是否已經(jīng)錯過了最佳拿地時機(jī)？

——重點(diǎn)城市土地底價(jià)走勢解謎

前言：

2012年4月份至今，地方政府頻繁微調(diào)、首套房貸款逐漸放松、中央態(tài)度一度曖昧等因素共同作用，使重點(diǎn)城市去年以來積壓下來的購房需求開始集中釋放，市場交易量此后步入回升通道。

土地市場也隨之明顯回暖，自6月份以來，全國30重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地的成交總建面和總金額明顯走高，底價(jià)成交地塊比重有所下降。至7、8月份，以一線城市為首的土地市場，開始有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊重新出現(xiàn)多輪競拍及高溢價(jià)拿地的情況，土地成交單價(jià)也開始回升。目前來看，2012年1—5月土地成交樓板價(jià)都低于1800元/平方米，自6月開始，土地成交樓板價(jià)就穩(wěn)定在2000元/平方米以上。隨著三季度土地供應(yīng)的放量和企業(yè)資金壓力的緩解，土地市場將繼續(xù)升溫，未來9、10月的土地成交樓板價(jià)將很難低于今年一季度。

對房企而言，是不是已經(jīng)錯過了最佳的拿地時機(jī)？

誠然，從土地的成交樓板價(jià)來看，2012年全年的最低點(diǎn)有可能是在一季度。但對房企而言，拿地要考慮的不僅僅是土地價(jià)格，還有調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、市場走勢及資金流等多種因素。而且，拿地成本到底有沒有下降？對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地的底價(jià)樓板價(jià)較成交樓板價(jià)更能直觀的解答這一提問。

一、整體走勢：2012年拿地成本有實(shí)質(zhì)下跌，10月后底價(jià)樓板價(jià)有上升可能

1、重點(diǎn)城市2012年來的底價(jià)樓板價(jià)同比跌5%，基本同2010年持平

我們選取了30重點(diǎn)城市[1]的土地底價(jià)樓板價(jià)[2]作為研究對象，通過對2006年至今經(jīng)營性用地的底價(jià)樓板價(jià)[3]進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)2012年1—8月20日土地底價(jià)樓板價(jià)為1687元/平方米，較同期跌幅達(dá)到5%，較2011年全年的跌幅為10%。已經(jīng)基本和2010年的土地樓板底價(jià)相當(dāng)。可以說，當(dāng)前經(jīng)營性用地的底價(jià)樓板價(jià)已經(jīng)回到兩年前。

另外，從重點(diǎn)城市近七年的底價(jià)樓板價(jià)來看，經(jīng)營性用地的底價(jià)樓板價(jià)基本呈現(xiàn)逐年上漲的態(tài)勢。其中，同比漲幅較大的年份是2007年、2009年和2010年，底價(jià)樓板價(jià)的漲幅都在15%以上。2006年至今，底價(jià)樓板價(jià)下跌的年度僅有兩個，一個是2008年，由于外部經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，土地市場遇冷，底價(jià)樓板價(jià)同比下跌幅度達(dá)到11%。另一個下跌比較明顯的就是今年的1月初—8月20日這段區(qū)間，較去年1—8月下跌5%。從這個角度來看， 2012年來市場調(diào)控對土地市場的影響要低于2008年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的波動，另外也可以看到，重點(diǎn)城市地方政府對土地出讓的心態(tài)也日趨成熟，依勢對土地底價(jià)進(jìn)行讓步調(diào)整。

結(jié)合土地成交價(jià)格走勢來看，近年來土地成交樓板價(jià)的高峰是在2009以及2010年，2011年來土地成交樓板價(jià)有明顯下降，但土地的底價(jià)樓板價(jià)同2010年相比有微升6%。由此也可以看到，2011年的土地市場底價(jià)成交占比遠(yuǎn)超2010年；至2012年1-8月20日，土地市場冷清持續(xù)，底價(jià)樓板價(jià)和成交樓板價(jià)雙雙下行。

至此，我們已經(jīng)能夠明顯看到，2012年來全國的底價(jià)樓板價(jià)有明顯下跌，房企在1—8月的拿地成本有實(shí)質(zhì)性降低。從具體城市來看，今年來大連、蘇州、長沙、海口的土地底價(jià)樓板價(jià)同比跌幅明顯，在三成以上。一線城市中，僅廣州今年來的土地底價(jià)樓板價(jià)有所下行，北上深均有不同程度上漲。其中深圳由于今年來經(jīng)營性用地供應(yīng)及成交總量均較低，多位于核心區(qū)域，且商辦地塊所占比例較大，總建筑面積較小，直接導(dǎo)致了土地的底價(jià)樓板價(jià)高企。

