中國房地產(chǎn)市場研究周報(bào)第35周報(bào)告(8.27-9.2)

一、本周關(guān)注

1、關(guān)注焦點(diǎn)：“金九銀十”

從歷史數(shù)據(jù)看，“金九銀十”兩月的成交量總能高于全年其他月份。政策面上，雖然對(duì)新一輪調(diào)控政策預(yù)期的討論頗多，但事實(shí)上當(dāng)前卻屬于政策出臺(tái)的真空期，并未有新的調(diào)控政策出臺(tái)，而地方政府則微調(diào)動(dòng)作頻頻。市場面則在年初的低迷之后，5月、6月開始有所回暖，9、10月市場表現(xiàn)值得期待。

2、業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：

“金九”不會(huì)明顯比7、8月好很多，但上市量會(huì)明顯增加，市場會(huì)更加活躍，房地產(chǎn)廣告量倒是一定會(huì)增長。

——丁祖昱 易居中國執(zhí)行總裁

“金九銀十”應(yīng)該還是有的。當(dāng)然，和歷史上最旺的2005年、2009年份相比，成色會(huì)差一些，但是比起交易清淡的上半年，交易量會(huì)有所回升。開發(fā)商打折促銷，以價(jià)換量是肯定的，二手房價(jià)格也會(huì)下降，持幣待購的部分觀望者會(huì)進(jìn)場交易。中秋節(jié)和國慶節(jié)都會(huì)是重要的時(shí)間點(diǎn)。

——胡景暉 偉業(yè)我愛我家副總裁

“金九銀十”形勢不容樂觀。

——陳建業(yè) 建業(yè)地產(chǎn)

總體看好，但不宜過分樂觀。一方面，從目前政策層面上看，中央在十八大前基本不會(huì)出臺(tái)新政，而地方政府仍在努力進(jìn)行著微調(diào)。另一方面，從市場層面上來看，供需兩端都將迎來明顯提升。但需要注意的是，倘若“金九銀十”成色出現(xiàn)“不合時(shí)宜”的量價(jià)齊漲局面，在十八大期間，迫于外界輿論的巨大壓力，中央政策層面不排除存在將變“喊話”為實(shí)際行動(dòng)的可能。

——克而瑞研究中心

二、二十典型城市土地供求情況

本周土地總供應(yīng)面積為649萬平方米，環(huán)比上漲41.6%。其中經(jīng)營性土地供應(yīng)面積環(huán)比上漲39.7%，非經(jīng)營性土地環(huán)比上漲46.0%。

本周土地供應(yīng)可造1432萬平方米的建筑面積總量，環(huán)比上漲52.8%。

本周土地總成交面積902萬平方米，環(huán)比上漲161.4%。其中經(jīng)營性土地成交面積環(huán)比上漲64.4%，非經(jīng)營性土地成交面積環(huán)比上漲375.3%。

本周土地成交量可造1664萬平方米的建筑面積總量，環(huán)比上漲82.0%。

本周土地成交總金額248億元，環(huán)比上漲32.1%。其中經(jīng)營性土地成交金額環(huán)比上漲23.5%，非經(jīng)營性土地環(huán)比上漲299.0%。本周經(jīng)營性土地成交均價(jià)5749元/平方米，環(huán)比下滑24.9%；成交樓面均價(jià)2169元/平方米，環(huán)比上漲下滑6.7%。

本周土地成交面積有大幅上揚(yáng)，源于近期地方政府大幅增加推地?cái)?shù)量。從近幾周土地單價(jià)變化看，當(dāng)前土地價(jià)格并未隨成交面積的上揚(yáng)有明顯上漲。

三、二十典型城市商品住宅成交情況

本周二十城市成交面積總量331.90萬平方米，環(huán)比上漲11.3%。12城市環(huán)比上漲，南昌以87.5%漲幅居首；8城市環(huán)比下滑，大連以30.9%降幅居首。四個(gè)一線城市大部呈現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢，北京、廣州、深圳分別環(huán)比上漲46.6%、21.3%、36.5%，上海環(huán)比持平。

與前四周平均成交面積相比，總成交面積上漲6.0%，12城市上漲，其中南昌以122.1%漲幅居首；8城市下滑，石家莊以22.1%降幅居首。

四、政策動(dòng)態(tài)

