作，中央經濟工作會議已經定調，接下來的住房和城鄉建設工作會議等會作更為詳細的部署。總體上看房地產的至暗時刻即將過去，隨著政策的轉暖，市場信心將逐漸恢復，但也不要盲目樂觀。畢竟真正做到房地產業的良性循環，還有很長的路要走。

??首先，“房住不炒”的總基調沒有絲毫改變，即使經歷了2020年以來受疫情影響宏觀經濟下滑，依然沒有將房地產作為短期刺激經濟的手段。總體上看明年將是一個政策糾偏的過程，影響房地產業良性循環的各種障礙將得到一定程度清除，影響合理住房消費的政策措施將面臨調整，因城施策會得到更為明顯的體現。目前已有包括哈爾濱、呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州等十余個城市先后出臺鼓勵購房新政，相信接下來這一趨勢將更為明顯。

??租賃住房和保障房將成為拉動投資和消費的主要力量。中央經濟工作會議明確提出，“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。這與年初的“十四五”規劃綱要和政府工作報告一脈相承。租賃住房和保障房建設需要政府在土地、金融等政策上給予更大的支持和更多的讓利。這一方面緩解了房地產投資下滑對經濟的影響，另一方面也更好地解決了低收入群體和年輕人的住房問題。

??房價趨勢將穩中有落。一方面今年房價見頂的預期已十分明顯。國家統計局近日公布的70個大中城市房價指數顯示，房價環比延續下跌態勢，同比漲幅繼續回落。新房價格環比上漲的僅有9個城市，二手房價格環比上漲的僅有3個。受開發商降價促銷、保障房建設力度加大等因素影響，未來房價將進一步回落。但受剛性成本支撐，房價回落幅度有限。

??觀點

??安信證券高善文：

??房地產銷售面積的長期的頂部，很可能在去年和今年已經看到。在2020年之前，房地產市場始終都是中國經濟最重要的支柱，在未來它仍然是一個重要的支柱，但總體上來講，它對經濟增長的支撐作用是越來越弱的。

??房地產行業的商業模式開始轉向內涵增長、高質量增長、非常精細的控制。我們認為這是房地產行業在商業模式上正在經歷的第三個調整。

??房地產行業來也將迎來一輪由供給側力量所主導的調整，這將使得很多企業消失，行業競爭的格局得到改善，行業的份額更多向穩健龍頭企業集中。

??紅塔證券李奇霖:

??盡管長期來看，中國經濟轉型要逐步“去地產化”，盡管“房住不炒”戰略的大方向堅定不移，我們對此有足夠的信心。但短期來看，房子過快減值顯然是不利于金融風險防范的，一方面金融機構有不少的房地產信用敞口，另一方面，房子是非常重要的抵押品。

??而且這涉及購房者利益保護問題。預售房是買房的錢交了但還沒入住，房企資金鏈周轉壓力上升，意味著項目保交付的難度在加大。因此，針對房地產調控的措施需要修正，把“惡性循環”變成“良性循環”。

??要解決“惡性循環”的問題，關鍵是要把房子折價拋售的形勢給扭轉過來，把房企過緊的外部融資約束給松動一下。

??第一，放松過緊的按揭信貸政策，適度松綁房地產貸款集中度限制。

??第二，將過去執行得過于嚴厲、積壓的房地產開發貸款投放出去，滿足房企正常的流動性需求，同時打開房企在銀行間市場發債的正門。

      第三，對于有出清壓力的房企，就通過鼓勵龍頭優質房企去收購低價拋售的資產。