2、2012年來底價(jià)成交占比幾乎與2008年相當(dāng)，房企拿地成本是近兩年最低

我們把土地成交溢價(jià)率在0—5%之間的地塊，稱為底價(jià)成交地塊。2012年1月—8月20日，30重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地成交中，底價(jià)成交地塊占比為84%，幾乎和2008年82%的占比情況相當(dāng)。同時，2012年來50%以上高溢價(jià)地塊占比是近四年來最低點(diǎn)。

從土地底價(jià)樓板價(jià)的分析，我們已經(jīng)知道2012年來土地的底價(jià)樓板價(jià)同2010年相差無幾，結(jié)合這兩年的土地成交溢價(jià)率來看，2012年來底價(jià)成交的占比遠(yuǎn)超過2010年，高溢價(jià)的占比則遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2010年。這也足以說明，2012年1月—8月20日這段期間內(nèi)，房企的實(shí)際拿地成本要低于2010年。也就是說，2012年來這段期間，是近兩年來房企拿地成本最低的時期。

3、2012年3月是底價(jià)樓板價(jià)最低點(diǎn)，全年來看 9月仍是房企拿地較好時機(jī)

從土地底價(jià)樓板價(jià)、土地成交溢價(jià)率的分析，能夠清楚看到，對于今年截止到8月20日已經(jīng)拿地的房地產(chǎn)企業(yè)來說，所獲取的土地價(jià)格相對比較合理。但對于尚未拿地的房企來說，是不是已經(jīng)錯過了全年拿地成本最佳時期？

2012年來，土地的成交樓板價(jià)和底價(jià)樓板價(jià)的走勢基本一致，底價(jià)樓板價(jià)最低的月份是3月，其次是1月。自6月開始，土地底價(jià)樓板價(jià)開始上行。雖然1、3月份土地樓板底價(jià)較低，但由于當(dāng)時調(diào)控從緊且未來政策走向不明，拿地存在的風(fēng)險(xiǎn)很大，因此，并不能稱為拿地的最佳時機(jī)。7、8月份，土地底價(jià)樓板價(jià)較年初雖有所上升，但我們之前已經(jīng)提到過，已經(jīng)較去年同期有明顯下降，再加上政策有放松可能，市場成交量上漲導(dǎo)致房企拿地信心的回轉(zhuǎn)，從各方面來看，這個階段都算是全年拿地的最佳時間。

未來9月份，隨著土地供應(yīng)的加大，優(yōu)質(zhì)地塊的入市，土地底價(jià)樓板價(jià)存在繼續(xù)上漲可能，但上漲的步伐不會太快，也算得上房企拿地較合適的時機(jī)。至10、11月份，房企銷售回款帶來資金壓力的下降，有實(shí)力在土地市場上加大競爭，高溢價(jià)成交占比有望高于當(dāng)下，土地的底價(jià)樓板價(jià)以及成交價(jià)格都可能繼續(xù)上漲。由此來看，到8月底為止還沒有拿地的房企，已經(jīng)錯過了黃金拿地時機(jī)。但9月份不失為最佳拿地時機(jī)的尾巴，建議有條件拿地，以及有拿地計(jì)劃的企業(yè)應(yīng)加大關(guān)注土地市場力度。

二、土地屬性：純住宅、商辦地塊底價(jià)樓板價(jià)2012年均有大幅下滑

1、純住宅、商辦地塊在2011年達(dá)到峰值，2012年來底價(jià)樓板價(jià)重回兩年前

綜合地塊包括住宅與辦公、商業(yè)、共建配套等的混合性地塊，所占的體量較大，因此，可以看到住宅地塊的底價(jià)樓板價(jià)基本和全屬性土地的底價(jià)樓板價(jià)走勢保持一致。近兩年來，綜合地塊的底價(jià)樓板價(jià)高點(diǎn)是2010年，2011年略有下降，而2012年1-8月較去年來看，也處在下降趨勢。

商辦地塊的底價(jià)樓板價(jià)走勢基本呈逐年增長態(tài)勢，2011年底價(jià)樓板價(jià)達(dá)到2074元/平方米，是近幾年來的最高點(diǎn)。這也是由于2011年調(diào)控導(dǎo)致的房企轉(zhuǎn)型熱，商辦地塊一度成為關(guān)注重點(diǎn)所致，至2012年1-8月期間，商辦地塊的底價(jià)樓板價(jià)才有所回落。

