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2018樓市半年考系列

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　　2018樓市半年考系列

??中房網訊 7月16日，國家統計局發布的《2018年1-6月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，2018年1-6月份，全國房地產開發投資55531億元，同比名義增長9.7%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。商品房銷售方面繼續升溫，1-6月份，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，增速比1-5月份提高0.4個百分點。商品房銷售額66945億元，增長13.2%，增速提高1.4個百分點。

??房地產開發投資同比增長9.7%

??從房地產開發投資完成情況來看， 2018年1-6月份，全國房地產開發投資55531億元，同比名義增長9.7%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資38990億元，增長13.6%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.2%。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，房地產市場開發投資總體強勁，但很難在兩位數上運行。高速增長的可能性不大，接下來會在5%-10%的區間運行。說明開發投資表現還不錯，基本上在個位數的同比增幅水平上運作。這背后的一個很重要邏輯在于，當前銷售市場還不錯，房企也有補庫存的導向。

??從房地產開發企業土地購置面積來看，1-6月份，房地產開發企業土地購置面積11085萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-5月份提高5.1個百分點；土地成交價款5265億元，增長20.3%，增速提高4.3個百分點。

??從數據來看，企業拿地意愿比較積極。在嚴躍進看來，三四線城市的供地節奏加快，也會帶來較多的土地交易火熱態勢。

??房地產開發企業到位資金方面，1-6月份，房地產開發企業到位資金79287億元，同比增長4.6%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中，國內貸款12292億元，下降7.9%；利用外資28億元，下降73.1%；自籌資金25541億元，增長9.7%；定金及預收款26123億元，增長12.5%；個人按揭貸款11524億元，下降4.0%。

??近期，包括軌道交通、棚改等領域的資金風險管控都說明風險管理是大趨勢。嚴躍進表示，對于此類風險的管控，勢必會影響資金面。當前房地產市場如果資金壓力大，那么第三季度依然會有降價銷售的現象，這是回籠資金的一個重要渠道。此外，部分上市公司通過增發來緩解債務壓力的現象也會開始變多。

??房地產開發景氣指數方面，6月份，房地產開發景氣指數為101.68，比5月份提高0.09點。

??商品房銷售創年內單月新高

??商品房銷售方面，1-6月份，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，增速比1-5月份提高0.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.2%，辦公樓銷售面積下降6.1%，商業營業用房銷售面積增長2.4%。商品房銷售額66945億元，增長13.2%，增速提高1.4個百分點。其中，住宅銷售額增長14.8%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業營業用房銷售額增長5.7%。

??另外，從商品房單月銷售情況來看，6月份無論是商品房銷售面積還是銷售額都已經達到年內最高點。中房網（微信號：zhongfangwang）從今年以來的銷售數據分拆后發現，6月份商品房銷售面積達20734萬平方米，銷售額18167億元，均為年內最高點。克而瑞研究中心分析認為，這主要是由于多地政府對預售許可證管控有所松動，房企在嚴苛調控和巨大資金壓力下，高周轉和降價加速推案意愿明顯增強，以價換量實現業績規模的增長。

??根據克而瑞研究中心此前公布的1-6月房企銷售排行榜數據統計，前六月銷售金額（流量金額）排在前100位的房企累計銷售金額達45898.7億元，占到今年前六月全國商品房銷售額的68.56%。前六月銷售面積排在前100位的房企累計銷售面積為34770.6萬平方米，占到今年前六月全國商品房銷售面積的45.07%。

??從數據來看，市場集中度依舊。克而瑞研究中心預計，未來銷售榜百強之后的房企，受行業格局分化的影響將會更為顯著。未來隨著行業集中度更高，市場資源和份額也將更向大型品牌房企靠攏。

??此外，從庫存數據來看，商品房待售面積繼續減少。6月末商品房待售面積55083萬平方米，比5月末減少927萬平方米。其中，住宅待售面積減少642萬平方米，辦公樓待售面積減少47萬平方米，商業營業用房待售面積減少168萬平方米。

??據中房網（微信號：zhongfangwang）粗略統計，6月末商品房待售面積已處于近33個月最低值。如果單從住宅待售面積來看，該數值已經處于近45個月低點。

??但值得注意的是，雖然待售面積繼續出現下跌態勢，但同比跌幅在變小。嚴躍進對中房網表示，這在很大程度上說明去庫存的動力在減少。聯系到最近的棚改差異化政策，預計部分城市的棚改動力會快速減弱，而中西部中小地級市的棚改預計還會加大。此外，從側面也說明很多企業已經開始進入到補庫存階段，所以抓住近期的供地規模的優勢，有助于形成更好的投資機會。