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??“這次新政至少使30%客戶失去了購房資格，針對這些客戶我們主推不限購的公寓。”杭州購房限購升級后，杭州濱江區中介機構銷售人員小張對中國房地產報記者說，現在公寓成交不錯，價格也漲了不少。

??8月5日，杭州住房限購升級，要求對落戶未滿5年戶籍家庭，在購房之日前2年起在杭州市限購范圍內連續繳納城鎮社保滿24個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房。非杭州市戶籍家庭，從之前的社保2年調整為在購房之日前4年起已在杭州市限購范圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月，方可在杭州市限購范圍內限購1套住房。

??在接連針對一二手房發布樓市調控新政下，杭州樓市正在發生變化：中國房地產報記者在實地走訪中發現，有樓盤一二手房價出現倒掛相差上千萬元情況；受住宅限購新政影響下，杭州40年產權不限購公寓價格大漲。

??克而瑞數據顯示，2021年8月，杭州酒店式公寓成交2039套，其中，杭州嘉里中心成交均價9.25萬元/平方米。

??一二手房價倒掛差距大，公寓價格超過住宅售價，已成杭州樓市一大特點。

??杭州公寓價格上漲

??不限購的公寓價格正一路上漲。

??劉先生因杭州新政失去了購房資格，他頗為無奈的說：“原以為非戶籍2年社保可以買房，7月剛準備好首付，8月新政一出來就失去了購房資格”。由于社保年限不夠，劉先生在中介推薦下于濱江區買了一套不限購公寓，計劃等有購房資格再換住宅。

??因沒有購房資格，轉而購買不限購公寓的購房者不少。杭州奧體博覽中心一房產中介小張對記者表示，最近公寓成交情況比較好，大多都是社保年限不夠的購房者，“公寓價格也在漲，杭州國際辦公中心60平方米公寓一個月前4.5萬元/平方米，現在4.8萬元/平方米，漲了3000元/平方米。”

??記者在濱江區咨詢多家中介機構了解公寓售價時也發現，公寓價格快速上升不是個例，位于杭州市濱江區旭輝華庭的一家中介機構銷售部王經理直言：“公寓價格漲幅很大，奧體板塊公寓半年前售價4萬元/平方米，現在普遍在5萬元/平方米左右，每平方米漲幅近1萬元。”

??據王經理介紹，周邊深藍國際現在115平方米公寓售價約7萬元/平方米，85平方米公寓售價在6.5萬元/平方米；位于奧體濱江路臻奧院，一年前公寓開盤價約3.5萬元/平方米，現在臻奧院二手公寓價格約6.5萬元/平方米，漲幅3萬元/平方米；臻奧院大平層公寓現在售價8萬-10萬元/平方米。此外，錢潮IN、奧旋城等公寓售價都有不同幅度上漲。

??王經理說：“一手住宅價格低但搖號人多，搖中率很低。商業公寓不限價，能交易。”8月31日，記者又來到信達中心臻奧院銷售中心了解情況，樓盤現場銷售人員表示，住宅最后一棟已經全部售罄，正主推一批200平方米以上40年產權不限購公寓，售價8萬元/平方米起。

??記者咨詢為何公寓售價比住宅價格還高時？該工作人員直言：“住宅限價，公寓不限價，市場有需求，買的人也多”。該工作人員介紹，臻奧院推出的40年產權公寓目前已售出不少。記者查閱多個網站發現，該樓盤2020年交付的小面積公寓掛牌價目前約6萬元/平方米。

??對于杭州公寓價格比住宅售價高現象，同策研究院研究總監宋紅衛對記者表示，產權公寓價格比住宅持平甚至高說明核心區域住宅供應量少，市場需求旺盛，核心區域項目中簽率在5%左右，也就是說95%人買不到房子。周邊二手住宅價格倒掛價差更大，只能求其次買產權公寓。

??一二手房價格倒掛差距大

??一二手房價倒掛差距大也成為杭州樓市一大特點。

??對于新政發布后杭州新房市場情況，中國房地產報記者來到剛剛公布搖號名單的臻奧院（杭州壹號院）了解情況，該樓盤位于杭州濱江區奧體板塊，此次推出高層建筑面積約330平方米改善型房源82套，銷售均價4.8萬元/平方米。

??8月31日，臻奧院公布入圍搖號結果顯示，本次入圍最低E類社保月數為88個月（約7年），無房家庭和普通家庭入圍最低社保月數為187個月（約15.5年），入圍家庭2483戶，認購比30:1。

??盡管搖中成功率低，但有購房資格的購房者依然蜂擁而至，不惜代價試水。

??據記者了解，一二手房價倒掛是臻奧院搶手原因之一。

??記者在杭州多個中介網站看到，2020年交樓的臻奧院一二期二手房對外掛牌價近12萬元/平方米，臻奧院此次新房均價僅4.8萬元/平方米，一二手價格相差約7.2萬元/平方米；以臻奧院2020年戶型135平方米計算，一二手房總價相差上千萬元。此次臻奧院推出的330平方米戶型，一二手房總價差額將高達2000多萬元。

??“二手房價格那么高，有資格搖號一定要試試。”一名入圍臻奧院的購房者說。

??對于杭州樓市現狀，中房數據研究院院長陳晟對記者表示，一二手房價格倒掛體現了市場供需問題，新房市場因政府限價與調控導致無法購買的購房者轉向不限購的公寓，也推高了公寓價格。

??杭州易居房友銷售經理王先生對記者表示，目前杭州超過12萬元/平方米二手房不能對外掛牌，臻奧院實際成交價在13萬元/平方米，超出部分購房者要另給業主費用。

??對于目前杭州二手房市場情況，陳晟表示下半年隨著土地出讓政策調整、土地溢價率降低，參與建設房企增多，供應量增加情況下可以避免購買新房獲得投機差價行為，同時要加大二手房價管控。

??宋紅衛表示，要想真正使二手房市場穩定可以從兩方面著手，第一，出臺交易限定價格，而非指導價格，對陰陽合同進行嚴格管控；第二，對新房限價解除，在二手房市場實行國際上通用的房地產稅，增加持有成本。

??“如果不管控二手房價，即使目前新政砍掉30%社保和新落戶購房者，依然會有大量抱著炒作心態的人涌入，推高樓價。”上述專家表示。