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??此次收購美凱龍物業，旭輝永升服務與紅星美凱龍簽訂了20年超長期業績對賭協議，即美凱龍物業前6年每年業績增長承諾為10%，之后14年每年業績增長承諾為2%。

??紅星美凱龍又對外出售了子公司股權。

??10月15日，旭輝永升服務發布公告，其全資附屬公司旭輝永升（海南）投資有限公司（簡稱“永升海南”）作為買方，擬以6.96億元現金收購上海美凱龍物業管理服務有限公司（簡稱“美凱龍物業”）80%股權。

??這是今年旭輝永升服務發布的第二筆收購公告。9月30日，旭輝永升服務公告擬以5819.1萬元現金收購湖南美中環境51%股權。

??自2018年提出“5年10倍”利潤增長目標后，“買買買”已成為旭輝永升服務頗具標志性動作?！拔覀儠冀K堅持收并購這條途徑，持續關注有合作可能性的項目，并推動落地。”旭輝永升服務給予中國房地產報記者回復時表示。

??此次收購美凱龍物業，旭輝永升服務與紅星美凱龍簽訂了20年超長期業績對賭協議，即美凱龍物業前6年每年業績增長承諾為10%，之后14年每年業績增長承諾為2%。

??“這次紅星美凱龍表示出了足夠信心，所以它們的債務隱憂不是我們擔心的。” 旭輝永升服務方面表示，收購紅星美凱龍旗下的家居賣場物業是旭輝永升服務圍繞“5年10倍”整體目標，保持“5221”即“旭輝支持+招投標外拓+戰略并購+戰略合作”實現路徑下做出的選擇，在業態補齊、雙向賦能、資源鏈接等方面實現有力拓展。

??市場人士分析認為，這場收并購對于雙方來說是各取所需。紅星美凱龍在合適時機出售部分子公司股權是其快速回籠資金減輕償債壓力的選擇；旭輝永升服務收并購也是希望把自身“盤子”做大，沖規模躋身物業頭部，畢竟規模和服務是物企實現盈利增長基礎。

??為何賣？減債降負？

??這次交易標的美凱龍物業主要為大型家居商場提供服務，成立于2021年3月4日，于公告日期其在管建筑面積超過400萬平方米，已與紅星美凱龍自營商場簽訂多份物業管理服務合同。

??對于本次交易，紅星美凱龍給予中國房地產報記者回復表示，契合公司“輕資產、重運營、降杠桿”發展戰略，有利于公司專注優質資源開展業務，旨在進一步提高公司資產盈利能力，優化公司現金流水平，中長期滿足公司發展規劃。雙方將整合各自在家居家裝及物業服務領域優勢資源，在泛家居生活領域展開全面合作。

??公開資料顯示，美凱龍物業1億元注冊資本尚未實繳。截至2021年8月31日，尚未產生任何收入及成本費用，賬面無任何資產和負債，目前賬面財務數據均為0元。根據北京卓信大華資產評估有限公司出具的資產評估報告，以2021年6月30日為評估基準日，美凱龍物業評估價值8.6億元。

??從成立之初，經過幾番股權騰挪，美凱龍物業實控人為紅星美凱龍董事長車建新，受益股份為50.52%。

??或許，美凱龍物業自成立時就夾雜著較強反哺控股公司計劃，這也注定了美凱龍物業被擺上“貨架”的命運。

??自上市以來，紅星美凱龍營收與凈利增速就陷入疲態，作為主營業務的家居業務增長乏力，作為支柱業務的地產業務負債較高，后期提出了“輕資產、重運營”轉型模式，希望通過“瘦身”來降低杠桿，先后將旗下7家物流子公司全部股權及全部借款債權作價23.43億元轉讓給遠洋資本，以對價40億元將旗下紅星地產70%股權出售給遠洋集團。

??截至2021年6月30日，紅星美凱龍資產總計1349.08億元，其中1177.19億元為非流動資產，流動資產為171.89億元，持有貨幣資金為66.05億元，總負債805.29億元，其中流動負債為351.06億元。

??標普認為，紅星美凱龍有約105億元未到期境內債券，大部分將于2022年和2023年到期，較大短期債務規模將繼續制約其評級。

??“2021年上半年，紅星美凱龍資產負債率同比下降2.04個百分點，其中計息負債規模下降25億元，有息負債率同比下降4.84個百分點。降杠桿成效顯著。未來將持續踐行‘輕資產、重運營、降杠桿’的發展戰略，不斷鞏固現有優勢，拓展未來市場。輕資產模式加速低線級城市滲透率，重運營提升存量門店的運營效率，持續拓展新的線上化渠道，持續聚焦主業?！奔t星美凱龍方面表示。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，紅星美凱龍此番出售美凱龍物業就是為了將有價值的資產變現來挽救現金流與流動性。出售股權、剝離現金流不佳的業務與項目都是在“自救”，避免出現違約風險。紅星美凱龍需要找出具有核心競爭力業務板塊并進行業務重組來換取現金流。