純住宅地塊同商辦地塊一樣，都是在2011年度達(dá)到土地底價(jià)樓板價(jià)的峰值。同商辦地塊不同的是，純住宅地塊的底價(jià)樓板價(jià)波動較大，在2008年、2010年同比均出現(xiàn)下跌，2012年1-8月再度下滑，底價(jià)樓板價(jià)甚至低于2010年。可見，純住宅地塊的底價(jià)樓板價(jià)受市場大環(huán)境波動影響更為明顯。

2、各屬性地塊底價(jià)樓板價(jià)低點(diǎn)各有不同，但多集中在2012年一季度

從2012年1—8月全國30重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地各屬性底價(jià)樓板價(jià)來看，綜合地塊在1、3、5月份，均低于1600元/平方米，尤其是5月份，底價(jià)樓板價(jià)跌至1349元/平方米；商辦地塊底價(jià)樓板價(jià)的低點(diǎn)出現(xiàn)在3、8月份；純住宅地塊而言，1月份是今年來土地底價(jià)樓板價(jià)的最低點(diǎn)，其次是6月份和8月份。綜合來看，2012年來，各屬性地塊的底價(jià)樓板價(jià)的最低點(diǎn)各有不同，但多集中在一季度。

2、各屬性地塊底價(jià)樓板價(jià)低點(diǎn)各有不同，但多集中在2012年一季度

從2012年1—8月全國30重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地各屬性底價(jià)樓板價(jià)來看，綜合地塊在1、3、5月份，均低于1600元/平方米，尤其是5月份，底價(jià)樓板價(jià)跌至1349元/平方米；商辦地塊底價(jià)樓板價(jià)的低點(diǎn)出現(xiàn)在3、8月份；純住宅地塊而言，1月份是今年來土地底價(jià)樓板價(jià)的最低點(diǎn)，其次是6月份和8月份。綜合來看，2012年來，各屬性地塊的底價(jià)樓板價(jià)的最低點(diǎn)各有不同，但多集中在一季度。

3、今年5、6月是綜合與純住宅地塊最佳拿地時機(jī)，商辦地塊則在8、9月份

通過對各屬性地塊年度、月度的土地底價(jià)樓板價(jià)摸底，再結(jié)合今年來調(diào)控環(huán)境的變化情況，我們基本可以判斷：2012年綜合性地塊的最佳拿地時間為5月份，8月往后，大體量的綜合性地塊底價(jià)樓板價(jià)水漲船高，逐步穩(wěn)升。因此，我們建議還沒有拿地的企業(yè)，對這類型地塊可以保持繼續(xù)觀察態(tài)度，如果有土地出讓價(jià)格合理，條件比較合適的地塊，可以考慮出手。只是從綜合性地塊的底價(jià)樓板價(jià)來看，很有可能已經(jīng)錯過了今年來價(jià)格較低的時間段。純住宅地塊的底價(jià)樓板價(jià)波動較大，目前來看，比較合適的拿地機(jī)會出現(xiàn)在6月份。8月份土地底價(jià)樓板價(jià)也相對較低，因此，未來兩個月內(nèi)增加純住宅地塊也較合適。

對于商辦地塊來看，我們認(rèn)為最佳的拿地時間就是當(dāng)下。從7月開始，商辦地塊的底價(jià)樓板價(jià)就低于1600元/平方米，至8月份，這一底價(jià)樓板價(jià)繼續(xù)下滑。不論是從歷年的歷史底價(jià)樓板價(jià)來看，還是從今年的月度價(jià)格來看，8月份都是一個相對較低的價(jià)格區(qū)間。而且商辦地塊這一底價(jià)樓板價(jià)的走低，還有可能持續(xù)到9月份。因此，我們認(rèn)為，有需求的房企可以即刻加大對商辦地塊的關(guān)注力度，在9月份積極獲取商辦地塊。

三、上海市場：2012年底價(jià)樓板價(jià)同比上漲，同2011年相比持平

1、上海2010年底價(jià)樓板價(jià)達(dá)到高峰，而2012年來純住宅用地底價(jià)樓板價(jià)最高

從上海2006年至今的經(jīng)營性土地底價(jià)樓板價(jià)來看，基本處在持續(xù)增長的階段，至2010年土地底價(jià)樓板價(jià)達(dá)到了最高峰，為5124元/平方米，之后2011年大幅下滑，2012年1-8月上海土地底價(jià)樓板價(jià)同去年同期相比，上漲10%，同2011年全年相比基本持平。

