16個月來存銷比首次回落至合理區(qū)間

為了全面、客觀、合理地反映主要城市新建商品住宅存量情況，本報告利用中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)、相關(guān)城市房地產(chǎn)交易網(wǎng)站，全面分析和預(yù)測我國10個典型城市新建商品住宅存銷現(xiàn)狀和存銷比變化情況。10個典型城市包括北京、上海、深圳、廣州4個一線城市，以及青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個東部二線城市。

一、新建商品住宅庫存與供求：庫存去化明顯

1、庫存去化效應(yīng)明顯

截至2012年8月底，10大典型城市新建商品住宅庫存總量為5581萬平方米，與去年同期相比增長11.71%，與上月相比下降1.22%。自2011年12月本輪庫存周期的峰值后，10大典型城市總體庫存量去化趨勢明顯。

2、月度新增供應(yīng)小于成交的局面依然延續(xù)

8月份10大典型城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量共計594萬平方米，與去年同期持平，與上月相比下降7%。從最近幾年來看，月度新增供應(yīng)量呈現(xiàn)了一個明顯的周期性。但未來2個月中新增供應(yīng)量是否會走高，不確定性依然很大。

8月份，10大典型城市新建商品住宅成交量共計663萬平方米，與去年同期相比上漲59%，與上月相比下降6.5%。“金九銀十”階段能否為萎縮低迷的狀態(tài)帶來新的增長點，仍需觀望。

綜合來看，8月份10大典型城市住宅月度新增供應(yīng)量少于成交量。除2012年4月份以外，今年其余各月份的成交量均大于供應(yīng)量，這給未來房價帶來了上漲的壓力。

3、庫存量高位止?jié)q

截至2012年8月底，一、二線10大城市新建商品住宅庫存總量分別為2896、2685萬平方米，與去年同期相比分別增長9.87%、13.77%，與上月相比分別下降0.12%、2.37%。兩類城市庫存量下降趨勢均明顯，但仍處于一個歷史高位上。

4、新增供應(yīng)量與交易量趨勢一致

8月份，一、二線10大城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量分別為353、241萬平方米，與去年同期相比分別增長18%、-18%，與上月相比分別增長6%、-22%。二線城市供應(yīng)開始出現(xiàn)萎縮，不過這種萎縮可能源于開發(fā)企業(yè)銷售策略的調(diào)整以及為9、10兩月銷售高峰期的到來做準備。

8月份，一、二線10大城市新建商品住宅成交量分別為356、306萬平方米，與去年同期相比分別增長58%、60%，與上月相比分別增長1.2%、-18.0%。雖然一線城市成交量繼續(xù)保持微弱上漲格局，但在市場供應(yīng)量增加的背景下，一線城市成交上漲動力不足已經(jīng)有所顯現(xiàn)。目前，市場是否能繼續(xù)選擇向上，要看今后兩個月的成交情況。

綜合來看，8月份，一線4大城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量略低于市場成交量，兩者之間的差距正不斷縮小，供應(yīng)量與成交量不斷趨于平衡。二線6大城市新建商品住宅新增供求量也低于市場成交量。但相比一線城市，二線城市的供求差距相對較大。

二、新建商品住宅存銷比：首次進入合理區(qū)間

8月份，10大典型城市新建商品住宅存銷比為9.0，這是自2011年4月后，存銷比首次進入“合理”區(qū)間(6-9)。按這一趨勢來看，存銷比將繼續(xù)沿原有軌跡下滑。

8月份，10大城市都出現(xiàn)了存銷比環(huán)比數(shù)據(jù)的下降。其中，北京首次進入合理區(qū)，深圳、廣州、廈門是連續(xù)三個月位于合理區(qū)，而杭州與南昌存銷比繼續(xù)回落，現(xiàn)已處于偏小的區(qū)間。

三、存銷比趨勢下的房價與政策判斷

16個月以來，10大典型城市新建商品住宅存銷比首次進入合理區(qū)間。預(yù)計未來2個月內(nèi)，存銷比仍將沿原有軌跡演進。受“金九銀十”的影響，各房產(chǎn)商將通過促銷等方式來加大存貨去化力度，因此，未來2個月內(nèi)存銷比回落的空間依然很大。無論是一線還是二線城市，庫存去化效果將在接下來的兩個月中繼續(xù)保持，存銷比回落的基調(diào)是明確、穩(wěn)定的。

受存銷比趨勢影響，未來2個月內(nèi)，房價上漲的壓力依然存在。盡管部分開發(fā)商仍寄托于“金九銀十”，但效果難以預(yù)料。由于樓市調(diào)控也未出現(xiàn)松動的跡象，樓市大漲的可能性微乎其微。總體來看，未來2個月內(nèi)房價基本上是小幅微漲的趨勢，仍會在一個較小空間中振蕩上升。

未來政府樓市調(diào)控的政策基本是以微調(diào)為主。面對“穩(wěn)增長”與“控房價”的難題，政府樓市調(diào)控仍會沿襲過去的思路。政府將以鞏固過去樓市調(diào)控效果為主，但會對關(guān)鍵省份與城市進行督促與檢查。另外，要穩(wěn)定房價，當務(wù)之急就是要穩(wěn)定政策與公眾預(yù)期。房價的穩(wěn)定是需要政策與預(yù)期的穩(wěn)定來做支撐，因此政府樓市調(diào)控動作在未來不會太大，對穩(wěn)定公眾預(yù)期會有所顧及，從而熨平房價大起大落的局面，以期達到穩(wěn)定市場的目的。

(本文來源：上海易居房地產(chǎn)研究院 綜合研究中心)