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??2021年下半年，樓市拐點似乎已至。

??縱觀前八月樓市，市場整體呈現出“先揚后抑”態勢，尤其7月以來，樓市熱度明顯轉淡，成交逐月下行，各城市之間成交呈現出“跌多漲少”的局面。一系列問題隨之而來，市場真的轉冷了？背后動因是短期的政策“高壓”，還是市場周期輪動使然？各城市之間下行動因又有何區別？

??CRIC篩選了上半年市場高熱，下半年卻明顯回落的9個典型城市：上海、廣州、合肥、寧波、無錫、徐州、長沙、武漢、青島，其中回落最為顯著的是徐州，7-8月相較去年同期降幅達到50%以上，武漢、寧波和廣州降幅在20%以上。

??目前，整體市場已出現下行信號，廣州、武漢、無錫、徐州信貸收緊疊加調控升級，造成市場熱度下降；青島等內生城市需求固定，需求集中釋放后市場熱度不再，而上海、合肥、長沙、寧波由于供應空窗期導致短期內降溫，若9月成交難以扭轉頹勢，市場將進一步轉冷。

??8月百城同環比齊跌城市增至52個

??縱觀2021年以來成交走勢，年后市場呈現“先揚后抑”的變化。

??CRIC重點監測的百城數據顯示，今年3-5月“小陽春”行情較為火爆，月均成交在5200萬平方米左右，較之去年全年月均水平高出1000萬平方米，不過自6月以來市場逐步回落，7-8月更是同比由增轉跌，樓市回歸淡季。

??據統計，8月典型城市商品住宅成交熱度有所回落，70個監測城市預計成交規模達3982萬平方米，環比下降9%，同比降幅持續擴大，下降19%，較2019年同期降幅也有9%。下半年以來成交同、環比齊降的城市個數顯著增長，6月70城中同、環比齊降的城市數量為43個，至8月已增長至52個。

??我們篩選了上半年市場高熱（累計同比上漲30%以上），下半年回落程度略有不同的9個典型城市，上海、廣州、合肥、寧波、無錫、徐州、長沙、武漢、青島，其中徐州回落最為顯著，7-8月相較去年同期降幅達50%以上，武漢、寧波、廣州次之，降幅也在20%以上，長沙、合肥、上海、無錫、青島則在15%以內。

??房貸利率攀升，放款周期延長、二手房停貸是下行直接導火線

??自年初央行推出房地產貸款集中度管理制度以來，各地“上行下效”，捂緊錢袋子，也出現了房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調等現象。

??樓市信貸端依舊從嚴，無論是核心一二線，還是三四線城市，銀行額度緊張，放款周期延長已成事實，同時信貸利率均有不同程度上調，整體二手房信貸環境較一手房而言更為嚴峻，6成以上城市出現停貸。

??1、新增中長期貸款占比年初以來波動下行，房貸利率2月后止跌轉增

??從全國層面來看，自年初央行推行房貸集中度管理制度以來，住戶部門新增中長期貸款占比便呈現出波動下行趨勢，上半年基本保持在30%以內，7月雖略有回升，但總體也低于2020年末46%的階段性高點，這也意味著央行信貸收緊的政策初顯成效，居民高杠桿購房情況有所緩解。

??房貸利率方面，受銀行信貸收緊影響，2月開始，全國房貸利率全面止跌回升，并趨勢性上移。據CRIC調研數據，2021年9月，全國首套房平均房貸利率5.46%，較2020年底上漲23BP，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。

??2、半數以上城市新房放貸額度依舊緊張，放款周期較上半年持續拉長

??據CRIC調研的30個熱點二三線城市信貸情況顯示，多數城市暫未感知到信貸放松帶來的影響，前期積壓的貸款申請也未得到集中放款，銀行額度緊張，放貸遲緩仍是不爭的事實。從放款周期來看，3-6個月基本是常態，臨沂、濟寧、菏澤等山東地市放款周期高達半年以上，還有部分諸如蘇州、泰州、鹽城等信貸端全面收緊，放款時間不定。

