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??上半年投資趨于謹慎，經營現金流為正13億，凈利率下滑至3.6%，第二曲線初具規模。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點

??【合約銷售下降39%，未來加大"向內求索"力度】2024上半年招商蛇口實現合同銷售額1009.52億元，同比下降39%，銷售規模維持行業前五。上半年經營性現金流凈額依然為正，為凈流入13億元，但相比同期下降明顯。面對當下不確定的市場環境，招商蛇口在中報中表示要加大"向內求索"的力度，追求品質制勝，同時也提到了要精誠合作促去化抓回款。

??【投資謹慎僅獲取7幅地塊，存貨結構質量改善】上半年，招商蛇口投資謹慎，僅獲取7宗土地，計容建筑面積80.13萬平方米，總地價146.14億元，需支付地價為99.97億元，在北京、上海、杭州等“核心10城”的投資金額占比達86%。期內，招商蛇口加大了存量項目的去化和開發力度，下半年，招商蛇口表示將繼續堅持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資原則，在確保現金流、風險可控的前提下，根據庫存情況進行適當補貨，重點關注核心城市確定性較高的優質項目。

??【毛利率下降至12%，去化壓力下銷售費用同比增長6%】2024上半年，招商蛇口營業總收入513億，較期初略有下降；各業務板塊中僅開發業務營收規模下降。隨著低毛利項目的結轉，整體毛利率水平下降至12%；凈利率為3.6%，同比下降3.8個百分點。當前市場疲軟，去化壓力增加，銷售費用銷售同比增長6%。

??【資金成本持續改善至3.25%，三道紅線維持綠檔】期末，招商蛇口的總有息負債為2181億元，較期初增長5%；一年內到期有息債務387億元，持有貨幣資金828億元。多年來，招商蛇口秉持穩健的財務管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔。期末，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率62.42%、凈負債率59.17%、現金短債比為1.63。整體債務結構穩固、風險可控。新增融資成本3.01%，報告期末綜合資金成本3.25%，較年初降低22個BP。

??【積極拓展代建及物業管理項目，第二曲線初具雛形】招商蛇口資產運營與城市服務業務相對穩定。2024上半年，招商蛇口管理范圍內全口徑資產運營收入36億元，同比上漲15%，EBITDA實現18.95億元，同比上漲14%。此外，城市服務運營方面，招商積余實現營業收入78.39億元，較上年增長12.34%。受關注的代建板塊，上半年新增26個代建項目，新增代建管理面積約178萬平方米，新進駐蘇州、合肥等城市。

??01 銷售

??合約銷售下降39%
未來加大"向內求索"力度

??2024上半年招商蛇口實現合同銷售面積438.71萬平，同比下降36%；合同銷售額1009.52億元，同比下降39%，銷售規模維持行業前五；上半年銷售權益比為65%，同比提升了9個百分點。其中，強心30城銷售業績貢獻占比91%；核心10城銷售業績貢獻占比66%，同比去年提升2個百分點。招商蛇口在全國12個城市進入當地流量銷售金額TOP5，其中深圳、西安、長沙、合肥、南通排名當地TOP1，南京、佛山進入TOP3，上海、成都、重慶、蘇州、徐州進入TOP5。此外，上半年新推盤項目首開當日去化率同比提升17個百分點。

??房地產行業仍處于深度調整期，同時也考驗著房企的現金流管理能力。上半年，招商蛇口的經營性現金流凈額依然為正，為凈流入13億元，但相比2023年同期凈流入265億元，下降明顯。期內，銷售商品、提供勞務收到的現金661億元，相較于去年同期流入減少了378億元。面對當下不確定的市場環境，招商蛇口在中報中表示要加大"向內求索"的力度，追求品質制勝，同時也提到了要精誠合作促去化抓回款。

??02 投資

??投資謹慎僅獲取7幅地塊
存貨結構質量改善

??相較2023年同期斬獲25宗地塊，招商蛇口今年拿地更加謹慎。上半年，招商蛇口獲取7宗土地，總計容建筑面積80.13萬平方米，總地價146.14億元，需支付地價為99.97億元，在北京、上海、杭州等“核心10城”的投資金額占比達86%。此外，還獲取代建項目26個，合計新增管理面積178萬平方米。

