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??“今年特別難！”這是長春房地產行業人士最普遍的感受。

??再有不到一個月時間，2020年結束了，記者調查走訪長春業界人士和樓盤發現，長春很多開發商的銷售壓力依然較大。

??他們認為壓力主要來自三大方面：一是疫情導致上半年大部分時間樓市處于停滯狀態；二是政策，今年9月長春出臺“長七條”提高了首付比例；三是長春房價上漲四年之后進入了平臺期。

??“這三大方面情況導致開發企業的回款周期拉長，回款壓力增大。”當地業界人士稱。克而瑞長春機構資深分析師姜峰則對記者分析稱，明年上半年長春房地產市場可能會更難，因為供應增多并且集中，比較“看好后年”。

??逼出來的擦邊球：首付分期

??9月23日，長春市人民政府發布《關于落實城市主體責任，進一步加強房地產市場調控的通知》（簡稱“長七條”）。其中，對商品住宅市場影響最直接的當屬調整商品住房信貸政策。政策提高了首套、二套商品住房首付比例，首套商品住房首付比例從20%提高到30%，二套商品住宅首付比例從30%提高到40%。不予發放第三套及以上商品住房貸款。

??新政出手動作迅猛，讓很多購房者措手不及。按照100萬元的房價計算，剛需房首付一套提高10萬元，二套首付得多掏20萬元。

??“長七條”政策落地后，開發商們隨即也感受到了市場變化。“長七條”未實施前，有個別本土開發商實施“低首付”，“長七條”實施后，部分開發商也在擦邊試探低首付，在發現并沒有受到阻止后，“低首付”在長春房地產市場遍地開花。

??記者走訪了長春新區北湖區域、長春新區高新區域、二道區、寬城區、凈月區等多家樓盤，除了極個別大型國企樓盤沒有首付分期政策之外，其余樓盤均可以執行首付分期。

??有的首付分期三年，有的首付分期五年，還有的在五年分期的基礎上推出零首付，更有樓盤在推出五年十期的首付分期政策基礎上，再送一個車位。

??長春調控政策提高首付比例，原本目的是在消費端加杠桿，而開發商擦邊球打出首付分期又相當于減杠桿，這種“貓和老鼠的游戲”一旦被嚴查，明令禁止首付分期后，長春樓市將會出現較大變數。

??看好2022年

??2016年以后，長春房價給人印象直觀深刻。從2016年到2020年初，長春房價每年以“肉眼可見”的速度在增長

??克而瑞長春機構資深分析師姜峰對記者說，從2016年到2020年初長春房價漲幅達到每年1000元/平方米左右。“長春2016年房價僅6000元/平方米左右，房價經過四年發展，已經基本匹配了長春作為省會城市的房價。”

??“2016年的時候，長春的房價作為省會城市來講，確實有點太低了，現在的房價經過四年的增長，已經進入了一個緩沖期，或者說是平臺期。”姜峰說。

??整體看，長春在售樓盤單價基本在10000元/平方米左右，也有賣到均價15000元/平方米的樓盤。

??現在一些新盤上市時，價格明顯低于預期。如長春凈月區南臨河街一個住宅項目，今年以樓面價5900元/平方米拿地，目前小高層售價11000元/平方米左右，還能首付分期。據當地業內人士分析，5900元的樓面價，再加上建設、資金等成本，開發商幾乎是以接近成本價在銷售。

??“如果新盤價格略低于預期，品質方面再有所提升，市場還是非常認可。數據顯示，今年1~11月份，銷售前十的企業比去年賣得更好。”姜峰說，長春房地產市場整體需求是沒有問題，就看開發商的樓盤有沒有亮點。“今年很多外來的開發商在樓盤品質上下功夫，加上學區、價格等因素，獲得購房者的青睞。”

??對長春樓市的未來走勢，姜峰分析說，明年可能會更難，看好后年。他認為，今年9月“長七條”調控政策推出之后，長春的土地大量供應，12月份尤其明顯會有40宗地塊出讓，預示著明年將有更多產品上市，所以，明年的庫存去化壓力增加，對于開發商來說，明年上半年可能會更難。如果明年下半年的調控政策適當放寬，開發商壓力會得到一些減輕。“綜合來看，我比較看好后年的房地產市場。目前，長春和沈陽關于國家中心城市的競爭很激烈，如果長春成為國家中心城市之一，對長春房地產市場絕對是一個好消息。”