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??東地產：房企目前普遍采用的“線上看房”實際效果如何？

??沈潔：采用線上看房的方式對于現階段是比較合適的，線上看房并不是新興銷售方式，電子樓書、360VR樣板房看房等銷售手段很早就已經推出，但一直以來線上模式是線下銷售的擴展。當前疫情下，由于客觀條件不允許，線上看房模式被再次強化，包括加入置業顧問定時直播看房等多種形式。

??但是，我們應該看到，房地產銷售畢竟是相對特殊的商品銷售。線上看房同現場看房相比，仍存在一定的缺陷和不足，例如缺乏現場環境氛圍的體驗感，客戶感受不佳、產品空間感和細節感都難以傳遞等等，其中現場售樓處的氛圍烘托造勢尤為關鍵。對于銷售環節來說，售樓處現場的品質、銷售人員的服務細節、面對面交流的共情等元素綜合而成的整體銷售氛圍，促進客戶購買的體驗感更強。

??所以，線上看房可以作為前期積累篩選客戶的方式，進而縮短客戶初步介紹時間、減少線下交流頻次；但卻不能完全替代線下銷售模式，類似深度洽談（特別是豪宅產品）、最終選房定房等環節還是要在線下進行。

??苑承建：疫情發展到現在，已經有約60個城市暫停售樓處，樓盤開復工也受到嚴重影響。其中有被迫的因素，當然也有主動的因素。如果繼續開放售樓處，對于疫情的控制肯定非常不利，而且有很大的風險。

??從這方面來看，比較有效的、比較實用的可能就是網上看房這種方式。一方面，可以充分調動項目員工積極性；另一方面，在疫情期間也能夠去展示項目，同時做好蓄客，對于疫情結束之后的銷售肯定是有利的。

??當然，線上售房跟線下售樓處的開放銷售，肯定不可同日而語。有很多開發商現在強化渠道銷售模式的滲透率，組織渠道跟經紀公司合作，在網絡上更多展示項目，同時通過一二手聯動工具，例如很多開發商和諸葛現在在做的云門店等，以調動更多力量參與蓄客，這都是非常積極有效的行為。

??東地產：疫情對房價會有直接影響嗎？

??劉天旸：受此輪疫情影響最為直接的是需要面對面交流進行交易的行業，樓市也在此行列。售樓處暫停開放、樓盤延后開工，春節期間，整體樓市幾近停擺狀態。目前的情況是非價格因素影響成交，調整價格對于成交速度影響較弱。對于疫情病例小區或者區域，在短時間內買賣雙方的意愿多為觀望，房價在短期內會保持穩定；疫情過后，則隨著時間的調整回歸市場化定價。

??沈潔：疫情對于整體樓市，短期內有一定負面影響，這是客觀市場原因造成的；而長期影響要看疫情的發展，從市場需求上，我們認為，某些功能性住宅產品，特別是生態住宅、健康住宅、低密度住宅會受到更大的重視。對于某些特定區域，應不會產生房價極端差異化現象。畢竟疫情最終將被戰勝，我們相信政府也會出臺利好政策。

??苑承建：疫情對于房價中長期來看不會有特別大的影響。因為這是一個突發性事件，房價的一些決定因素，比如說供求關系、人口等等，不會因此產生根本性的改變。

??疫情結束后，大家可能會更加關注一些小區管理規范、物業管理規范，或者小區環境相對較好的社區。

??東地產：疫情發展至今，對全國樓市的影響幾何？

??沈潔：目前相關成交數據還未出，但我們可以從2003年SARS對樓市影響窺知一二。

??SARS發生于2002年11月的廣東，2003年2月隨著春運的開始，疫情在全國范圍內擴散，3月起進入集中爆發期，6月疫情結束，前后持續半年多時間。整個發展爆發周期同目前冠狀病毒相似。在SARS發展的半年時間里，初期也就是2003年一二季度對樓市形成了一定負面影響，隨著疫情緩解、市場快速休整后，全年樓市走勢依然穩步向上。2003年上海市國民經濟和社會發展統計公報中指出“房地產價格上升較快。全年各類房屋銷售價格水平比上年上升20.1％，其中，商品房銷售價格水平上升20.5％，私房（二手房）銷售價格水平上升21.6％。全年房屋租賃價格水平比上年上升2.1％。”

??從目前現狀情況判斷，預計一二季度樓市同比下滑，由于春節淡季加上疫情的嚴重影響，導致整體市場遇冷；市場復蘇期有望從三季度開始。

??苑承建：疫情發展到現在，各地的管控措施也在逐漸升級。對于樓市影響比較大的主要是兩點：一個從銷售的角度來講，因為銷售暫停，對于開發商來講，銷售回款、資金，都會產生比較大的壓力。一季度來看，全國商品房的銷售面積或者銷售金額，都會出現大幅度滑坡，短時期內可能整個一季度都不會有一個很好的表現，而且是全國性的一個影響。

