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??近日，北京、上海、深圳等多個城市紛紛發布關于加快發展保障性租賃住房的政策內容及建設目標，保障性租賃住房建設將迎來提速。

??7月以來，國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，提出適當利用新供應國有建設用地建設；隨后，無論是住建部、還是各地住建部門相關負責人明確表示，將保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點，加快建立多主體供給。

??這一系列國家層面的文件和會議表態都在表明：“十四五”期間將以發展保障性租賃住房為重點，多主體多元供給是完成這一重點工作的核心所在。

??基于多渠道供應、多主體供應，本文將根據新增供應和存量建設兩大方面，分析保障性租賃住房的五種不同供應方式，并深入解密各地政府如何實現保障性租賃住房建設目標的完成，以及參與主體的機會點。

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??多元供應可行的五大路徑

??《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》中提出要求要落實地方責任，城市人民政府對本地區發展保障性租賃住房、促進解決住房困難問題負主體責任。

??目前，北、上、廣、深、杭州、成都、西安等地地方政府都已經確定了“十四五”保障性租賃住房的發展目標。

??我國保障性租賃住房多元供應可行的路徑主要有以下五種，五種方式都能不同程度的增加保障性租賃住房的供應，具體包括：

??1.涉租賃用地建設租賃住房；2.產業園區中工業項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房；3.非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房；4.市場中現存的各類集中式、分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統；5.傳統的保障性住房（非商品住宅）中未售、空置的房屋納入保障性租賃住房體系。 

??前兩種方式屬于新增供應范疇，后三種方式屬于存量納入保障性租賃住房體系，但不同的城市在完成“十四五“保障性租賃住房建設目標時采取的策略和方式并不同。

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??增加租賃用地

??不同城市采取的策略各異

??從租賃用地供應角度來看，截止2021年11月15日，兩批次集中供地涉租賃用地成交面積達872萬平方米，其中純租賃用地成交205萬平方米，競自持租賃用地246萬平方米，配建租賃住房用地421萬平方米，整體前兩批次租賃用地的成交以配建方式為主。

??其中第一次批次集中供地以競自持租賃用為主。首批集中供地通過“競自持、競配建”，大大提升了“租賃”地塊的成交量。其中，涉租賃地塊成交247宗，總成交建面高達394萬平方米，切實增加租賃住房供給，但也抬高地價，對于拿地企業后續經營極為不利，同時也不符合國家倡導的穩地價、穩房價、穩預期，即“三穩”目標。

??二輪集中供地轉換新的賽道，提出“溢價率不得超過15%”、“不得以配建等方式增加實際地價”兩大新規，“拿地配建”成為第二批次租賃用地供給成交的主流方式。

??（一）從細分城市來看，純租賃用地成交以上海及周邊長三角城市為主

??兩批次用地中涉及到純租賃的城市僅7個城市，其中武漢和蘇州只有1塊純租賃用地的成交。純租賃用地以上海以及上海周邊的寧波、杭州為主，成都也有40多萬平方米純租賃用地的成交。

??不同城市租賃相關土地供應方式差異較大，如廣深以住宅用地限定用途為主，公租房或搭配人才公寓；上海則推出純租賃用地，僅用于租賃。北京是以集體用地建設租賃住房為主。大力進行純租賃用地供應成交方式的城市也是租賃市場發展靠前的城市，也是探索保障性租賃住房發展的靠前的城市。

??以上海為例，上海市確定“十四五”期間新增建設籌集保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到新增住房供應總量的45%左右。2021—2022年計劃建設籌集24萬套（間），達到一半以上，其中，2022年計劃建設籌集17萬套（間）以上。這也是上海純租賃用地成交位于全國首位的核心原因。

??（二）競自持租賃用地成交主力以杭州、成都等強二線城市為主

??競自持租賃用地是快速提升租賃用地供應成交的有效方式。

??從2021年第一、第二批次集中供地的情況來看，競自持租賃用地成交主力城市在杭州、成都、合肥等強二線城市。除了北上廣深四個一線城市之外，杭州、成都這幾個城市“十四五“保障性租賃住房建設目標也都已經公布。杭州、成都“十四五”期間分別擬建設籌集保障性租賃住房30萬套（間）、25萬套（間）；2022年分別計劃建設籌集保障性租賃住房7萬套（間）和5萬套（間）。

??這些城市地方政府都在積極通過競自持租賃用地的方式積極發展住房租賃市場，完成“十四五”保障性租賃住房目標。

??（三）配建租賃住房用地是22城增加租賃用地供應共同方式

??數據顯示，目前租賃市場發展的試點22城幾乎都有配建租賃住宅用地的供應成交，合計總配建租賃住宅成交面積421萬平方米，其中第二輪集中供地中，配建租賃住宅成交建面超過第一輪的2倍。這意味著，大力發展保障性租賃住房的落實上，各個城市新增涉租賃用地未來“拿地配建”或成為租賃用地供給成交的主流方式。

??（四）集體用地建設租賃住房，也是通增加供應的方式之一

??在2017年8月份，我國確定在北京、上海、沈陽等13個城市首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。2019年，新增福州、南昌等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。自此，集體建設用地建設租賃住房試點再擴大，共有18個城市利用集體用地建設租賃住房。

??目前，已有超過一半的城市集體用地建設租賃住房開始動工甚至是項目已經入市。

??作為首批13個“集體土地租賃試點城市”之一，北京在推進集租房建設的進度上最快，成效也頗為顯著：2017年至今有58塊集體用地用于建設租賃住房，這58塊土地，已開工建設的49塊，開工率達到85%，其中4塊地建設完成已入市。