??為何買？擴規模增效益

??旭輝永升服務為什么要買美凱龍物業？

??早在2018年，旭輝永升服務執行董事兼總裁周洪斌就曾立下目標：“以2018年為基礎，要在2019年-2023年5年間實現10倍利潤增長目標”。2018年旭輝永升服務完成的核心凈利潤為1.26億元，以此測算到2023年，其利潤目標為12.6億元。

??“5年10倍”利潤增長目標離不開規模擴張。除了靠大股東“搭橋引線”以及招投標方式加大與第三方合作外，旭輝永升服務通過一些戰略性收并購來提升市場占有率和市場排名?！笆詹①徥俏磥頂U大規模主要途徑，但不是唯一途徑?！敝芎楸笳f。參與標的不乏學校、醫院、市政大樓、地鐵等公眾物業。

??截至2021年6月30日，旭輝永升服務收入約為20.58億元，凈利潤約為2.83億元，居于上市物企第11位；在管面積為1.3億平方米，在管項目數量為784個，居于上市物企第13位；綜合實力在物企板塊中居于中上水平。

??“美凱龍物業雖為新成立公司，但已與紅星美凱龍自營商場簽訂物業管理服務合同，為紅星美凱龍經營的50家家居商場提供物管服務?！北本┳啃糯笕A資產評估有限公司認為，美凱龍物業未來具備可持續經營能力，可以用貨幣衡量其未來收益。

??這或許是旭輝永升服務愿意收購美凱龍物業的核心因素之一，為其帶來了最直觀面積增長，新增超400萬平方米商業項目體量。

??旭輝永升服務給予中國房地產報記者回復時表示，此次戰略并購主要關注是業態補齊，紅星美凱龍本身一是商業物業服務細分賽道頭部優質企業，這對于后續擴大旭輝永升整體服務能力、市拓能力有很大幫助；二是雙向賦能，本次合作讓旭輝永升在商業物業領域得到了新的機遇和空間，進一步提升了企業整體綜合實力、市占率、品牌知名度和布局密度，旭輝永升深耕物業服務近20年，專業化的運營團隊也將會助力紅星美凱龍實現服務體驗的升級突破，降低綜合成本；三是資源鏈接，紅星美凱龍作為頭部家居生活服務平臺，加上旭輝永升也擁有大量客戶及系統化的美居業務線，本次雙邊合作是強化了整個美居的服務生態。

??旭輝永升服務對美居未來非?？春茫岢觥?年10億元”目標。

??在并購美凱龍物業前，旭輝永升服務還看上了紅星美凱龍旗下另一個物業公司。

??今年3月，永升海南與紅星美凱龍全資子公司天紅星美凱龍世貿家居有限公司（簡稱“天津紅星”）訂立協議，以約2.97億元收購星悅物業90.1%的股權，此筆收購已于6月完成。

??根據公告，永升海南及天津紅星應以合共3.3億元的現金代價將星悅物業的90.1%及9.9%股權分別轉讓給美凱龍物業，其中2.97億元支付予永升海南，3267萬元支付給天津紅星。也就是說，美凱龍物業要以3.3億元買下星悅物業100%股權。一番操作后，旭輝永升服務在并入美凱龍物業的同時，也將星悅物業收入囊中，但旭輝永升服務對星悅物業權益占比從90.1%下降到80%。

??星悅物業和美凱龍物業包含了紅星美凱龍71個自營家居商城，也就是為旭輝永升服務帶來了71個商場物業管理項目。其中，項目平均單價約6元，總面積超650萬平方米。

??為了實現20年對賭協議約定的業績指標承諾，紅星美凱龍將旗下子公司紅星美凱龍世博（天津）家居生活廣場有限公司作為擔保，其全部股權將質押給旭輝永升服務，質押期10年。在股權轉讓協議如約履行的情況下，旭輝永升服務同意每年釋放10%的質押股權。

??“對賭也意味著深度捆綁。獲得紅星美凱龍商用物業管理服務業務有助于提升旭輝永升服務收入與業績增長潛力，目前看對于雙方而言雙贏?！卑匚南舱f，但旭輝永升服務需要從毛利增長方面保證利潤增長持續，加大市場拓展與并購力度，提升毛利與業績增長較快的商辦物業占比，后期如何將規模效益轉變成服務自身的驅動力是其要重點考量的。

??今年以來，物管行業收并購熱度高漲。不完全統計，2021年至今物管行業收并購事件總交易金額近150億元，超過2020年全年100億元，未來物管行業“大魚吃小魚”將成為常態。