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??緊鄰深圳的惠州樓市寒意逼人。

??來自《2021年10月惠州樓市報告》顯示，10月份惠州一手住宅供應65萬平方米，環比下降66%；成交52萬平方米，環比下降20%；另據樂有家研究中心數據，截至今年上半年，惠州一手住宅庫存已達14.7萬套，存量面積1583萬平方米，參考近半年平均去化速度，去化周期長達15個月。市場冷意習習。

??為了促進成交，一些樓盤開啟了暗中降價模式。

??11月4日，惠州市住建局公布了2021年第四季度查處違法違規房企情況通報，其中案名為云昱花園和奧園譽博府的兩個項目由于個別單元銷售價格明顯低于備案價，未按政府備案價格要求銷售商品房，被通報、暫停網簽與責令限期整改。

??盡管上述項目暗中降價受到處罰，但據中國房地產報記者了解，市場下行期，打折降價情況仍在時時隱現，包括送首付、送裝修款、送各種家電禮包等。“算上折扣，我們是這個片區價格最優惠的項目，戶型贈送也多。”惠州南站旁某項目置業顧問向前來咨詢的記者兜售著他所銷售樓盤的優勢。

??對于降價促銷，某房企人士很直白地表示，“落袋為安，現金為王。”

??從去年新房價格環比漲幅曾領漲全國下的交易大漲到當下開發商讓利仍難以成交的現時場景，惠州市場再次進入成交冷凍期。

??“現在新盤不打個9折都覺得開發商沒誠心，不想賣。”惠州大亞灣一購房者表示。

??打擦邊球式賣力促銷，以價換量

??在博羅縣建業大道與龍珠路交會處，奧園譽博府項目靜靜地矗立著，鮮有購房者。在其營銷中心，記者問及現場置業顧問樓盤是否有折扣時，對方直接表示將嚴格按照備案價進行銷售，不過隨后便表示，如果確定要買會幫忙申請“禮包”，后面以贈送形式給到。

??“如果說以前促銷更多是拿個別樓層房源做特價房噱頭，如今惠州市場上大部分開發商的活動就是實打實的‘割肉’讓利，畢竟回款壓力擺在那。”某中介機構惠州區域一市場研究人員對于如今漫天的市場折扣信息表示。

??記者走訪過程中發現，除市場常規促銷方案外，一些“巨大折扣”正被不斷包裝成贈送形式推向市場，包括送首付、送裝修款、送各種家電禮包等。

??“9折是政府規定范圍內最低折扣，現在項目所有房源皆一口價9折，即在備案價基礎上直接打9折。”在惠城區某項目，記者看到，現場置業顧問依舊試圖以價格優勢說服購房者購買。

??進行項目介紹間隙，銷售人員同步表示針對“雙十一”項目還有相應優惠方案，即在9折折扣之上再贈送10萬元（稅前）裝修基金，該金額在房源按揭放款之后由第三方給到。一系列折扣之下，項目單價優勢明顯，加上板塊本身面向自住群體，銷售情況尚可。

??隨著今年8月份惠陽、大亞灣納入限購（非本地戶籍購1套）范圍后，這個投資客扎堆的板塊便顯冷淡。據樂有家數據顯示，10月份曾經“風頭無兩”的大亞灣新增供應套數0套，一手住宅網簽量僅512套，僅高于龍門縣；惠陽區則共成交513套。

??兩個板塊優惠力度也更加直接，相比于按揭之后給到的各種形式款項，大亞灣、惠陽部分項目除了全線折扣外，更開始了直接送首付。

??以位于惠州南站旁某項目為例，該盤在9折基礎上同步推出送一成首付活動。當記者問到如何操作時，上述銷售人員表示，“款項會打到另一個賬號，現在首付款查得沒有那么嚴，多倒幾次就可以了。一天也來不了幾個客戶，現在為了回點款沒辦法，如果不打折，說實話現在這個價格很難賣出去。”

??據介紹，該項目為加快去化更是對渠道給出21%高傭金，平均帶客成交一套房源，傭金可在20萬元以上。

??另外，大亞灣也是直接送首付的高發區域，范圍內有項目推出一口價9折與贈送1.5成首付雙方案供購房者選擇。“9折是公司正常活動；送首付只能私下說，送1.5成首付相當于打‘85折’，兩種方案月供大概相差幾百元左右。”大亞灣某樓盤銷售表示。

