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??行業進入精耕期，從業者除了具備十足信心之外，關鍵還要有耐心。

??疫情還沒結束，長租公寓融資爆雷、房東收房租客被趕的現象出現在朋友圈。近日，分散式長租公寓上市企業青客遭遇房東與租客的接連投訴，維權風波不斷。

??根據房東與租客反映，青客公寓存在拖欠房東租金、水電費，拒絕租客退房、撤銷租金貸，并且以疫情為借口要求房東減免租金，卻未對租客減免。一連串的糾紛，長租公寓再一次被推上輿論的風口浪尖。

??與此同時，這場突如其來的疫情，也成了企業發展的“試金石”，面對疫情危機，企業邁出的每一步都“如走鋼絲”。

??被推遲的“入住潮”

??疫情影響之快、之深，讓公寓行業始料未及。貝殼研究院租賃月報顯示，2月份18個重點城市的住房租賃總成交量環比下降幅度高達78.9%，同比降幅高達82.7%。從城市維度來看，武漢、重慶、廊坊、合肥、西安交易量環比降幅突破90%，重點城市幾乎全線降幅超過50%。

??不僅如此，租房市場新增供需量環比大幅縮水。上述報告顯示，2月份新增房源量及客源量相比春節所在的1月不增反降，新增房源量及新增客源量分別下降47%和14%。

??貝殼研究院還認為，2月份成交量同比及環比均顯著下降的主要原因是由于疫情的影響，人口流動降低。大量租賃人口滯留家鄉未返回居住地；或由于小區封閉禁止外人進入影響看房，導致市場供給需求雙雙下降，春節后租賃市場維持著低迷狀態，租房市場更是降至“冰點”。

??“每逢過年期間屬于淡季，年后將進入旺季，但是受疫情的影響，原本應該到來的旺季卻遲遲未來。目前的出租率基本和年前持平，同時，房間溢價上不去。”窩趣聯合創始人、品牌副總裁楊稷在接受《中國房地產金融》采訪時表示，由于疫情的影響，公司給予了湖北籍租客春節不返鄉免租，采取對相關人員不能返崗的免責退房等一系列人道主義措施，也造成一部分收入損失的影響。

??眾所周知，流動人口及高校畢業生為當前住房租賃市場的主要客源，回顧往年，春節當月歷來是全年淡季。一方面，兩億多的流動人口將踏上歸家之路、企業員工預備節后跳槽、更換城市工作等因素或導致部分工作者推遲或取消租賃需求。

??另一方面，受疫情影響，當下全國各地都加強防疫，為了減少人員流動和聚集，部分企業再三延遲復工時間，以至于部分城市的租賃市場需求暫未體現。與以往不同的是，今年的住房租賃市場顯得格外冷清，并沒有出現所謂的“小高峰”。

??大多的業內人士猜測，今年的住房租賃市場的高峰期有可能推遲或者難以重現。根據易居中國數據顯示，近八成長租公寓企業表示疫情期間出租率與營收同比下降一半以上。長租公寓行業資金壓力增大，依賴“租金貸”的部分企業所受壓力更大。

??楊稷還表示，來勢洶洶的疫情導致今年假期的延長，靈活的線上辦公讓流動人口返程分散、推遲，導致租賃需求也一并推遲，長租公寓新增房源、客源減少。企業收入降低的同時，經營成本不降反升，尤其是現金流承壓以及放緩收房等問題都像巨石一樣壓得讓人喘不過氣來。

??資金鏈困局如何破

??長租公寓企業，一方面面臨租客需求降低與流失的問題，一方面沉重的資金壓力更加凸顯。

??據IT桔子數據，2019年全年長租公寓行業投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發商、知名品牌公寓等頭部企業和優質企業集中。

??“內憂未除，外患已至。”面對租金減免與防疫管控中的“劫”，隨著空置率的上升和經營成本的壓力，多家長租公寓企業脆弱的資金鏈浮出水面，企業想方設法謀求更加充分的資金騰挪空間。

??面對不減反增的經營壓力，長租公寓在盈利追求上仍任重道遠。某機構報告指出，目前長租公寓行業仍處于前期“燒錢”的階段，融資渠道有限。近年來，不惜成本的擴張，更是讓多家長租企業資金鏈吃緊。