??總體來看，四大行額度相對充裕，放款時間也略快于其他商業銀行，不過半數以上城市放款周期較上半年均有了不同程度的延長，房貸整體審核也更加嚴格。

??3、二手房“難上加難”，放款周期3-6個月，6成以上城市近乎停貸

??二手房放貸更是“難上加難”，多個二線城市爆出“停貸”傳聞，CRIC通過電話對20余個二三線城市訪談，發現二手房信貸環境較新房而言的確更為嚴峻，部分城市甚至出現了“保一棄二”現象。

??調研的23城中，6成以上銀行出現了二手房停貸現象或是放款時間遙遙無期，尚未停貸城市，多數放款周期也在3-6個月，較上半年有不同程度的延長，同時銀行方面也加強了貸款監管，關于貸款額度，抵押房屋的房齡等都有明確要求，整體二手房的貸款難度要大于新房貸款。

??房貸利率方面，多數城市二手房貸款利率都是略高于新房，青島、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率與一手房基本持平，從變動情況來看，蘇州、泰州、鹽城、淮安、青島、臨汾、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率均出現了不同程度的上調。

??廣州、武漢等城信貸收緊

??疊加調控升級頹勢已現

??廣州、武漢、無錫、徐州等城市，因調控政策持續發酵，購房需求出現階段性疲軟。

??一方面，全國整體信貸政策收緊密切相關，廣州、武漢、無錫、徐州同樣出現房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調等現象。無形間增加了購房者的潛在成本，而且銀行房貸放款周期基本都在3-6個月，武漢、廣州甚至出現了二手房停貸情況，嚴重抑制了居民賣房再買的置換需求，從而導致整體樓市增長動能轉弱。

??另一方面，針對上半年樓市火爆的部分熱點城市，地方政府也出臺了一系列的調控政策，諸如徐州、廣州等前期上漲過快的10余個城市紛紛受住建部約談，因而政策持續加碼，一定程度上也抑制了購房需求釋放，造成短期內市場下行回落。

??以徐州為例，自去年起徐州樓市可謂大火了一把，供求同步放量下年末成交創造了新高，2021年初市場顯著回落但仍處于成交高位。4月，徐州發布土拍新政，通過“土拍熔斷+區域價格管控+成品房控制在40%”的層層加碼抑制樓市熱度，自政策出臺以來新房成交大幅回落。

??8月徐州被約談，隨即9月初便出臺了8條新政，涉及公證搖號、房地價雙限、設定區域最高備案價等多個方面，再給徐州樓市“澆下一盆冷水”，雖在供應端沒有明顯回調，但7月以來商品住宅成交面積已不足40萬平方米，7-8月整體成交規模較之去年同期銳減51%。在持續不斷的調控及信貸收緊的大背景下，徐州下半年市場或將在低位有小幅度回升但整體成交規模仍將在低位運行，樓市短期內再難重現去年的高光表現。

??再如武漢。2021年上半年，武漢房地產市場明顯轉暖，供求顯著放量。1-6月，武漢商品住宅累計供應1086萬平方米，同比增長94%，較2019年同期增長20%；累計成交1172萬平方米，同比增長149%，較2019年同期增長33%。

??七八兩月武漢市場明顯降溫，成交持續走低。具體而言，7月，受限于供應陷入低迷，武漢成交降至173萬平方米，同、環比跌幅都在20%附近，較2019年同期下降17%。8月，盡管供應有所放量，但成交進一步回落至113萬平方米，創年內次新低，同、環比分別下降40%和35%，較2019年同期下降44%，跌幅也有進一步擴大的趨勢。

??新開盤項目去化表現，在上、下半年同樣冰火兩重天。上半年，武漢新開盤項目平均去化率基本保持在40%左右，6月平均去化率一度升至44%，創2020年以來單月新高。不過，8月打新市場顯著遇冷，平均去化率跌至19%，創近年來單月新低。9月初打新市場未見好轉跡象，前5日平均去化率仍保持在21%的低位。

??7月末，武漢房票制度率先落地后，東湖高新區打新市場更是趨勢性降溫。具體而言，7月，東湖高新區共計推售510套房源，開盤當天認購341套，平均去化率多達67%。8月，東湖高新區共計推售2520套房源，開盤當天認購702套，平均去化率跌至28%，環比驟降39個百分點。其中，近半新開盤項目去化率低于30%，旭輝千山凌云、美的雅居樂云筑兩盤去化率更是不足10%。

