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2024年存量房貸利率下降研究

??2024年1月，關于“2024年存量房貸利率再降10個基點”的消息受到市場關注。本報告對2024年存量房貸利率下降的邏輯、減負效應和策略等做分析，以更好理解和把握此類工作的意義。對于此類購房政策的進一步消化吸收，將有助于促進房地產市場的健康發展。

??一、存量房貸下降的邏輯

??2023年曾經有一輪規模大、影響深的降存量房貸事件。2023年8月31日，央行和金監局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。政策規定，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。在各大銀行的共同努力下，數據顯示，2023年存量房貸利率每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元。

??我們認為，房貸利率=LPR+基點。2023年降存量房貸利率，主要是通過降低基點進行的。而此次“2024年存量房貸利率再降10個基點”，則是針對LPR進行的。回顧歷史，2023年6月份全國出現過一次5年期及以上LPR的下調，即從4.30%下調至4.20%，下調幅度為10個基點。若把時間軸拉長，自5年期LPR改革以來，全國共有7次下調，累計下調幅度65個基點。LPR的下調，通過房貸定價公式，將實實在在地降低實際的房貸利率和房貸成本。

??二、房貸下降的減負效應

??房貸利率下降具有積極的減負效應。我們從兩點做考慮，即考慮“2023年→2024年”的變化、“2019年→2024年”的變化。我們考慮了“100萬貸款本金、30年期等額本息還款方式、房貸利率假定為當年的LPR”的案例，相關減負效應測算如下：

??1）從月供額的角度看，若只考慮2023年的LPR變化，那么2024年月供額將減少59元；若把2019年以來的所有變化考慮進來，則月供額累計減少387元。

??2）從還款總額的角度看，若只考慮2023年的LPR變化，那么還款總額將減少2萬元；若把2019年以來的所有變化考慮進來，則還款總額將減少14萬元。

??三、政策意義和策略

??存量房貸利率下降具有積極的意義。第一、從居民消費端來看，其對于降低月供額、總還款額等都有積極的減負效應，實實在在降低居民家庭的月供還貸壓力。若結合此前銀行主動下調基點等操作，其減負效應要比此次報告測算的更明顯，有力支持了各地穩消費的工作。第二、從金融風險防范的角度來看，其將有助于化解存量房貸背后的金融風險問題。存量房貸的還款壓力下，在最近兩年產生了提前還房貸、經營貸置換房貸等現象，對商業銀行房貸經營業務造成沖擊。而存量房貸利率下調，將有助于穩定還貸行為，確保房貸業務積極有序推進。另外需要說明的是，個人房貸利率“重定價日”有兩個選項，一個是每年的1月1日，一個是每年的房貸放款日。相關購房者或借款人適當關注即可。