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??中央支持海南自貿港建設的利好消息不斷。4月12日上午，國新辦就海南自由貿易港政策制度建立進展情況舉行發布會，海南省委書記沈曉明、海南省省長馮飛、國家發展改革委副主任叢亮、財政部副部長鄒加怡、商務部副部長兼國際貿易談判副代表王受文、海關總署副署長張際文、國家外匯局副局長王春英，分別介紹了海南自由貿易港政策制度建立進展情況，透露了海南自貿港法呼之欲出等一系列支持海南自貿港建設的新舉措。

??受利好消息刺激，海南板塊逆勢上漲。截至12日中午收盤，海南自貿港指數上漲超3%。華聞集團、大東海A、海南海藥等漲停，海汽集團等多股強勢上漲。

??在此之前的4月9日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會、中國證券監督管理委員會、國家外匯管理局聯合發布《關于金融支持海南全面深化改革開放的意見》，以具體的“金融支持”措施，落實《海南自由貿易港建設總體方案》重要戰略部署，以與海南自貿港相兼容最匹配的金融政策和制度框架舉措，推動海南自貿港建設。

??中國房地產報記者注意到，在上述意見中，共有3處提及“房地產”，包括房地產企業限制在“提高非金融企業跨境融資上限”之外，允許符合條件的非居民按實需原則在海南自由貿易港內購買房地產；支持海南在住房租賃領域發展房地產投資信托基金（REITs）。

??其中，“非居民”在海南購房甚是引起社會的廣泛關注。準許“非居民”在海南購房，是不是意味著海南樓市限購政策的松綁？這一措施對海南樓市將有怎樣的影響？記者就此專門采訪了相關領域的多名專家學者，看他們怎么說。

??房企被“踢出”跨境融資上限

??此次央行等4部門意見的出臺，被認為基本確立了金融支持海南全面深化改革開放的“四梁八柱”基本主體框架，有助于彌補海南金融短板、夯實海南金融基礎。

??在33條具體金融措施中，意見提及“可適當提高海南自由貿易港內注冊的非金融企業（不含房地產企業和地方政府融資平臺）跨境融資上限，實現更高額度的跨境資金融入規模”。在該條措施中，將房地產企業和地方政府融資平臺排除在支持和鼓勵的非金融企業之外。

??對此，海南省房地產業協會執行秘書長、錦誠·海島服務商董事長王路在接受中國房地產報記者采訪時表示，在“可提高非金融企業跨境融資上限”的措施中，特意強調將房地產企業和地方政府融資平臺排除在外，央行等4部門肯定有其慎重的考量。而且，在該條措施中加了“適當”限定詞，表明央行等4部門在非金融企業跨境融資方面，更為審慎考慮和謹慎態度。

??王路認為，在這條措施中對房地產企業的限制，與排除房地產企業與“三道紅線”的嚴控房企負債，以及“房地產是現階段金融風險方面最大的‘灰犀牛’”定調是一脈相承。

??“此前，財政部也多次表態‘防范化解地方政府債務風險’。” 王路分析稱，尤其是以各地“城投公司”為代表的地方政府融資平臺，更是地方債務“暴雷”的風險高發地。據公開數據顯示，截至2020年末，全國政府債務余額46.55萬億元，政府債務余額與GDP的比重為45.8%。他認為，將房地產企業和地方政府融資平臺排除在外，更多的含義是防范金融風險，這也與中央大的方針政策是一脈相承。

??王路還表示，除了上述原因外，房地產業當下也不屬于海南鼓勵類發展產業，自然房地產企業也就不屬于政策扶持方向。

??“非居民購房對樓市影響有限”

??央行等4部門意見在“探索放寬個人跨境交易政策”措施中明確表示，支持在海南自貿港內就業的境外個人開展包括證券投資在內的各類境內投資；允許符合條件的非居民按實需原則在海南自貿港內購買房地產，對符合條件的非居民購房給予匯兌便利。

??這一條措施中的“非居民購房”，也引起了房企和購房者的廣泛關注。在海南樓市調控政策一路加碼的情況下，有人感到很困惑，“非居民”是什么概念，為何要專門針對“非居民”購房作出專門規定？從某種意義上講，是不是變相為海南樓市松綁？

??王路解釋稱，“非居民”通俗指的就是境外人士，允許境外人士投資不動產符合海南自貿港“投資自由便利”的方針，至于“符合條件”目前并無官方釋義，但其理解應該主要是在“遵紀守法”等方面符合即可。

??“民眾理解變相為海南樓市松綁屬于過度解讀，針對居民家庭的限購并未松綁。”王路表示，該措施對當前海南房地產市場影響有限，原因有兩點：一是原有的限購政策并未限制外籍人士，海南還專門出臺外籍人士購房與住房保障服務的相關政策；二是外籍人士在海南的購房占比本來就極低。