從上海2006年至今的經(jīng)營性土地成交樓板價(jià)來看，成交價(jià)格的峰值出現(xiàn)在2010年，其次是2009年。2011年以及2012年1-8月份土地成交價(jià)格較2010年明顯下降。結(jié)合底價(jià)樓板價(jià)走勢來看，2009以及2010年上海的土地成交溢價(jià)率也遠(yuǎn)高于2011及2012年1-8月份。同時，可以看到，2011年來，上海市的土地底價(jià)樓板價(jià)和成交樓板價(jià)走勢極為貼近，也就是說，這兩年來上海的土地成本相對處于歷史地位，土地市場上的競爭也不甚激烈，對房企來說，2011—2012年8月份的這個時間范圍內(nèi)，都算是在上海拿地成本較理想的時期。

從上海歷年來各屬性的土地底價(jià)樓板價(jià)來看，純住宅用地基本呈現(xiàn)出逐年遞增的態(tài)勢，僅2012年來較同期有所下跌。而且，今年來各屬性地塊中，純住宅用地的底價(jià)樓板價(jià)最高，達(dá)到5963元/平方米，同去年全年相比，下跌10%。而商住用地的底價(jià)樓板價(jià)同2011年相比則下跌了8%，僅綜合類地塊的樓板底價(jià)同2011年相比上漲明顯。

2、目前來看上海拿地黃金時間是在6、7月份，9月份市場仍存機(jī)會

從上海2012年來月度土地底價(jià)樓板價(jià)走勢來看，最低的月份是今年3月，平均樓板底價(jià)僅1987元/平方米，而8月1日-20日土地樓板底價(jià)有明顯上漲，達(dá)到12098元/平方米。具體來看，上海3月份成交的三幅地塊全部位于外環(huán)外，尤其是嘉定南翔的滬宜公路以南、德園路以西地塊，土地樓板底價(jià)僅720元/平米；反觀8月份，成交的6幅經(jīng)營性用地中，多為商辦用地，且有一宗地塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，底價(jià)樓板價(jià)達(dá)到22183元/平方米，導(dǎo)致8月平均的底價(jià)樓板價(jià)居高不下。

土地底價(jià)樓板價(jià)的月度走勢結(jié)合成交情況來看，上海2012年6、7月份土地出現(xiàn)集中成交現(xiàn)象，市場活躍性遠(yuǎn)勝過一季度。而且這個階段土地的底價(jià)樓板價(jià)雖較3、4、5月份略有上漲，但仍舊處在合理價(jià)位，可以說，這個時期是上海拿地比較合適的時機(jī)。至8月份，土地底價(jià)樓板價(jià)的上行雖然更多是由于地塊位置較好所致，但也可以看得出一種趨勢，即土地樓板底價(jià)下滑到上半年的低谷水平已經(jīng)不太可能。因此，在上海有拿地計(jì)劃但迄今仍未拿地的企業(yè)，應(yīng)著重加大關(guān)注上海9月份的土地市場，對上海來說，10、11月份土地的底價(jià)樓板價(jià)上行可能較大。

3、今年青浦、嘉定、南匯三地的底價(jià)樓板價(jià)同比跌幅最高

2012年1月1日—8月20日上海經(jīng)營性用地成交中，徐匯區(qū)和閘北區(qū)目前均是零成交。除去這兩個區(qū)域來看，青浦、嘉定、南匯三個區(qū)域所成交經(jīng)營性用地的底價(jià)樓板價(jià)較去年同期的跌幅最大。就青浦來看，今年1月19日成交的重固鎮(zhèn)1號地塊和5月16日成交的練塘鎮(zhèn)南中心河西側(cè)地塊的土地底價(jià)樓板價(jià)均為705元/平米左右，拉低了整個區(qū)域的平均底價(jià)樓板價(jià)；而嘉定區(qū)今年來已成交經(jīng)營性用地的樓板底價(jià)均不高，除了少數(shù)地塊底價(jià)樓板價(jià)在800元，其余多在2500元/平方米左右，最高的馬陸鎮(zhèn)28-01地塊的底價(jià)樓板價(jià)也僅有4500元/平方米，且區(qū)域相對去年同期來看，樓板底價(jià)跌幅較大。因此，綜合來看，我們認(rèn)為今年青浦、嘉定、南匯三個區(qū)域均可做為房企在滬拿地的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。