??此外，值得關注的是，信貸方面，目前武漢二手房僅部分銀行可以受理貸款，但是貸款周期很長，部分銀行已經停止向二手房放款，導致“新老交替”難度升級，部分置換需求難以釋放，目前來看，新政效應仍在持續釋放，若未來沒有明確政策放寬的利好調控，武漢下半年成交量或將持續低迷。

??青島等內生需求穩定

??需求集中釋放后熱度難以為繼

??青島屬于典型的內生型城市，需求相對固定，在售多數改善、剛需類樓盤以地緣性客戶為主，占比可達6-8成。

??七普數據顯示，青島人口增量相對有限，2020年常住人口總量為1007.2萬人，較2010年增加135.7萬人，增長幅度15.6%，年平均增速為1.5%，在31個900萬以上人口城市中，整體增速排名17位，相較同量級城市，青島近十年平均增速較慢。

??縱觀青島歷年來成交變化，自2018年以來年均成交規模都在1500萬平方米左右，2020年疫后止跌轉增，受短期政策刺激，2021年上半年熱度不減，尤其城陽出臺了共有產權房政策，人才分檔，最高政府可補貼30%房款，觸發一波剛需、投資需求的集中釋放。

??目前來看，市場已有轉冷跡象，主要是因共有產權房政策對地方財政造成巨大壓力，政府財政吃緊，需開發商墊資，沖擊了房企應對集中供地收攏資金的財政戰略，各房企推進共有產權房政策積極性逐漸消弱。加之青島本身就屬“賺GDP但不賺錢”的城市，以第二產業主導，收入低、消費高。剛需買房經歷了前一輪集中釋放，已然到達階段性瓶頸，三季度規模回調已是大概率事件。

??上海、長沙、寧波供應空窗期

??下行趨勢有待觀察

??此外，上海、合肥、長沙、寧波市場受供應影響，短期內有所降溫。7-8月供貨空窗期造成的短期市場回落，一方面“雙集中”土拍新政使得房企從拿地到供應的時間日益趨同，極易導致供應短期或集中放量的情況；另一方面，部分熱點城市政策調控收緊，也會在調控前期延緩預售證審批節奏，甚至出臺集中供應的情況。

??分城市來看，3月，上海出臺新房集中供應政策導致市場供需短期失衡，疊加樓市傳統淡季和疫情防控升級，8月份四批次集中供應項目延遲，市場進入短暫的供應“空窗期”，8月僅供應27萬平方米，同環比降幅均在75%以上，降至年內低位。不過作為長三角龍頭城市，上海新房成交表現較為堅挺，7-8月整體同比去年僅回落3%，市場回調但降幅可控。

??長沙2021年下半年以來，市場基本延續了供不應求態勢，7、8月供應顯著回調也帶動了成交回落，據統計，長沙市自5月以來供應持續放緩，7-8月商品住宅供應面積僅80萬平方米左右，較之年內高點減少了130萬平方米，體量僅去年同期一半，供應收窄導致了成交隨之下滑。

??但市場成交熱度并未回落，長沙新盤的開盤去化表現仍“在線”，8月開盤去化率基本保持在71%高位，此外，部分項目開盤即罄，如旭輝·雨花郡月末加推120套認購率100%，夢想麓隱桐溪加推57套240平以上的改善大平層也是開盤即空，城市購買力較為充足，后市有望成交回升。

??從成交數據來看，目前一些城市整體市場確實下行，部分城市有待觀察，當然市場已出現一定的下行信號。

??短期內供應受限的城市來說，仍然有待觀察，當前的成交回落主因還是常規淡季下短期的回調。此類城市多數為上海、長沙等一二線核心城市，城市基本面良好，基于年內尚有1-2次集中供地未開放，待供應放量后成交規模或將有所回升；若9月之后供應放量尚不能扭轉成交頹勢，基本可確定整體市場進入下行趨勢。

??而受信貸政策及樓市調控影響較深的各城市未來預期不明朗，雖有傳聞下半年貨幣政策將向寬信用轉向，不過從我們實際調研情況來看，多地銀行尚未有明確動向，目前樓市信貸端依舊從嚴；后期成交釋放空間相對有限。

??針對內生型城市而言，需求段較為固定，在未來沒有重大樓市利好及城市規劃的前提下，基于前期大漲的情況已提前透支未來需求預期，下半年成交表現回調將是大概率事件。