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??“尊敬的李書記及市委相關領導，你們好！我是一名來上海打拼 9 年的新上海人，2012 年碩士畢業后，我選擇在上海工作并落戶。我家境算不上很富裕，所以多年來，我希望通過自己的努力能在上海擁有自己的家。今年上海率先推行的積分搖號政策給我帶了很多希望，希望政策本身能給予我這種多年在上海打拼的滬籍無房剛需人群帶來些許福利。然而，我漸漸感覺到上海目前的新房積分政策明顯地偏向上海本地置換房產的年長人群，為本地置換人群，特別是本地希望通過購買新房逐利人群撐起了相當大程度的保護傘。”

??7月初，多次碰壁、購房無望下劉勇給上海市委領導寫了一封信，訴說買房之難。

??中國房地產報上海從多個樓盤公布的購房者身份信息也發現，70%以上入圍者為上海本地人，外地入圍者約為20%。

??政策密集調控半年后，上海新房市場拼積分情況火熱，很多購房者因積分不夠屢屢被項目拒絕。

??上海樓市一片氤氳。

??市場的另一面，雖然剛需購房仍然很難；但上海二手房市場則出現降價態勢，市場回歸理性。

??以半年前市場熱炒的上海浦東三街坊1984年“老破小”學區房為例，33平方米以655萬元成交；2021年半年過去，如今同樣面積的房子已降價150萬元，掛牌價為499萬元。

??“現在有好幾個樓盤降價，浦東東郊花園一套779平方米豪宅業主之前報價1.1億元，現在直降2000萬元；寶華海上郡領一套421平方米住房，業主原報價4500萬元，現在降價400萬元，4100萬元誠意出售。”上海百庭豪宅銷售經理張先生說。

??“滿分”“離奇操作”下剛需買房艱難

??回顧2021年上半年上海樓市調控政策，從1月21日發布房地產調控“滬十條”，封堵“假離婚”購房漏洞、增值稅征免年限從2年上調至5年開始，到嚴堵經營貸、加強個人住房貸款審慎管理，上海多次對房地產調控政策查缺補漏。

??1月25日，上海將法拍房納入限購范圍；2月6日，上海新房認購計分搖號制度正式實施；3月3日，“滬七條”發布，規定按照優先購房政策購房商品房限售5年，商品住宅用地出讓實行限價競價；3月12日，上海市房管局發布公告，2021年上海將主要采取集中批量入市方式供應新建商品房；5月28日，上海進一步理清購房條件，獲得新房認購資格即認定為名下購房套數。

??多重調控政策出臺，尤其新房積分搖號政策實施以來，市場層面發生了巨大變化：一邊是購房者為購買新房千方百計拼積分，另一方面是開發商“挑客”“暗箱操作”等行為屢有發生。

??購房者劉勇是一名在上海打拼9年的新上海人，2012年碩士畢業后選擇在上海工作并落戶，家境并不富裕的他希望通過自己的努力在上海擁有一個家。對于購房新政，劉勇說，“積分搖號政策給自己帶來了很多希望，希望政策本身能給在上海打拼的滬籍無房剛需人群帶來些許福利。”

??然而，當劉勇真正開始新房認籌時，作為上海9年無房戶，卻幾次因積分不夠被樓盤勸退。他頗為無力的表示：“很多白發蒼蒼的老人將自己房子過戶給子女或者其他親屬后，搖身一變成為新政下積分接近滿分的無房戶，目的是為已經擁有房產但積分不夠的子女再添房產。”

??上海新盤認購中，多個樓盤公布的超高積分也不斷刷新購房者認知。6月，虹橋悅瀾公布入圍積分為78.36分，不少購房者表示分數太高；近日，中糧瑞虹海景壹號公布入圍分94.96分，社保分0.19分。

??7月2日，上海誕生首個滿分樓盤，樓盤復興瓏御入圍分高達112.8分；要達到112.8分意味著基礎分和社保分雙滿分。按照復興瓏御之前定下的0.24分/月的社保系數計算，所有入圍客戶需要至少220個月（18年零4個月）的社保+60分基礎分，即220*0.24+60=112.8分。雖然并不是許多媒體所說的滿分（滿分至少221個月社保），但已經接近。

??一批又一批的高積分，也令劉勇這些在上海打拼剛需購房者望塵莫及。7月初，劉勇在給上海市委領導的信中寫道：“我漸漸感覺上海目前的新房積分政策明顯偏向上海本地置換房產年長人群，外地來上海打拼人群，至少要多付出10年、20年才能擁有購買新房資格”。

??另外，劉勇認為積分政策有失公允。他舉例稱，今年 6 月認籌的虹橋悅瀾，認籌積分達到78.36 分，從其官方公布身份公示可以看出，以 310 開頭身份證號（上海本地人）占據 71%， 外地身份證號僅占 29%；同期公布的大華朗香公園里認籌情況（認籌最低分數 70.45 分）也基本一致，以 310 開頭的身份證號（上海本地人）占據 74%，外地身份證號僅占 26%。“這個上海本地身份證號是外地號碼近乎3倍的數據表明，外地在上海打拼人群，本該成為這個城市真正剛需的主力軍，在現行積分政策影響下只能淪為偏邊緣化購房人群。”他說。

??劉勇希望上海新房積分搖號政策能夠盡快地完善起來。如嚴格限制通過過戶、代持，轉讓自身房產使自己成為高分無房戶后，利用政策炒房的人群；或者對于 5-10 年內通過交易，轉讓房產人群也做出一定積分規定，真誠呼吁為那些從外地到上海打拼的無房剛需人群帶來更多希望空間。我們也是上海城市建設重要的貢獻者，也確實是上海城市競爭力的重要組成力量。