??海南師范大學自貿港研究中心副研究員馬超表示，按實需購買是有助于控制炒房，并不會引起炒房熱。他分析認為，從目前來看，境外人士在海南購買房產的保有量或者說基數并不是很大，因為目前在海南的境外人士并不多。但他同時表示，未來能夠進入海南島的境外人士能有多少，還有待一定的觀察，“按實需購買”還有一層意思，將來很有可能也要限制他們的實際擁有的房產套數。

??不過，馬超表示，政策措施的正面刺激，對于房地產市場的影響還是有作用，但整體可控。

??馬超告訴記者，政策鼓勵在海南換匯，然后購買房地產，這個本身對于自貿港來講，資金流進入內地是有一定的防火墻屏障，這樣有助于將一定的外資資金尤其是美元的資金讓它自由地進出海南島，但是不能夠自由地進出國內，對國內的金融市場來說是一個可控的風險，也是一個避免造成大規模沖擊的風險。

??“這些資金未來進出自由進入海南島，對海南來說可以擁有一定的外匯（包括美元）的儲備。”馬超認為，這樣有助于海南島形成一個外資的資金池，這些資金進入海南島之后，因為它本身是購買房產就留在了海南，可以利用這部分外資再去進行海外的投資和購買大宗商品，而不影響我們原來的外匯儲備尤其是美元的儲備。

??“要防范借政策炒作房價”

??“此次意見明確‘非居民’的購房政策，值得行業的關注，監管部門也要防范此類政策下房價的炒作。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴中國房地產報記者，從此次政策可以看出，通俗理解是，后續一些境外人士在此類區域就業過程中，購房的門檻會降低，包括住宅和非住宅項目。

??嚴躍進稱，此次政策明確，允許符合條件的非居民按實需原則在海南自貿港內購買房地產。海南自貿港的范圍是什么？從相關政策來看，海南自貿港的實施范圍為海南島全島，如果從重點片區看，或更強調洋浦片區、海口和三亞等區域。

??不過，嚴躍進提醒，此次購房政策與此前的購房群體沒有太多關聯，但必須看到，海南市場這兩年經歷過調控后，潛在的購房需求比較充足，市場容易炒作，所以客觀上還是需要注意風險，比如防范此類政策下有人對當地房價的炒作。

??嚴躍進還稱，換句話說，此次政策的支持下，海南潛在的購房需求是增加的，且有可能伴隨各類投資資金進入，房地產市場不排除會有炒作的可能。對于此類風險，要求監管部門積極監管近期市場走向和動態，及時發現新問題和解決新問題。從實際過程看，要對中介機構和房企營銷部門及時進行監管，防范炒作海南自貿港“紅利”概念。

??對于意見中“支持海南在住房租賃領域發展房地產投資信托基金（REITs）”的舉措，王路認為，在海南，房地產投資信托基金目前針對的主要的對象是“寫字樓、商場、酒店”等具備持續產生經營現金流的物業，理論上只有持續的現金流，才能讓參與的投資者持續分享投資紅利，而并非簡單的給房企融資。

??王路稱，該條款實際在自貿港總體方案就已被提及，但加了前提條件“住房租賃領域”。“海南當下產生可持續性現金流的不動產，我個人判斷首先是酒店、其次商業、再后是商辦，最后才是住宅類。”王路認為，所以住宅租賃類，推動難度較大。

??從海南自貿港可自由便利對接“國內資本”甚至“跨境資本”的優勢來看，未來在該方面具備較大的發展空間，尤其是海南獨有的“旅游度假經營性不動產”，實際上海南已經成功發行過兩單類REITs金融產品，一個是三亞亞特蘭蒂斯的全國首單旅游度假目的地CMBS（商業地產抵押貸款支持證券），成功發行70.01億元；二是三亞山海天·JW萬豪酒店及傲途格精選酒店，成功發行30.3億元。

??與此同時，外資爆發式增長也成為海南自貿港建設的一大亮點，海南已經成為全球投資的“新熱土”。海南省省長馮飛在12日上午國新辦就海南自由貿易港政策制度建立進展情況舉行發布會上說，海南出現了“三個倍增”：第一個“倍增”是實際利用外資規模連續三年翻番，總額超過海南設立經濟特區30年總額的一半。

??第二個“倍增”是外商投資主體倍增。去年，海南全省新設立的外商投資企業超過了1000家，達到1005家，接近2019年的三倍。而且是在疫情影響最嚴重的一年取得這樣一個成績。

??第三個“倍增”是外資的來源地翻番，包括俄羅斯在內的80多個國家和地區在海南投資。