??一、本月樓市政策聚焦：中央政治局會議首提“防止以學區房等名義炒作房價”，地方調控擴圍至三四線城市

??4月，房地產政策環境持續趨緊。中央層面，中共中央政治局會議重申，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，并首次提出“防止以學區房等名義炒作房價”。住建部再次約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等熱點城市，要求城市政府切實提高政治站位，充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，牢牢把握“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，并提出要完善人口、土地與住房聯動機制，加強與人口落戶、義務教育等相關政策的統籌協調，強化二手房交易管理，提高房地產市場調控的系統性、整體性、協同性。

??地方層面，4月地方新出臺房地產調控政策51條，為近一年以來月度新高。除北京、上海、廣州、深圳、南京、寧波、合肥等熱點一二線城市調控持續加碼外，麗水、衢州、紹興、徐州、嘉興、江山等三四線城市也相繼加入調控行列。總體來看，地方調控加碼仍主要體現在新增或升級“限購限售限貸限價”、強化房地產金融監管、開展房地產市場秩序檢查整頓等方面。本期報告主要對4月份房地產行業政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：保持房地產調控定力，增加保障性租賃住房供給

??1.   政策跟蹤

??2.政策小結

??本月宏觀政策維持適度寬松。貨幣政策繼續“穩”字當頭，單月MLF凈投放500億元（此前兩個月凈投放為零），MLF利率維持2.95%不變。LPR連續12個月持平，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。財政政策繼續發力，單月新增地方政府債券76支，發行金額約3399億元，較3月增加3035億元，對經濟恢復向好形成有力支撐。

??在房地產調控方面，中央保持調控定力。中央政治局會議明確，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，防止以學區房等名義炒作房價。國務院副總理韓正在省部級干部建立現代財稅金融體制專題研討班座談會上強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，加強房地產市場調控，不斷完善政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。住建部再約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等城市負責人，督導式調控逐漸常態化等。與此同時，發展住房租賃市場頻繁被提及。中央政治局會議、保障性租賃住房工作座談會、現代財稅金融體制專題研討班座談會等重要會議均明確提出，要切實增加保障性租賃住房供給，解決好大城市住房突出問題。住建部、發改委等六部門也聯合印發文件，規范輕資產租賃企業經營，引導租賃市場健康發展。在行業發展方面，住建部等十六部門聯合印發文件支持加快發展數字家庭、提高居住品質，國家發改委發布2021年新型城鎮化和城鄉融合重點任務引導新型城鎮化建設和戶籍制度改革深入推進，央行、銀保監會等四部門在支持海南深化改革開放中明確支持海南在住房租賃領域發展房地產投資信托基金等。

??三、地方政策：落實因城施策，調控城市由一二線擴圍至三四線

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）公積金政策

??（3）住房保障政策

??（4）人口人才政策

??（5）市場監管政策

??（6）其他政策

??2.政策小結

??中房研協測評研究中心監測統計，2021年4月地方出臺房地產調控政策51條，為近一年地方調控次數月度新高。其中，寬松性政策12條，緊縮性政策31條，中性政策8條。在“房住不炒”、因城施策的指導下，不僅熱點一二線城市調控頻繁加碼，越來越多的三四線城市也相繼加入調控行列。新增或升級“限購限售限貸限價”、強化房地產金融監管、開展房地產市場秩序檢查整頓等是調控重點。

