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??上海二手房價格上漲勢頭有了轉變。

??8月16日，國家統計局公布了2021年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格，7月份，上海新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，二手房銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.3個百分點。

??上海二手房價格漲幅回落背后緣于一系列調整：3月3日，加強二手房中介管理。7月9日，實施二手房源核驗價，房源未通過價格核驗不得對外發布；通過二手房價格核驗，降低了掛牌價格。

??上海二手房核驗價實施一個多月情況下，市場真實情況如何？中國房地產報記者近日在市場走訪中發現，核驗價15萬元/平方米以下房子核驗基本能通過，且交易影響不大；高價二手房掛牌量明顯減少。同時，為應對核驗價，“做低售價、簽雙合同、不掛牌交易”等現象已在市場隱現。

??“隱秘”的交易

??高價二手房“不掛牌隱形交易”現象正在市場上演。

??記者查閱上海中原地產和鏈家地產官方網站發現，“二手房核驗價政策”出臺后，二手房掛牌量大幅減少，部分高價板塊房源下架甚至出現零掛牌；價格方面，掛牌價明顯降低，銷售單價下跌1萬-2萬元/平方米不等。

??以位于上海浦東新區塘橋板塊的九龍倉濱江壹十八為例，同策研究院數據顯示，二手房核驗價政策出臺前其掛牌價為172033元/平方米，核驗價政策出臺后掛牌價為151957元/平方米，銷售單價下降20076元/平方米。

??在高價房源掛牌量方面，以黃浦區翠湖天地為例，記者查閱鏈家地產、中原地產以及同策研究院均顯示沒有在售房源，二手房掛牌為零。

??在這兩種市場現象背后又出現了新的情況，以翠湖天地為例，其在售房源在多個中介外網下架，市場成交方面則顯示，7月份翠湖天地成交10套房源，且成交單價均在15萬元/平方米之上，其中，翠湖天地雅苑一套成交單價為187168元/平方米。

       沒有掛牌的房源是如何保成交的？

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??另外，二手房核驗價政策出臺后二手房掛牌價降低了，但成交價卻沒有“隨行就市”。以九龍倉濱江壹十八為例，其核驗價約15萬元/平方米，業主普遍報價在15萬-20萬元/平方米，實際成交價在15萬-18萬元/平方米。

??記者亦發現，多個高階房源，市場成交價比核驗價更高。

??在市場走訪中，上海百庭豪宅魏經理對記者直言：“現在核驗價政策并不科學，新政策有些一刀切的意思，品質差得多的小區只要不超過15萬元/平方米都可以通過，高品質房源的業肯定不會接受的。”

??那么核驗價之上的樓盤是如何成交的？魏經理說：“與此前做低售價、避稅思路一樣，通過簽雙合同解決，但有一定風險。”

??魏經理介紹，以九龍倉濱江壹十八為例，核驗價15萬元/平方米，如果成交單價是17萬元/平方米，核驗價之上多出來則需要在網簽合同之外再簽訂一份“裝修補償”合同，彌補銷售差價。如一套200平方米房子，在網簽合同價基礎上需另外簽訂一份400萬元裝修補償合同。

??高價房源中，記者在上海黃浦區新天地附近的一中介公司中也了解到了同樣操作方式。該中介公司聶經理對記者表示，周邊二手房市場價普遍在13萬-15萬元/平方米，價格與去年比漲了35%，最近漲幅有所下降，但依然是價格高點。記者詢問周邊樓盤核驗價時，聶經理表示周邊樓盤核驗價在11萬元/平方米左右。

??核驗價和市場價相差2萬-4萬元/平方米，核驗價不通過如何掛牌怎么交易？

??“現在外網展示全部停掉了，核驗價不通過就不掛牌，有針對性的找有需求客戶直接推薦，不掛牌不影響成交，一樣可以按市場價成交。” 聶經理說。

??另外，聶經理也表示，現在銀行放款時間較長，貸款額度也有限制，會盡量選擇全款客戶成交，全款客戶不受影響。

     “簽雙合同”成普遍現象

??解約協議。受訪者供圖。

??“做低售價、簽雙合同”在不少房產中介公司看來這一成交方式既能規避核驗價，又能合理避稅，不僅是高價房源，在普通住宅成交中也同樣適用。

??然而，在房產中介指導業主“做低售價，簽雙合同”過程中，市場也出現不少簽了合同又違約案列。

??上海浦東新區楊先生就是其中一位。2021年6月初，楊先生和家人決定賣掉位于浦東新區外環外一套小面積住房，54.3平方米，報價255萬元，放盤到上海美凱龍愛家地產；半個月后，房產中介帶來一位誠意購買客戶，雙方在一番討價還價后最后商定房屋成交總價252萬元。這也是楊先生說的稅后“到手價”。

??根據上海二手房交易普通住宅認定標準，外環以外5年以上總價低于230萬元/套住宅，免收增值稅；非普通住宅5年以上增收合同價與原始購入價格差額5%增值稅。

??房產中介告訴楊先生，這套房屋成交價252萬元，如果將網簽價做低至230萬元以內可以節省6萬元增值稅，230萬元以上22萬元；對于多出的費用，買家以簽訂裝修補償合同方式支付給楊先生。

??6月23日，楊先生和買家簽訂一份合同網簽價229萬元和一份23萬元的裝修補償款兩份合同，當天買家支付5萬元定金，合同約定8月11日支付首付款和裝修補償款，余款以貸款方式支付。

??到了8月5日，房產中介告訴楊先生，買家要以合同實際成交價簽訂網簽合同，多出的6萬元稅費由楊先生承擔，原因是房屋做低售價的方式再賣時，買家會承擔更高稅費。

??約定好的“到手價”252萬元，如今卻出現要多交6萬元稅費的情況，楊先生不愿意，買家也不愿意，按合同約定違約要支付違約金，成交陷入僵局。

??對于市場上普遍存在的“雙合同”協議，上海中原地產市場分析師盧文曦接受記者采訪時表示，網簽合同價低于實際成交價，另外再簽一份“裝修補償”協議，把差價部分補上來，一來可以避稅，有些甚至可以少繳多達幾十萬元增值稅；二來，有些房源如果正好符合“普通住宅”標準，契稅可以享受優惠，貸款比例也會有所優惠。

??盧文曦表示，合同價和實際成交價不一致本身就屬于“陰陽”合同違規操作，炒房客為了獲得更高杠桿會冒這種風險，自住型買家則不會。盧文曦提醒購房者，這種行為是違規的，不值得效仿。

??不過，上海二手房市場在核驗價與房貸收緊多重政策下，市場正回歸平穩狀態。上海安家地產臨港新片區周經理對記者表示，受上述政策影響，核驗價之前臨港滴水湖附近次新房報價在6萬-7萬元/平方米，現在普遍在3萬-5萬元/平方米；之前掛牌價7萬元/平方米樓盤，實際成交價5萬元/平方米，“整體價格在下降，去掉了一些虛高的成份”。