??目前，涉租賃用地陸陸續續入市，從2017年開始不斷入市，如今上海、北京、杭州、南京、合肥等地都有集體用地，租賃用地建設的租賃住宅項目入市。由于重資產開發周期較長，目前落地入市的項目并不多，據克而瑞租售不完全統計，截止到目前入市租賃地塊或者集體用地項目近20個，所以的項目體量都超過500間，1000間規模以上的大型租賃社區占比超70%。

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??調整產業園區工業項目配套用地

??建設宿舍型保障性租賃住房

??租賃住房新增部分除了是涉租賃用地建設成為保障性租賃住房，還有一種方式是通過將產業園區中工業項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房。

??今年7月初，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，在“土地支持政策”中明確提到了這一點，目前西安和合肥已經開始落實這一方案。

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??改造非居住存量土地和房屋

??廈門加大非改租政策力度

??對于發展保障性租賃住房來說，將旅館、酒店、商業辦公樓、廠房、倉庫等非住宅改建成租賃住房，或者將非住宅用地改成租賃用地建設租賃住房也是有效的供應方式之一，多地也進一步明確了相關政策及建設標準。

??目前廈門等城市非改租政策力度較大。自《存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》7月1日印發后，廈門已籌集23個項目（市級8個、區級15個），房源0.94萬套（間）。

??商辦等存量物業改造為租賃住房以上海城方活力社區江月路店為代表，非租賃用地做租賃住宅項目的有路勁·雋寓（上海汽車城店）、WEPARK芳草寓項目等。在宏觀調控層面，增加租賃供應的重點或在發生變化，由新增租賃用地轉向與存量改造并重。

??未來非改租將成為發展租賃住房很更要的途徑。特別是在存量較多的二三線城市，或許會在推出租賃用地供應之前優先采取“非改租”方式增加市場租賃供應。

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??納入集中式、分散式長租公寓

??北上廣深杭可操作空間大

??2021年10月29日上午，由中國房地產業協會主辦、房地產流通與租賃委員會承辦的住房租賃企業交流座談會，在易居企業集團總部秋實樓內順利召開。住房和城鄉建設部住房保障司政策指導處處長王凌云在會上明確指出：保障性租賃住房本質上還是市場的，租賃企業天然就是保障住房重要的機制主體，租賃企業天然在租賃住房領域去深耕細作、發展壯大，既能夠成為保障和經濟文化發展的重要的主力軍，也能夠使租賃市場健康發展，真正實現補齊租賃短板。

??這表明市場上運營成熟的集中式、分散式長租公寓或將納入保障性租賃住房體系。

??從城市的層面來看機構化率越高的城市，運營項目進入保障性租賃住房體系監管的空間也更大。從企業的層面來看，各個細分領域的規模靠前企業的項目成為首批保障性租賃住房納入選項的可能性更高。

??截至到2021年三季度，TOP20集中式長租公寓管理規模破百萬大關，達101.33萬間。在管理規模榜中，入榜企業管理規模門檻為1.65萬間，TOP十企業管理規模超4萬間，TOP3管理規模超9萬間。這些管理規模靠前企業的項目，特別是具備保障性租賃住房條件的一些項目從理論上來講更有更可能成為第一批市場化項目進入保障性租賃住房納管體系、完成各地保障性租賃住房指標的名單。

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??保障性住房空置、待售部分

??或進入保障性租賃住房體系

??傳統的保障性租賃住房（非商品住宅）處于空置或者未售的部分或將進入保障性租賃住房系統，采取這種途徑的城市也是以鄭州、廈門、海口等二三線城市為主。

??以鄭州為例，鄭州市自然資源和規劃局數據顯示，截至2020年10月，鄭州市本級地區非商品房用地（包括安置房、經濟適用房、公租房等）總供應5967.09畝，未銷售面積2741.17畝，庫存比例高達45.94%。這部分未消化的保障性住房未來進入保障性租賃市場的可能性極大。

??廈門市打通政策轉換渠道，將閑置公有住房、安置住房等房源轉為保障性租賃住房，共盤活房源3348套（間），其中，1030套（間）專項提供給環衛工人、公交駕駛員、公安輔警、城管協管員等基層一線公共服務人員租住。

??海口的海南金城安居住房租賃集團也在努力探索將已建空置的保障性住房（共有產權房、安置住房、人才公寓）等進入保障性租賃住房體系，為市場提供更多的租賃住房。

??利用安置房等庫存用作租賃住房人才公寓可視為更優的選擇。一方面，可以調節市場供求關系，解決城市新市民、新青年住房困難，另一方面，可以一定程度上減輕土地供應壓力，完成中央下達的保障性租賃供應指標。一些保障性住房（非商品房）庫存量大的城市未來采取這種模式提高保障性租賃住房供應的可能性極大。

??2021年，作為十四五發展的元年，從黨中央國務院到各個地方政府都把發展保障性租賃住房的作為工作的重點。多主體多元供給是完成這一重點工作的關鍵所在。從中央到地方都在積極探索可行的路徑。

??北上廣深杭等租賃市場發展靠前的城市，無論是新建租賃住房、存量物業進入租賃住房、市場化項目納入租賃住房體都會有超前的實踐落地。而以成都、廈門、合肥等二三線城市除了新增的租賃用地的籌建入市，更有可能是將重點放在將市場上原有的非居住存量及市場化項目納入租賃住房體系的路徑上。無論哪一種模式的探索，最終都是確保實現更多的人民住有所居、安居樂業。