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??1月15日，國家統計局發布《2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》

??記者梳理2020年1月至12月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況發現，遵義、南充、韶關、瀘州、常德、牡丹江這6個分布在不同區域的三四線城市，全年新建商品住宅價格環比下跌時長竟超過6個月。

??其中，南充和常德2020年房價環比下跌時長8個月，牡丹江2020年房價環比下跌時長7個月，其余遵義、韶關、瀘州2020年房價環比下跌時長6個月。這一年，這些三四線城市究竟經歷了什么？

??有的“坐過山車”有的“帶不動”

??2020年3月之后，全國疫情剛剛得以控制，南充房地產市場突然熱了起來。熱到什么程度？3月住宅成交量環比上升299.38%，4月以9610套的住宅成交量一舉登頂成為“近10年來單月住宅成交量之最”，環比上升49.04%。

??受疫情影響，被壓抑的剛需和改善性需求在此時加速釋放，是南充樓市突然變熱的原因之一，但這并不全面，因為像南充樓市回暖跡象，并未同期出現在此文提到的其他5個三四線城市。當南充房價在3月已經開始連續3個月上漲時，其他5個城市房價仍處于環比下行狀態。

??其背后更重要原因是，在四川省人口數量排名第二，且近年來一直“爭創成渝第二城”的南充，在2020年3月10日到5月31日曾針對房地產市場執行購房補貼政策，因此引來房價和銷量雙漲。

??2020年3月10日，南充發布《應對新冠肺炎疫情影響促進房地產市場平穩健康有序發展的十三條措施》提到，“對在我市主城區購買新建商品住房的醫護人員、農民工、引進人才、新就業大學生等購房困難群體，可按成交房屋合同總價3%給予購房人一次性困難補貼”。

??但該輪刺激結束后，南充房價很快從2020年6月開始進入持續環比下行狀態，且至12月期間，除9月環比持平之外，其余月份房價指數均低于100。

??顯然又是一波“政策性”刺激，南充樓市在2020年坐了一場“過山車”。即便2020年7月24日南充被四川省批復成立臨江新區，也未能扭轉樓市頹勢。

??相比南充的“高光時刻”，同樣實施鼓勵買房政策的牡丹江運氣就不那么好。2020年4月27日，牡丹江印發《關于應對新冠肺炎疫情影響吸收優秀人才購房享受補貼政策的通知》，對市區優秀人才購房補貼政策自5月20日執行，執行期限到7月31日。即便這樣，牡丹江房價從3月到7月也沒有出現上漲跡象，房價環比指數均為超過100。

??因此，牡丹江又將該人才政策延期至2020年9月底。期間，除8月迎來一波短暫上漲行情外，此后樓市又開始恢復原狀。公開資料顯示，牡丹江、南充、瀘州2020年房價跌幅位居于全國前十。其中，牡丹江跌幅最大，相比2019年下跌10%，相比5年前下跌1.6%。牡丹江是70個城市中唯一一個房價跌回5年前的城市。

??相比南充樓市“過山車”急轉直下與牡丹江的“帶不動”，其他4個城市樓市漲跌狀態相對平緩，且房價上漲時間大多出現在疫情得以控制后的市場反彈期4月至6月、“金九銀十”開發商大力促銷期，其余月份表現平平或者環比下跌。

??其中，瀘州樓市在2020年持續上漲周期是最長的，房價指數從4月到9月一直保持在100以上，呈現連續半年房價環比增長。其中， 1月、9月、12月出現領取預售證小高峰。可以看到，開發商還是一如既往地在為“返鄉置業”做準備。

??另外，遵義2020年房價從6300元/平方米一路下跌至5900元/平方米，韶關房價從6150元/平方米降至5900元/平方米，常德房價從5671元/平方米降至5379元/平方米。

??棚改紅利漸褪 人口外流嚴重

??事實上，在這些三四線城市中，遵義、南充、常德、瀘州、韶關在2020年以前都曾出現過樓市高光時刻：

??國家統計局發布的《2018年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，遵義房價環比漲幅居全國第四，湖南常德房價漲幅突破“兩位數”；在國家統計局發布的《2018年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》中，南充房價環比漲幅曾全國第一；2018年，瀘州房價漲幅也多次超過2%，居于全國前列；此前的2017年下半年，韶關房價漲幅也一度居于全國前列。

??對于這些三四線城市在這一輪房價下行且周期被拉長的原因，主要是棚改、貨幣化安置的放緩甚至停滯。

??“遵義中心城區前幾年棚改力度很大，比如南舟片區、蘭家堡片區等，自2017年初至今房價漲幅至少在10個點以上，一個弱三線中心城市房價已經破7000元/平方米，這在前幾年是想不到的。”遵義市民李秋虎稱。

??確實，棚改貨幣化催動、人口回流的刺激、返鄉置業熱潮，都在過去幾年拉動了南充、常德、遵義、韶關、瀘州樓市與房價，但隨著近年來三四線城市棚改叫停、房地產信貸收緊，置業熱度重回省城，這些三四線城市樓市不得不進入橫盤期、調整期。

??唯一不同的是“帶不動”的牡丹江樓市，因人口外流明顯且城市發展動能不足，其受房地產市場周期性影響較弱。2020年7月，黑龍江省統計局發布的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》顯示，由于牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經濟發展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”“00后”成為流出人口主力軍，比重達27.1%。

??在人口外流、產業續力不強的狀況下，三四線城市樓市進入橫盤期。