??上海新房積分搖號政策后，跟劉勇一樣奔波在樓盤認籌現場最后空手而歸的購房者不在少數。更有開發商在開盤現場玩起來了“烏龍”，據《每日經濟新聞》報道，6月10日開盤的寶山區樓盤上實·海上菁英，有購房者在仔細對照當天銷控表后發現，開盤當天項目房源數量與叫號節奏對不上，552套房源在第330組家庭選完后僅剩172套，其中50套房源“離奇消失”，疑似被人為操作“隱藏”。

??這些“神秘消失”的房源去哪了？購房者張女士對中國房地產報上海表示，曾有人對她說多給“茶水費”可以幫忙預定房源，她在計算購房款加“茶水費”后發現，購房總費用跟周邊倒掛的二手房持平，由于超出預算最終拒絕了向她推薦“茶水費”的人員。

??7月7日下午，中國房地產報上海在上實·海上菁英售樓部現場看到，開盤近一個月依然有購房者陸續前往，現場工作人員表示：“房子6月份就賣完了，現在是已經交了房款的購房客過來簽約”。對于開盤當天有購房者反映有房源“消失”時，該工作人員說：“我們正常開盤，沒有任何問題。”

??上海市寶山區房管局工作人員也表示，開發商在自查有無違規情況時，自查結果是沒有任何問題，如有更多購房人提供有價值線索，將約談開發商并介入執法流程。

??來自同策研究院數據顯示，2021年6月，上海商品住宅市場成交9615套，銷售套數環比上升28%，6月成交區域結構中，寶山、奉賢、青浦成交量排列榜單前三，其中寶山區成交均價最高，上海新房市場依然在火熱拼積分。

??上海中原地產分析師盧文曦建議，積分低購房者可以考慮購買遠郊區房子，也可以購買二手房。

??二手房“虛火不再”

??二手房市場則展現了更多理性。

??根據信義房屋統計數據顯示，2021年6月上海二手住宅成交約2.79萬套，環比上漲9.65%，同比上漲0.96%，成交量連續兩個月小幅回升，但較前期成交高點仍有明顯回落，市場整體理性平穩。

數據來源：信義房屋

數據來源：信義房屋

??數據顯示，2021年1—6月上海二手住宅市場共成交約17.9萬套，較2020年下半年18.7萬套環比下跌約5%；從成交量看調控效果明顯，但市場整體韌性較強。2021年6月，上海各區二手房住宅成交套數，浦東、徐匯、奉賢位列漲幅榜前三，成交套數環比分別上漲21.01%、16.74%、14.38%；楊浦、崇明、虹口則環比分別下跌11%、4.9%、3.19%。

??“現在有好幾個樓盤降價，浦東東郊花園一套779平方米豪宅業主之前報價1.1億元，現在直降2000萬元；寶華海上郡領一套421平方米住房，業主原報價4500萬元現在降價400萬元，4100萬元誠意出售。”上海百庭豪宅銷售朱經理說。

??除上千萬元豪宅降價外，上海中環內部分學區房也不例外。2021年1月初，曾被市場熱炒的上海浦東梅園三街坊1984年建造的“老破小”學區房，33平方米成交價高達655萬元，單價近20萬元/平方米，一天漲價幾十萬元的事情時有發生。

??然而，時隔半年后，7月7日，中國房地產報上海在同樣是浦東三街坊了解到，該小區目前市場掛牌價約16.6萬元/平方米，30平方米售價499萬元，相比半年前售價總價下降150萬元。

??位于中環區域同樣擁有學區優勢的上海春城，擁有萬科物業，最近成交了一套136平方米白玉蘭獎戶型，總價1077萬元，成交單價7.9萬元/平方米。

??成交該房子的太平洋房屋中介張經理告訴中國房地產報上海，“這套房子房東3次降價，最開始掛牌1450萬元，第一次降至1399萬元，第二次降至1250萬元，第三次又降至1150萬元，最后以1077萬元成交，單價從最初的10.6萬元/平方米降到成交時的7.9萬元/平方米。”

??不止是這套房屋，太平洋房屋張經理表示，周邊其他房屋掛牌價都有下降。

??上海中原地產市場分析師盧文曦在接受中國房地產報上海采訪時表示，這半年上海二手房市場情緒變化很明顯，現在市場整體價格持平占多數，二季度以后市場回歸到平穩階段，現階段有一小部分往上調，也有一小部分價格往下調，對比之前的虛高現在是降回來了。

??對于上海二手房市場這半年的變化，同策研究院資深分析師肖云祥對中國房地產報上海表示，從上半年上海二手房走勢來看，量價都出現“V”型走勢。1月成交量達到7.06萬套后，因上海學區房政策以及春節因素，2月快速跌破2萬套至1.89萬套，隨后快速爬升至3.96萬套，進入二季度后市場成交量出現持續微漲趨勢，月均成交量在2.47萬-2.86萬套；價格方面，在5月均價降至3.9萬元/平方米，6月回升至4.1萬元/平方米。

??“整體來看，上海二手房市場在去年下半年出現一波由學區房點狀熱點引爆市場行情后，針對二手房市場調控的一系列政策相繼出臺，市場逐步企穩；另一方面，在‘信貸兩集中’政策后，銀行也收緊了住宅貸款發放額度以及審批周期拉長，在一定程度上將成交量被控制在低位平穩運行區間，價格趨勢也將回歸平穩”。同策研究院資深分析師肖云祥說。

??（應受訪者要求，文中劉勇為化名。）