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??中房網(wǎng)訊（記者 曲濤）1月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2018年1-12月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，2018年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%。商品房銷售方面，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策和相對悲觀的市場預(yù)期下，2018年商品房銷售數(shù)據(jù)再創(chuàng)歷史新高。商品房銷售面積達(dá)171654萬平方米，比上年增長1.3%。商品房銷售額高達(dá)149973億元，增長12.2%。

??從2018全年的各項房地產(chǎn)主要指標(biāo)來看，均創(chuàng)下歷史新高。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，雖然市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，但依然出現(xiàn)積極的信號。而從商品房銷售數(shù)據(jù)來看，最近幾年一直表現(xiàn)為持續(xù)攀升的態(tài)勢。這意味著在新型城鎮(zhèn)化節(jié)奏依然加快的情況下，購房需求仍然強勁。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.5%

??從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況來看，2018年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個百分點，比上年同期提高2.5個百分點。其中，住宅投資85192億元，增長13.4%，比1-11月份回落0.2個百分點，比上年提高4個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%。

??從官方公布的數(shù)據(jù)來看，2018全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體在高位運行區(qū)間，明顯好于預(yù)期。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對中房網(wǎng)（微信號：zhongfangwang）表示，此類投資數(shù)據(jù)與當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控和調(diào)整有所背離，這也從側(cè)面說明，供給端依然亢奮。從這個角度來看，雖然有各類降溫態(tài)勢，但在開發(fā)投資這一指標(biāo)上依然有積極的信號。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，增速比1-11月份回落0.1個百分點，比上年回落1.6個百分點；土地成交價款16102億元，增長18.0%，比1-11月份回落2.2個百分點，比上年回落31.4個百分點。

??從同比數(shù)據(jù)來看，企業(yè)依然有積極的補庫存導(dǎo)向。嚴(yán)躍進認(rèn)為，土地購置數(shù)據(jù)和實際觀察的情況略有差異。各類市場中確實存在很多土地流拍現(xiàn)象。對于此類矛盾的現(xiàn)象，一個很重要的解釋就在于各地供地規(guī)模在增加，但是部分土地性價比不好，所以會流拍。尤其是限價土地和配建項目土地，基本上市場不認(rèn)可。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金165963億元，比上年增長6.4%，增速比1-11月份回落1.2個百分點，比上年回落1.8個百分點。其中，國內(nèi)貸款24005億元，下降4.9%；利用外資108億元，下降35.8%；自籌資金55831億元，增長9.7%；定金及預(yù)收款55418億元，增長13.8%；個人按揭貸款23706億元，下降0.8%。

??從到位資金數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)相對較好。嚴(yán)躍進分析認(rèn)為，部分房企或加快了銷售節(jié)奏，適當(dāng)進行降價，資金面會有所改善。此外，隨著降準(zhǔn)效應(yīng)的顯現(xiàn)和直接融資等方面政策的刺激，部分房企資金上的改善程度也有所體現(xiàn)。從市場周期角度來看，很多企業(yè)資金壓力還是會被認(rèn)定為偏緊，至少在2019年上半年會表現(xiàn)相對保守的姿態(tài)。

??房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)方面，12月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.85，比11月份回落0.09點。

??商品房銷售再創(chuàng)歷史新高

??商品房銷售方面，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策和相對悲觀的市場預(yù)期下，2018年銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)保持了正增長態(tài)勢。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%，增速比1-11月份回落0.1個百分點，比上年回落6.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.2%，辦公樓銷售面積下降8.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降6.8%。商品房銷售額149973億元，增長12.2%，比1-11月份提高0.1個百分點，比上年回落1.5個百分點。其中，住宅銷售額增長14.7%，辦公樓銷售額下降2.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長0.7%。

??從商品房銷售數(shù)據(jù)來看，最近幾年一直表現(xiàn)為持續(xù)攀升的態(tài)勢。在嚴(yán)躍進看來，這是非常積極的信號。他認(rèn)為最大的邏輯在于新型城鎮(zhèn)化節(jié)奏依然加快，城鎮(zhèn)化背后的購房需求仍然強勁。

??另外，從商品房單月銷售情況來看，中房網(wǎng)（微信號：zhongfangwang）從2018年以來的銷售數(shù)據(jù)分拆后發(fā)現(xiàn)，12月份商品房銷售面積達(dá)23050萬平方米，銷售額為20465億元。相比11月份分別出現(xiàn)48.83%和50.54%的升幅，均屬于2018年內(nèi)單月成交最高點。

??庫存方面，商品房待售面積繼續(xù)減少。2018年末，商品房待售面積52414萬平方米，比11月末減少214萬平方米，比上年末減少6510萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末減少393萬平方米，辦公樓待售面積增加93萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少166萬平方米。

??據(jù)中房網(wǎng)（微信號：zhongfangwang）粗略統(tǒng)計，2018年12月末商品房待售面積已處于近39個月最低值。如果單從住宅待售面積來看，該數(shù)值已經(jīng)處于近51個月低點。嚴(yán)躍進對此分析認(rèn)為，雖然待售面積走勢和預(yù)期一致，但下跌的速度越來越放緩。總體來看，2018年基本進入到了去庫存的尾聲階段，部分城市庫存到了“跌無可跌”的狀態(tài)，后續(xù)依然會有繼續(xù)反彈的可能。進入2019年，隨著供應(yīng)項目增多和銷售數(shù)據(jù)相對下滑，類似待售面積數(shù)據(jù)有望見底反彈。