??相對于直接“贈送”，部分開發商則選擇首付分期、低首付等形式。據大亞灣區域某門店中介告知，位于大灣區的紫園首付分期年限可達10年，另外的牧馬湖也有8年之久，不過普遍在3-5年。

??現階段，房企為收客已然使出渾身解數。

??折扣項目優惠或基本到底

??遍地促銷聲中，也有不少項目價格仍較為堅挺，即便成交低迷在折扣上并未有較明顯妥協。

??以碧桂園南站新城為例，目前只有個別樓棟打98折，正常樓棟只有買了2萬元或者4萬元的車位才能享受98折。

??另外如惠城區的奧林匹克花園，項目目前在售價格為1.55萬元/平方米，未有折扣。據惠城區一房產中介表示，該盤是板塊相對熱門小區，去年還需要給“茶水費”才能買到，今年雖然沒有什么折扣，但受市場環境影響也不需要“茶水費”了。

??整體來看，豪宅定位項目價格表現更加堅挺，尤其是惠州江北核心區、金山湖以及大亞灣一線臨深等區域。

??以位于惠州大灣板塊的富康錦繡壹號為例，項目與深圳坪山僅一路之隔，是區域內首個備案價過2萬元/平方米樓盤。去年7月份，記者曾去過該樓盤了解，當時均價在2.27萬元/平方米，吸引眾多深圳客關注，目前項目在售為第五期，最新售價已達到2.6萬元/平方米，目前僅有“99折”優惠。另據透露，項目預計年底還將加推大平層產品，“豪裝吹風價”或將突破“4字頭”。

??與富康錦繡壹號相鄰的大中華幸福城亦未推出優惠折扣，該項目去年6月份售價1.52萬元/平方米，后漲至同年9月的1.95萬元/平方米，目前價格仍在該范圍。

??“開發商不著急去化，相比于一路之隔坪山的房價還是有優勢，開發商等得起；另外，豪宅本身就符合慢去化狀態。”一位業內人士表示。

??反觀市場上大促銷項目，走訪過程中多盤銷售人員均提到，目前折扣優勢已十分可觀，基本到年底應該不會再繼續加碼。

??庫存壓頂，開發商謹慎入市

??去化難的同時，惠州樓市庫存也在不斷積壓。

??據樂有家研究中心數據，截至今年上半年，惠州一手住宅庫存已達14.7萬套，存量面積1583萬平方米，參考近半年平均去化速度，去化周期長達15個月。與此同時，“金九”大批量新增供應與“銀十”持續下跌的成交量下，庫存周期被進一步拉長。

??樂有家研究中心數據顯示，雖折扣不斷，但剛剛過去的10月份惠州市一手住宅網簽僅4486套，為近半年來最低谷，與去年同期相比下跌超7成。

??較長去化周期下，交易市場寒意進一步傳導至土地市場。自6月中下旬以來，地塊終止出讓、流拍不斷，土拍市場一度遇冷。10月22日，惠城區繼前一日一地塊流拍后，惠州再連拍5宗商住地，最終僅一宗成交。

??土地流拍有對房企嚴格審查之因，但更明顯的還是開發商拿地熱情全面消退，入市態度越發謹慎，不少房企買地計劃被擱置。

??“與東莞相比，惠州項目周轉時間過長，加上當下去化比較難，我們集團現已暫停在惠州拿地了。”某房企惠州區域人員表示。

??針對近段時間惠州樓市較大波動，10月28日，惠州市住建局局長嚴戈科參加了惠州市房地產業協會舉辦的行業交流座談會，于現場解答了房地產企業關心的問題。

??從嚴戈科發言來看，惠州經濟層面正在不斷向好，今年前三季度大部分主要經濟指標增長排名在廣東省前列，惠州經濟長期向好的基本面持續顯現，對于房地產企業要觀大勢，看長遠，堅定發展信心。

??對于房企發展過程中遇到的困難和問題，則提到要幫助解決，共同推進房地產市場平穩健康發展。

??不過正如中原觀點所分析，自10月以來，高層多次發聲表示維護樓市平穩健康發展、維護購房者合法權益、支持合理購房需求、滿足房企合理貸款等，這一系列言論或將使得樓市資金緊張問題得到一定程度緩解，從而使得冷淡樓市有所回歸，但政策執行及資金到位都需要一定時間，各方預期轉變也需要時日，因此短時間內樓市或將繼續冷清。