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??CBRE世邦魏理仕發(fā)布《土地使用權(quán)續(xù)期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資和定價(jià)的影響》報(bào)告

??2021年11月09日，上海——自1988年中國(guó)開(kāi)始允許土地使用權(quán)以租賃的形式向私人轉(zhuǎn)讓?zhuān)缃裨絹?lái)越多的商用物業(yè)面臨剩余土地使用權(quán)年期不足20年的問(wèn)題，引起了投資人和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《土地使用權(quán)續(xù)期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資和定價(jià)的影響》報(bào)告，提出分析測(cè)算土地年期對(duì)交易價(jià)格影響的參照體系，為投資人和各參與方把握城市更新、物業(yè)改造等機(jī)遇提供指引。

??世邦魏理仕預(yù)計(jì)，至2030年，中國(guó)18個(gè)主要城市剩余土地使用年限少于20年的單一業(yè)權(quán)商辦物業(yè)總面積將增加到約3, 000萬(wàn)平方米，且其中約70%位于一線城市。隨著城市更新今年首次被寫(xiě)進(jìn)政府工作報(bào)告并成為十四五期間的重要議題，建立明確、可行的土地使用權(quán)續(xù)期機(jī)制至關(guān)重要，這不僅能讓“老舊”物業(yè)重獲新生，并進(jìn)而成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)升級(jí)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)載體，同時(shí)也為投資人帶來(lái)新的市場(chǎng)機(jī)遇。

??世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示：“未來(lái)十年土地使用年限少于20年的商業(yè)地產(chǎn)存量會(huì)大幅增長(zhǎng)，土地使用權(quán)續(xù)期將成為城市更新中亟待解決的問(wèn)題。”

??世邦魏理仕大中華區(qū)估值及咨詢(xún)服務(wù)部負(fù)責(zé)人黃新明表示：“目前，投資人對(duì)剩余土地年期相對(duì)較短的項(xiàng)目保持積極的關(guān)注，在對(duì)交易定價(jià)時(shí)基本參照土地到期可按市場(chǎng)地價(jià)的一定折讓比例補(bǔ)繳地價(jià)續(xù)期，這反映出其對(duì)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資前景以及相關(guān)土地續(xù)期政策未來(lái)進(jìn)一步完善的樂(lè)觀。也顯示出制定兼具普適性和靈活性的法律和地方性法規(guī)，厘清市場(chǎng)對(duì)于土地使用權(quán)續(xù)期相關(guān)問(wèn)題的關(guān)切，是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展完善的必然要求。”

??報(bào)告顯示，依據(jù)現(xiàn)有規(guī)定、土地續(xù)期個(gè)案和投資人意向，商辦用地在到期前可有償續(xù)期已成為市場(chǎng)共識(shí)。并且已有深圳等城市開(kāi)始了國(guó)有土地續(xù)期路徑的積極探索，為后續(xù)全國(guó)層面政策法規(guī)的制定奠定了基石。

??報(bào)告解讀了交易實(shí)踐中投資人對(duì)土地年期和資產(chǎn)價(jià)格關(guān)系，發(fā)現(xiàn)當(dāng)剩余年期小于25年時(shí)，補(bǔ)繳地價(jià)因素對(duì)交易價(jià)格的影響有加速放大跡象，而隨著剩余年期的縮短，其交易價(jià)格中所隱含的補(bǔ)繳地價(jià)因素影響越大。報(bào)告提出土地剩余年期和資產(chǎn)價(jià)值的速算方式，并測(cè)算土地年期對(duì)交易價(jià)格的影響，為投資市場(chǎng)的各參與方提供一個(gè)更清晰的分析框架和局部性的實(shí)證依據(jù)。

??世邦魏理仕華東區(qū)估值及咨詢(xún)服務(wù)部負(fù)責(zé)人韓艷雯補(bǔ)充道：“中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)龐大，不同城市的發(fā)展階段、市場(chǎng)表現(xiàn)均存在明顯差異，建立以國(guó)家層面指引性框架為基石，地方層面靈活執(zhí)行為輔助的法規(guī)體系，將是土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題的最優(yōu)解。”