??另外一個就是從投資和開復工的角度來講，影響也比較大。因為現在人員的流動基本上處于暫停狀況，特別是農民工的流動，從國家公布的數據來看的話，現在跟去年同期春運相比較，人流量下降了基本百分之七八十左右。雖然說現在也在提倡具備條件的地區開復工，但是因為缺乏建筑工人，所以對開復工影響也比較大。

??整個的房產投資，可能短期內甚至在一季度都會面臨一個大幅度的滑坡影響。

??還有一點，就是對房企的影響。對于房企來講，銷售回款是房企現在最主要的一種現金流。在當前的情況下，因為缺乏現金流的正向流入，所以對于房企的資金影響還是比較大的，而且很多企業沒有辦法如期進行投資，然后擴大再生產，所以對于房企的安全信用、包括未來的發展都會產生一系列影響。

??東地產：上海樓市未來將會呈現怎樣的發展趨勢？

??劉天旸：疫情過后會有后續影響，一方面供應端回款需求迫切，將可能在項目的價格方面做出讓步，以達到快速回款目標。需求端由于受到抑制，剛需仍會繼續投入購房大軍，但是本輪服務業在疫情之下影響巨大，部分購買力降級，需求端的量對比供應端，不一定能夠匹配，市場話語權進一步交予買家。

??對于商業辦公物業，疫情之后，將面臨更大挑戰。此輪疫情促進新的工作關系和工作方式建立，疫情的時間也決定了中小企業的存活情況，不排除有部分企業無法撐過嚴冬，市場洗牌，使得商業辦公空置率進一步上升，后續租金承受力也減弱。商業商辦市場的招商運營也將可能出現業態重新配置、購物模式升級，以適應在疫情期間培養起來的新消費方式。

??而從樓市的營銷來看，客戶吸儲能力線下模式有可能被削弱，線上直播、抖音、流量網站平臺等對于客戶獲取的比例將進一步上升，線上的實景展示、信息豐富度，匹配的營銷措施也將更為網絡化，成交依舊是面對面的交易服務體驗主流，但是對于產品體驗及VR技術接受度更高，方式將更為多元化。

??沈潔：目前工程停工、售樓處停止開放，加之人人防疫、深居簡出，預計一季度樓市供應成交緊縮。如果疫情能在二季度有效控制，待三季度市場緩慢恢復后，四季度會出現補償性的消費需求，年底供需小幅上揚。期間，若政府出臺促進市場的利好政策，樓市復蘇的時間將有所縮短。

??苑承建：預計上海樓市短期內會處于一個相對低迷的狀態，銷售可能會出現大幅度的滑坡。一季度銷售滑坡40%-50%，這種可能性是存在的。如果疫情再持續下去，土地拍賣市場受到的影響也會比較大，從而影響到開發企業接下來一段時間的投資力度和整個市場的供給。

??但是疫情結束之后，預計整個市場恢復速度會相當快。因為市場的需求還存在，大家對于上海的市場信心并沒有發生改變。所以會出現迅猛的反彈，預計會在二季度發生。

??東地產：經此一“疫”，開發商在項目規劃上可能會做哪些調整，如物業等方面？

??劉天旸：全民“在家戰疫”，對于房子本身的科技健康配套更為關注，包括新風系統、恒溫，甚至未來對于室內消毒等方面提出了新的設置要求；經歷了“臥室-客廳-廚房-陽臺-衛生間”天天游的體驗之后，購房人群對于戶型空間的需求也可能發生細微變化。

??物業管理對于防疫的重要保障作用有目共睹。在實戰過程中，物管的價值真正得到了體現，物管的執行能力也高低立現。這也為未來在項目開發之初，對于物業的定位及投入的資源提出新的要求。

??硬件配套和服務作為樓盤的統一考量越發深入人心，消費者也更為成熟審視開發商的整體規劃設計的實用性。

??沈潔：從產品硬件和服務軟件兩個維度來觀察。

??產品硬件方面，生態型、健康型、低密度住宅產品的價值凸顯。疫情提升了人們對于居住載體的品質要求，包括綠色生態建筑標準、高品質環保建材等。疫情在人口居住聚集地的傳播風險相對較高，也可能改變未來購房群體對于社區規模的選擇，低密度社區、南北通透產品將更受歡迎。

??服務軟件方面，通過此次疫情，購房者的健康防范意識將明顯提高，同時也會審視物業管理的服務品質和防控應變能力，那些高品質的品牌物管公司將更受購房者青睞。因而，對于物管公司也提出了更高的要求和挑戰，包括物業人員的整體素質配備、對于突發事件的處理反應速度、社區的健康安全管理能力、細節化精細化的服務措施、全程風險管控能力以及品牌形象的打造提升等。