??2019年12月，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》）。

??《意見》要求，房地產經紀機構、住房租賃企業應當實行明碼標價，房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金；住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位等。此消息一出，對于還在苦尋盈利模式的企業來說，如當頭一棒。

??當資本熱潮逐漸退去，行業進入“洗牌期”，部分租賃機構出現資金鏈斷裂、跑路等現象。“疫情加劇了行業中本就存在的資金鏈困局。不得不說，在這個行業中是重資本但薄利潤，長持有卻慢回報，是運營者在經歷和忍受的通病。”一位某房企負責公寓服務的管理者告訴記者，“長租”性質下伴隨而來也有“長虧”和“長痛”的敏感話題。

??作為目前長租公寓運營“代表隊”的核心成員，房地產開發企業在資源和資金上具有先天優勢。但由于盈利核心問題暫時無解，傳統住宅開發經驗又與長租公寓的運營管理卯不對榫。

??于是造成目前的市場狀態好比“圍城”，長租公寓項目成為開發商的“標配”，沒有入局的表示出很焦躁，但正在做的顯示出也很焦慮。

??萬科董秘朱旭在萬科2019年度業績發布會上表示，目前這個行業的發展存在一些客觀的限制，比如從租賃住房的來源看，目前很多租賃住房是商改住，但部分城市的商改住細則還沒有出臺，導致這類產品的建造和開業受到一定的障礙。

??“從建造標準來看，目前基本是參照住宅的標準，但是這個標準跟租客真正的需求不一定完全匹配。此外，商改住租賃產品的租戶無法享受民用水電的優惠，這也提高了生活成本，同時也無法享受公共配套。”朱旭坦言，對于萬科而言，由于經營性物業的能力還有待提升，服務意識也有待提升，客觀和主觀兩方面因素導致萬科長租公寓業務規模雖在全國領先，但目前還在爬坡期。

??提升企業軟實力

??值得注意的是，行業面臨著商業模式的挑戰。在楊稷看來，此次疫情將長租企業的競爭門檻提高了，尤其是輕資產模式，能夠幫投資人降低損失，或者說挽回損失的企業更受項目投資人的青睞，而這樣的運營能力是需要不斷地通過實踐進行升級的。

??“另外，受疫情影響，中小投資人有一定的融資需求，及對國家專項資金、稅收扶持政策的信息獲取和專業的解讀需求，因此，要求輕資產運營商還需具備金融產品設計能力與專業的政策研究對接能力。”楊稷表示。

??這次疫情無疑也推動行業轉型、加快行業從業機構優勝劣汰。接下來的住房租賃企業更要關注，如何降低成本，提高利潤率，將產品做好，保證高質量產品的同時還要保持租客黏性。提高運營水平與監管等都需要具體落實到實處，而不是只是追求規模擴張，應是建立在高質高效運營帶來的規模與利潤的良性增長。

??旭輝領寓 CEO 張愛華認為，隨著疫情的到來，長租公寓的“寒冬”將被進一步拉長。但正是由于有疫情這樣的“黑天鵝”才會進一步促進行業的健康、加速淘汰落后的競爭者，把長租行業的洗牌期、廝殺期加快、縮短，讓競爭從低端的價格競爭、市場競爭提升到模式競爭、認知競爭、格局競爭。

??“這次的考驗或許是租賃行業新一輪發展的開始，企業要練好內功，堅定戰略方向和商業模式，才能在寒冬過后突出重圍，在未來的競爭中占下一席之地。”張愛華說。

??值得一提的是，面對疫情，企業并沒有退縮，紛紛走上“抗疫”的道路。據介紹，自疫情發生以來，旭輝領寓全國門店按照當地政府、疾控中心等相關部門要求，各崗位工作人員加強值守，配合嚴格實行科學防控措施，保障租客和一線員工的安全，并積極采取以下緊急防控措施：公區殺菌消毒、防護用品供應、嚴格訪客登記、設立快遞外賣專區、工作人員防護及體溫自檢、暫停帶看服務等。

