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??中房網訊 （亞晨/文）上海易居房地產研究院近日發布的報告顯示，1-4月份，全國100個城市居住用地成交面積為15489萬平方米，同比減少8.7%；全國100個城市居住用地價格為6011元/平方米，同比上漲12.3%。全國100個城市新建商品住宅成交均價為15517元/平方米，同比上漲11.9%。截至4月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47604萬平方米，環比增長2.0%，同比增長5.3%。百城庫存保持連續17個月同比小增，庫存壓力有所增加。

??易居研究院分析認為，從前4月百城土地走勢看，地市逐漸走出了低谷。雖然當前房地產市場面臨各類沖擊和壓力，但房企并不會盲目看空，一旦資金到位和預期明確，就依然會有積極拍地的動作。另一方面，地價和房價的走勢也出現分歧，地價走勢明顯比房價略強。這或許和近期房企融資到位、積極開展全年土儲工作等因素有關。此外，百城住宅庫存和存銷比均呈現上升的態勢。這與4月份供應明顯放量等因素有關。雖然住宅交易市場逐漸復蘇，但力度欠缺，所以去庫存的壓力依然較大。

??土地市場：逐漸走出低谷，房企拿地積極

??4月份，隨著全國各地開復工節奏逐漸加快，地方積極供地，尤其是推出了各類優質土地，在客觀上也帶來了土地交易市場的復蘇。

??根據易居研究院發布的《100城居住用地成交報告》顯示，1-4月份全國100個城市居住用地成交面積為15489萬平方米，同比僅減少8.7%。從數據上說明，全國百城土地交易正逐漸走出低谷，房企拿地信心逐漸增強。

??從各類城市來看，1-4月份，4個一線城市居住用地成交面積為1031萬平方米，同比增長5.2%；32個二線城市居住用地成交面積為8395萬平方米，同比減少16.5%；64個三四線城市居住用地成交面積為6063萬平方米，同比增長2.0%。

??報告認為，一線城市交易總體較好，這和地方供地意愿明顯增強、土地交易約束減少等因素有關。另外，部分房企也加大了對一線城市的土地投資，拿地積極性明顯增強。二線城市在一季度地市交易跌幅非常大的情況下，4月份也開始出現回暖。后續隨著城市群、都市圈等相關利好政策的釋放，預計二線城市投資機會將進一步增加，這也會刺激土地的交易。三四線城市方面，如果從數據上看，表現也不錯。當然需要注意的是，納入報告的三四線城市普遍是經濟實力較強的城市，一直受房企青睞，所以土地交易會比較活躍。而對于其他三四線城市，需要防范后續房屋交易市場降溫所帶來的風險。

??從《100城居住用地價格報告》來看，百城地價并不冷，房企拿地熱情仍較積極。

??報告顯示，1-4月份，全國100個城市居住用地價格為6011元/平方米，同比上漲12.3%。從數據上看，地價本身并不冷。尤其是近期部分城市的優質地塊，競爭激烈程度很高。

??其中， 1-4月份，4個一線城市居住用地價格為18273元/平方米，同比上漲40.1%；32個二線城市居住用地價格為6039元/平方米，同比上漲4.6%；64個三四線城市居住用地價格為3889元/平方米，同比上漲15.3%。

??易居研究院分析認為，從漲幅的絕對數值看，一線城市較高，這也說明今年一線城市頻頻推出優質地塊吸引了房企積極進入，并展開了較為激烈的爭奪。二線城市的地價漲勢和去年同期水平相當，這也使得相關房企拿地的成本可以得到更好的把控。而從三四線城市地價看，近期漲幅較大。預計后續三四線城市供地節奏會加快，或有助于降低該類城市地價水平。