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??具體來看，調控收緊主要表現在行政限制、公積金政策和市場監管上。其中，在行政限制方面，典型代表有：廣州全面加強新建商品住房價格備案管理，人才政策新購房3年內限售，越秀區、海珠區、南沙區等9個區銷售住房增值稅征免年限由2年提高至5年等；東莞嚴格新建商品住房銷售價格指導，同一批次不同幢（棟）申報均價相差幅度不超過10%，同一幢（棟）單價最高與單價最低的住宅單價相差幅度不超過25%，并嚴控在售項目價格漲幅；合肥實行市區學區內成套住房入學年限政策，實行市區熱點樓盤“搖號+限售”政策，暫停市區范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區和其他區域指定學校的學區范圍內購買二手住房等；寧波將限購區域擴大至寧波繞城高速所圍區域等。在公積金政策方面，典型代表有：貴陽啟動住房公積金流動性風險三級響應，暫停受理異地個人住房公積金貸款申請；合肥針對同一套住房頻繁交易提取（12個月內兩次以上），不予公積金貸款支持；南通將個人購買第二套住房公積金貸款額度由此前的40萬元降至20萬元等。在市場監管方面，典型代表有：深圳開展“學生位房”等虛假違法廣告整治行動；北京從新房銷售、存量房銷售、住房租賃和網絡房源信息發布等方面全面展開檢查整治；廈門出臺二手房市場專項整治行動，整治重點包括通過囤積房源、虛假廣告、“學區房”“拆遷房”等違規炒房行為。

調控寬松繼續依賴人口人才政策和戶籍制度改革。典型代表有：鎮江將人才分為A-F類，其中A類人才在市區購房補貼實行“一人一策、一事一議”，B類人才在市區購房補貼為房屋價格份額80%、最高100萬元，C類人才在市區購房補貼為房屋價格份額60%、最高60萬元；南通經濟開發特區針對科技型人才給予購房補貼，最高可達225萬元；六安將引才人才分為A、B、C、D四類，在六安首次購買商品住房的，按人才層次分別給予200萬、140萬、80萬和20萬元的購房補貼；貴陽市推出26條人才新政，為重點產業企業引進的緊缺急需人才提供最高1.2萬～6萬元的安家費，每月發放800元～10000元的生活津貼，對首次在貴陽貴安購房的人才提供5萬～100萬元的購房補貼等。

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??五、房地產政策展望

??1.中央層面

??4月30日，中共中央政治局會議召開。會議指出，要辯證看待一季度經濟數據，當前經濟恢復不均衡，基礎不穩固。要堅持穩中求進工作總基調，精準實施宏觀政策，保持宏觀政策連續性、穩定性、可持續性，不急轉彎。積極的財政政策要落實落細，兜底基層“三保”底線。穩健的貨幣政策要保持流動性合理充裕，強化對實體經濟、重點領域、薄弱環節的支持等。由此來看，穩基礎、穩增長將是二季度宏觀政策重點，在保持流動性合理充裕的前提下，經濟政策或以結構性收緊為主。

??在房地產方面，中央政治局會議重申堅持“房住不炒”定位，立場堅定。同時，會議首次提出“防止以學區房等名義炒作房價”，表明中央關于房地產調控正進一步走向精細化。加上近期住建部頻繁約談督導熱點城市房地產調控工作，體現了中央對地方房地產調控的關注度明顯提升，房地產調控工作將更加注重精準性、時效性。

??2.地方層面

??4月份，地方調控仍以緊縮性政策為主，且調控城市由一二線擴展至三四線。從當前房地產政策環境來看，短期內熱點一二線城市調控仍將持續加碼，加入調控行列的城市也將繼續增加。在調控方向上，結合近期住建部約談熱點城市的指導意見和中央政治局會議提出“防止以學區房等名義炒作房價”等內容來看，調控政策將進一步走向精細化。其中，強化人口、土地和住房聯動，強化房地產金融監管，強化新房二手房交易管理，強化房地產市場秩序整頓等將是調控重點。

從行業發展角度來看，新型城鎮化的持續推進將繼續賦予房地產業多元發展機遇。如4月27日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議即明確提出，支持縣域商業設施建設，完善對縣域商業設施建設的用地、金融等政策支持。租賃住房建設是2021年房地產市場重要內容，在中央及地方不斷出臺完善相關政策下，住房租賃市場大有可為。此外，戶籍制度改革的不斷深入和人才爭奪戰的日趨激烈，也將持續賦予房地產市場發展活力。與此同時，房地產市場分化也將由城市繼續下沉至區域。