??期末，招商蛇口的存貨賬面余額為4299億元，較期初增長2%；對應存貨跌價準備55億元，賬面價值4244億元。期內，招商蛇口加大了存量項目的去化和開發力度，其中已完工開發產品賬面余額較期初下降2%至838億元，于總量中的占比下降至19.5%（期初為20.2%）；擬開發產品較期初下降了30%至138億元；在建開發產品賬面余額較期初上升5%至2894億元。此外，在建開發產品相應的跌價準備為13億，較期初24億的跌價準備顯著下降，主要是減值項目不斷結轉，而相應計提的跌價準備被轉銷。期內，招商蛇口未有計提新的存貨跌價準備，存貨質量有所提升。

??下半年，招商蛇口表示將繼續堅持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資原則，在確保現金流、風險可控的前提下，根據庫存情況進行適當補貨，重點關注核心城市確定性較高的優質項目，同時加大轉型業務拓展力度，積極拓展輕資產管理輸出、代建及物業管理項目，實現穩健的高質量發展。

??03 盈利

??毛利率下降至12%
去化壓力下銷售費用同比增長6%

??2024上半年，招商蛇口營業總收入513億，較期初略有下降；各業務板塊中僅開發業務營收規模下降，同比下降了4%至399億，占總營收的78%。

??毛利潤為61億元，同比下降27%；毛利率12%，同比下降4.3個百分點。期內，存貨跌價準備轉銷12.5億（去年同期為9.35億），隨著低毛利項目的結轉，企業整體毛利率水平有所下降。

??期內，凈利潤18.5億，同比下降51%；凈利率為3.6%，同比下降3.8個百分點。其中銷售費用同比增長6%，從銷售費用的結構來看，只有職工薪酬部分同比下降，而廣告推廣費、銷售機構費用及傭金等均在增長，反應當前去化壓力增加，銷售費用難以壓降。

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??04 償債

??資金成本持續改善至3.25%
三道紅線維持綠檔

??期末，招商蛇口的總有息負債為2181億元，較期初增長5%；其中一年內到期有息債務387億元，較期初增長5%。持有貨幣資金828億元，較期初下降6%。多年來，招商蛇口秉持穩健的財務管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔。期末，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率62.42%、凈負債率59.17%、現金短債比為1.63。整體債務結構穩固、風險可控。

??上半年，招商蛇口緊抓LPR下行的市場窗口，充分發揮信用優勢進行高息債務置換，資金成本顯著降低，報告期內新增融資成本3.01%，報告期末綜合資金成本3.25%，較年初降低22個BP。

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??05 戰略

??積極拓展代建及物業管理項目
第二曲線初具雛形

??相比開發業務的挑戰，招商蛇口資產運營與城市服務業務相對穩定，業績增長的第二曲線初具雛形。

??從資產運營端來看，2024上半年，招商蛇口管理范圍內全口徑資產運營收入36億元，同比上漲15%，EBITDA實現18.95億元，同比上漲14%。期內，開業三年以上穩定期項目EBITDA回報率達6.34%，同比提升0.2個百分點。其中，集中商業及產業園是業務規模較大的兩個板塊。

??上半年，招商蛇口集中商業運營收入為8.38億元，開業三年以上項目出租率90%；在營項目38個，總經營建筑面積約215萬平方米，在建及籌開項目總經營建筑面積約296萬平方米。此外，產業園運營收入實現5.72億元，開業三年以上項目出租率達88%；管理范圍內的產業園在營主要項目34個，總經營建筑面積約252萬平方米，在建及籌備項目規劃經營建筑面積約66萬平方米。

??城市服務端來看，招商蛇口旗下物業管理和輕資產運營服務平臺——招商積余，期內實現營業收入78.39億元，較上年增長12.34%。截至2024年6月，招商積余在管項目2209個，管理面積達3.85億平方米。

??此外，招商蛇口于2024年3月正式設立專業公司招商建管，作為招商蛇口旗下統籌管理并開展代建業務的專業公司。上半年，招商建管新增26個代建項目，新增代建管理面積約178萬平方米，新進駐蘇州、合肥等城市。

??招商蛇口在中報中表示，在資產運營方面，未來要加強自身運營能力建設，以優質的多業態協同和精細的成本管控，打造明星標桿項目，提升資產價值。城市服務方面，要深耕優勢賽道，打造主營業務相關多元化生態，通過加強科技應用賦能內部管理提效，不斷提升服務質量和經營效率。