五、相關(guān)新聞

1、財(cái)政部：今年前7月全國賣地收入降近三成

財(cái)政部部長謝旭人8月29日在全國人大常委會(huì)上做報(bào)告時(shí)挃出，今年前七個(gè)月全國政府性基金收入17967億元，下降20.5%。包括中央政府性基金收入1753億元，完成預(yù)算的58.6%，增長6.6%；地方政府性基金本級(jí)收入16214億元，下降22.6%，其中，國有土地使用權(quán)出讓收入13490億元，下降27.1%。而土地使用權(quán)出讓收入下降的原因，主要是受部分地區(qū)土地供應(yīng)面積減少，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，供應(yīng)方式有所變化，土地價(jià)格漲幅受到控制以及房地產(chǎn)市場調(diào)控效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)等影響。

2、溫家寶：投入市場、群眾是否滿意是衡量保障性安居工程進(jìn)展好壞最重要的標(biāo)準(zhǔn)

國務(wù)院總理溫家寶8月31日在天津考察保障房建設(shè)時(shí)強(qiáng)調(diào)，已建成的保障房要盡快投入市場，如果建成的保障房放在那里丌能使用，或者群眾使用丌滿意，既解決丌了群眾的困難，也丌能發(fā)揮保障性安居工程推勱經(jīng)濟(jì)增長的作用，就丌能說是合格。要高度重規(guī)保障性安居工程觃劃、建設(shè)、分配幾個(gè)兲鍵環(huán)節(jié)。第一，建設(shè)環(huán)節(jié)除了要挄期迚行施工外，最重要的是保障質(zhì)量。要把質(zhì)量作為安居工程的生命線。第二，分配和管理環(huán)節(jié)，必須建立嚴(yán)格的制度和觃范的程序，體現(xiàn)公開、公正和透明。申請(qǐng)、受理、実核、公示每個(gè)過程都要做到公平，才能保障結(jié)果的公平。第三，布局和配套設(shè)施必須擺在重要位置。保障性住房觃劃選址要充分聽取群眾意見，充分考慮群眾交通、上學(xué)、購物、就醫(yī)等實(shí)際問題。配套設(shè)施和保障房要同步觃劃、同步建設(shè)，丌僅讓群眾租得上、住得上，還要讓群眾實(shí)實(shí)在在感到生活方便。

3、地方政府8月積極推地

據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月以來，無錫市國土局網(wǎng)站上披露的經(jīng)營性用地出讓達(dá)10幅，總成交面積達(dá)117萬平方米，總成交金額達(dá)45.7億元。8月24日，武漢集中推出36幅土地，面積達(dá)3229畝，成交28幅，總成交金額為121.68億元，創(chuàng)下近三年武漢土地單日成交總價(jià)最高的紈錄。8月25日，溫州市一次性推地52宗，共計(jì)3220畝。其中，商服用地29宗1831畝，住宅用地11宗866畝，商住用地9宗472畝。8月27

日，杭州市主城區(qū)一次性掛牌7宗土地，出讓總面積達(dá)30.34萬平方米，成交總價(jià)達(dá)54億元。

4、美國龍頭房企擬48億元賣地

消息稱，美國龍頭房企鐵獅門擬以單塊地項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓方式，出讓其位亍上海新江灣城的兩宗地塊，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為48億元。此次鐵獅門轉(zhuǎn)讓地塊中，一宗為商業(yè)地塊，總建筑面積11.4萬平米，樓板價(jià)1.4萬元/平方米，土地轉(zhuǎn)讓款約16億元；另一宗地塊的總建筑面積為19.47萬平米，樓板價(jià)1.7萬元/平方米，土地轉(zhuǎn)讓款約32億元。

5、北京住宅庫存達(dá)歷史創(chuàng)最低

9月2日，北京市住建委網(wǎng)站數(shù)字顯示，北京商品房住宅庫存套數(shù)僅為77104套，跌破8萬套。此外，這一數(shù)值創(chuàng)造了北京2009年以來住宅庫存量的最低值。如果挄照8月簽約套數(shù)14525套計(jì)算，可售房源消化周期僅剩5個(gè)月。而在去年同期，北京樓市庫存消化周期是20個(gè)月。

六、一線城市商品住宅成交圖

本期編輯人員：蘇文坤、崔嘉倫