??房價：漲幅收窄，降價促銷是主流

??在房價方面，雖然前4月漲幅收窄，但后續仍然要防范炒作。

??易居研究院發布的《100城住宅價格報告》顯示，1-4月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15517元/平方米，同比上漲11.9%。相比1-3月份數據，今年1-4月份房價漲幅明顯收窄，進一步體現房價降溫的特征。報告認為，當前各大房企去庫存壓力增大，降價促銷是主流，這會使得相應城市住宅價格漲幅持續收窄。

??從各類城市看，4個一線城市新建商品住宅成交均價為45819元/平方米，同比上漲6.0%；32個二線城市新建商品住宅成交均價為15358元/平方米，同比上漲11.0%；64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11752元/平方米，同比上漲10.1%。

??相比1-3月份的數據，今年1-4月份一線城市房價漲幅有所回落。易居研究院分析認為，當前一線城市房價漲幅可控。而與一線城市的趨勢相似，二線城市總體上也呈現漲幅收窄的態勢。雖然橫向對比看，其漲幅明顯要大于一線城市。即使二線城市也面臨著庫存去化壓力，但此類城市未來人口尤其是人才的導入速度較快、潛在購房需求很充足，所以房價依然會保持堅挺。此外，三四線城市沒有出現明顯的下跌，漲幅也相對比較大。由于今年3-4月份很多三四線城市推出了購房契稅補貼政策，客觀上減少了此類城市交易過快下跌的風險，房價不會出現過快下滑。但此類城市仍存在交易降溫等壓力，后續也要防范房價降溫的風險。

??具體來看，在全國100個城市中，有13個城市的房價超過了2萬元水平。而包括溫州、無錫和海口等城市，房價也開始接近2萬元的水平。深圳仍然是年1-4月全國房價最貴的城市，為58487元/平方米。

??在房價漲幅方面，全國100個城市中，有32個城市的房價漲幅是兩位數的。其中，珠海的房價漲幅最大，高達42%。此外，有24個城市房價下跌，其中肇慶的跌幅最大，為-13%。

??庫存：去化壓力驟增，周期超1年

??從庫存方面來看，壓力有所增加。易居研究院發布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至4月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47604萬平方米，環比增長2.0%，同比增長5.3%，百城庫存保持連續17個月同比小增。

??截至4月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2929、24276和20399萬平方米，環比增速分別為3.4%、2.1%和1.6%，同比增速分別為1.8%、9.6%和1.1%。對比去年同期水平，三類城市庫存均有上升，其中二線城市庫存上升力度最強。報告認為，這和此類城市新盤供應力度加大等有關。

??另外，截至4月底，100個城市中，有54個城市庫存出現了同比正增長現象。部分二線城市庫存上升比較明顯，包括杭州、南寧、青島和成都等城市，說明地方政府放寬了預售管控，也說明此類城市房源相對充足。同時100個城市中，有46個城市的庫存出現了同比下降態勢，其中珠海、中山等城市的同比下降最為明顯。報告認為，這和粵港澳大灣區建設下，購房需求積極釋放等因素有關。

??存銷比方面，4月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為13.1個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要13.1個月的時間，即大于1年。

??從以往來看，百城庫存去化周期總體上位于10個月左右的水平。由于今年第一季度銷售行情普遍不好，加之4月份新增供應數據明顯放大，客觀上也使得庫存規模上升，使得去化壓力驟然增大。

??趨勢：地市會更好，二季度房企仍以降價促銷為導向

??對于未來的市場趨勢，易居研究院認為，5月份土地市場預計會更好，房企應該積極謀劃拿地工作。各地在“穩投資”方面的力度會強化，這會使得土地供應力度加大，客觀上使得房企拿地機會增加。從當前各大房企的心態看，依然敢于參與優質地塊的競價。但仍需要防范政策收緊的風險。

??另一方面，易居研究院預計二季度房企仍以降價促銷為導向，這也使得相關城市的房價漲幅有望進一步收窄。但需要注意的是，考慮到當前庫存去化的壓力，以及對于政策放松的預期明顯強化，后續要防范房價炒作等風險。