??窩趣也參與這次“抗疫”活動，從時間上，要求員工培訓與門店操作流程發布、物資儲備（額溫槍、口罩、消毒水等）、呼吁疫區窩友留在社區過年并免過年的租金、返程隔離14天倡議書、疫情區域延期返回免責退租。

??除此之外，窩趣每日測量進入社區租客的體溫，要求與進出過出現疫情區域的人群接觸過的租客進行14天的自我隔離，設置放置隔離租客垃圾的有害垃圾箱。還要求每日佩戴口罩，增加消毒頻次，對公區進行消毒通風，填寫“公區已消毒表格”，與返程租客聯系，詢問身體狀況。

??楊稷介紹，如果返程“窩友”有發燒狀況或者乏力等疑似癥狀，要報備社區對應的防疫站點，根據防疫站的要求對應安排，如果防疫站判斷不需要住院，即便是認為感冒的“窩友”也需要嚴格在自己的房間里隔離。在此期間，外賣與快遞不得進入社區，工作人員通知租客到社區外進行領取或者由前臺代簽收。

??此外，針對看房，窩趣加強資源整合，改進經營模式方面，特別推出了線上直播看房的活動，一次直播圍觀的人數就過千人。“同時，為了對消費者負責，我們實行線上簽約，如果居住體驗不滿意，一個月以內都可以免責隨時退房，極大地提高了租客對窩趣的信任感。我們將視頻直播做成窩趣的品牌特色活動之一。”

??“危”與“機”并存

??這場突發的風險帶來的也不全是完全的負面影響，“危”與“機”并存，在楊稷看來，長租公寓行業仍然是民生行業，是政府扶持的行業，將會搭上中國長期向好的列車，迎來美好的明天，這是個共識，但怎么到達明天，將是個難題。

??疫情對行業發展而言，是一場提前了的壓力測試。適應變化，融入變化，與變化共生是唯一解決之道，也是對團隊的壓力測試。“在現金流方面，積極關注政府補貼與租金補貼，進行組織結構的優化與業務方向的調整，通過創新手段獲取業務。”楊稷提出。

??實際上，租客對生活品質與服務的要求更高，所以未來將進一步細分市場，大而全的產品、品牌不能滿足市場需要，多品牌、針對目標客戶群的產品是未來的趨勢。

??“經此危機，能夠更清晰地看到公寓運營者的能力差別，尤其是在安全和銷售之間取得雙平衡是件很難的事情，一家門店出現病例，哪怕是有疑似病例，都會導致這家門店損失嚴重。”楊稷也強調，要將公寓運營重點放在招租流量的安排、進行有效的洞察、有效的了解消費者、有效的廣告投放。

??他堅信，未來將會出現兼并退高潮，優質企業擴大規模的良機。適時出手也是一個不錯的選擇。此外，要學會抓住政策紅利，合理利用資產證券化產品。

??不少業內人士反映，面臨突如其來的疫情，政府、企業、房東、租客四方均應出于社會責任，在尊重商業“契約精神”的基礎上進行友好協商。同時，地方政府應保障租客依法享有的基本租住權。魔方公寓首席執行官柳佳提出，政府宜考慮在疫情期間給予個人業主和租賃機構減免租金等措施，如個稅抵扣、專項補貼等；同時要求銀行允許企業還貸延期、避免抽貸斷貸，新增信用貸款參照正常經營時期現金流情況授信等，從而讓整個鏈條上的各方共擔成本、共渡難關。

??可以預見，租賃行業長期向好發展的趨勢不會變，隨著疫情逐漸被控制，未來的換租需求、畢業季租賃需求將釋放，租賃市場將逐漸修復。隨著當下復工復產的人員越來越多，等到疫情過后，各地住房租賃市場將呈現出平穩的發展態勢。

??當前，行業已過了粗放發展的階段，必定會向更規范的方向發展。經歷各種風波與突發事件，只有控制好成本、管理好資金、運營能力優秀的企業才能在行業寒冬中存活下來。未來，住房租賃行業的發展將會回歸到商業本身，尋找高質高效運營帶來的規模與利潤的良性增長，這才是長久之道。