??3月25日上午上海樓市新政如期而至。上海市政府發布《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，共有9項政策。具體政策及分析如下：

??1、從嚴執行住房限購政策

??提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

??點評：非滬籍購房社保門檻2年提高到5年，且由“累計”口徑改為“連續”口徑。非滬籍人士購房門檻大幅提升，與北京尺度拉平。由于北京政策已經執行了接近五年，政策效力在弱化，而上海這項新政策對市場的沖擊將非常大。社保或繳稅“累計”口徑改為“連續”口徑，這也對購房人工作穩定度要求極高，個別人跳槽或辭職旅游如果影響了社保和繳稅記錄，則可能導致購房資格的喪失。從另一個角度看，這項政策客觀上也涉嫌對外地人的歧視。

??2、實行差別化住房信貸政策

??對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

??商業銀行應加強對購房人首付款的核查，購房人在申請貸款時，應承諾首付款為自有資金，如違反承諾，則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務平臺。

??點評：信貸政策的松緊無疑會直接影響樓市的走勢。收緊二套房首付比例，有利于控制炒房投機行為，降低銀行信貸風險。上海經濟發達、人口流入預期大，同時土地供應有限，這些都造成了樓市成交火熱的現實和預期。保障房地產市場健康發展是中央的一貫政策，且給了各地“因城施策”的尚方寶劍，因此上海在控制二套房信貸方面下了重手，其控制房價平穩的決心是顯而易見的。不過，政策總是有雙刃劍效應，提高首付比例可以打擊投機活動，同時也可能損害了部分改善住房的需求。

??對于首付比例是50%還是70%，則由所購住房是普通住房與否來決定。現實是經過近期的價格瘋漲，上海無論是內環內、還是內外環間，符合普通住房標準的住房已經非常稀少，因此，上海普通住房認定標準也勢必需要盡快調整。否則上海如何落實“以普通住房為主”這個原則呢？

??3、加大住房用地供應力度

??加快住房用地出讓前期工作，增加商品住房用地供應，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%（供需矛盾突出的郊區，供應比例提高到70%）。

??點評：這條政策嚴格來講不屬于新政。不過從提高市場供應量，尤其是總套數方面，有一定積極意義。上海存量住房的成交量在幾年前就超過了新房，早已進入存量房時代，市場戶型結構基本大局已定，今后出讓的土地在戶型結構上則必須有一定的傾向性，優化存量房的戶型結構配比。既然上海要搞“三個為主”，即以自住為主、以市民為主、以普通商品住房為主，居民在房價高企的情況下，小戶型肯定是解決基本住房需求的首選。

??4、強化市場監管和開展執法檢查

??進一步加強商品房預銷售管理，防止捂盤惜售。進一步加強交易管理，將住房限購審核從房產登記環節前置至交易備案環節。規范房產中介行為，強化房產中介機構和從業人員的網上簽約管理。建立二手房交易資金第三方監管制度。加強房屋抵押管理、房屋租賃管理和房屋產權管理。

??加強對房地產開發企業和房產中介機構的監管，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規行為。對涉案房地產開發企業，可依法暫停其網上銷售，降低直至取消其開發資質，并將相關信息納入本市公共信用信息服務平臺。對涉案房產中介機構，可依法取消相關門店網上簽約資格；情節嚴重的，取消區域網上簽約資格，予以公開曝光，并將相關信息納入本市公共信用信息服務平臺。

??嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。對各類非正規金融機構為房產交易提供各種形式金融業務行為，開展專項整治。

??點評：規范交易秩序是一個老生常談的問題，關鍵在于落實和日常執法監管。值得一提的是，本次政策徹底封殺了“首付貸”這一金融產品，也是控制房地產領域金融風險的一個重要舉措。也許政策還存爭議，比如首付貸可以為置換住戶提供過橋融資便利，但這類存在模糊空間的場外配資，風險敞口較大，弊大于利，在樓市瘋漲的情況下的，控制風險永遠是第一位的。

??5、住房保障類政策

??“滬九條”后面幾條大都涉及到住房保障類的內容，如推進廉租住房和公共租賃住房并軌運行，多渠道籌措人才公寓住房，搞好共有產權保障住房建設、供應和供后管理。這些政策屬于建好“兩個體系”之一的住房保障體系的內容。在整個市場都進入賺錢效應的癲狂期后，很多人都忘了住房其實居住本身才是最重要的作用，也是大部分人所追求的。上海要保持社會穩定，中低收入者的住房問題就靠政府保障；要保持經濟發展穩定、社會創造力不斷提升，就要不斷引進高素質人才，這些人的住房問題同樣需要政府來支持和引導。

??（內容來源：中房研協研究中心。）