??云端交流，知識共享，線上研討，克而瑞研究中心10月線上直播分享持續(xù)進(jìn)行。作為克而瑞的專業(yè)研究平臺，研究中心通過地產(chǎn)金融峰會、產(chǎn)品力發(fā)布會等線上線下活動，致力于構(gòu)建覆蓋房企、基金券商、機(jī)構(gòu)、媒體以及行業(yè)專家的生態(tài)交流平臺。

??10月第2場直播聚焦房地產(chǎn)綠色金融，由克而瑞研究中心高級研究員陳家鳳帶來《房地產(chǎn)企業(yè)布局綠色金融現(xiàn)狀與解析》的主題分享。

??陳家鳳

??克而瑞研究中心高級研究員

??核心觀點>

??綠色低碳成為房地產(chǎn)發(fā)展的時代要求。多數(shù)TOP30房企已開始綠色建筑的探索，萬科、碧桂園至2021年底累計開發(fā)的綠色建筑建面均超2億平方米。

??綠色金融受到了政府的大力支持，綠色轉(zhuǎn)型或成為當(dāng)前房企順利發(fā)債融資，緩解資金鏈風(fēng)險的關(guān)鍵“砝碼”。

??綠色低碳化建造存在一定的增量成本，尤其是當(dāng)前整體行業(yè)流動性緊張，冒然綠色轉(zhuǎn)型會為企業(yè)帶來運營風(fēng)險。同時，綠色轉(zhuǎn)型涉及到新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，技術(shù)壁壘較高，并非短期就能突破。

??以下為精彩發(fā)言

??關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的綠色金融發(fā)展現(xiàn)狀，我們從綠色金融的發(fā)展概況，以及主要的綠色金融工具，如綠色信貸、綠色債券、綠色資產(chǎn)證券化等方面進(jìn)行分享。

??2020年9月我國明確提出2030年“碳達(dá)峰”與2060年“碳中和”目標(biāo)。有2個文件框定了綠色產(chǎn)業(yè)的范圍，一是央行頒布、綠金委（中國金融學(xué)會綠色金融專業(yè)委員會）編制的2015年版的指導(dǎo)目錄，另一個是發(fā)改委2019年頒布的。其中最新版本的《目錄》，共包括6大類211細(xì)分類的綠色產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)的“綠色建筑”包含在一級分類“基礎(chǔ)設(shè)施綠色升級”中的二級分類“建筑節(jié)能與綠色建筑”。

??2006年住建部首次發(fā)布綠色建筑國家級標(biāo)準(zhǔn)，并之后于2014、2019 年進(jìn)行了多次的修訂。目前我國綠色建筑的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)已更新至第三代，體現(xiàn)“以人為本”的基本理念，重構(gòu)了“安全耐久、資源節(jié)約、健康舒適、生活便利、環(huán)境宜居”五大指標(biāo)體系。

??房企綠色建筑發(fā)展現(xiàn)狀：在雙碳政策目標(biāo)下，綠色低碳成為房地產(chǎn)發(fā)展的時代要求，2020年住建部等七部門聯(lián)合發(fā)布《綠色建筑創(chuàng)建行動方案》，方案提出到 2022年，城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積占比達(dá)70%。根據(jù)2021年末房企ESG報告來看，TOP30頭部房企大多數(shù)都已經(jīng)開始綠色建筑的探索，萬科和碧桂園2021年底累計開發(fā)的綠色建面均超2億平，龍湖、世茂、中南和中梁等房企累計綠色建面也達(dá)到了5千萬平以上。

??其中不乏有房企順應(yīng)政策要求，規(guī)劃近期100%新建項目要符合綠建標(biāo)準(zhǔn)，如龍湖計劃從2021年起集團(tuán)所有新建項目 100%達(dá)到國家綠建星級標(biāo)準(zhǔn)；萬科計劃新建建筑在2025年實現(xiàn)二星級、三星級項目100%獲得認(rèn)證，2030年實現(xiàn)一星級項目100%獲得認(rèn)證。

??國內(nèi)綠色金融政策的發(fā)展階段可分為三個階段，1）2007年至2014年：綠色金融政策框架初步建立；2）2015年至2019年：綠色金融政策體系基本建立；3）2020年至2022年：細(xì)化完善綠色金融體系，未來政策支持力度可期。

??當(dāng)前的綠色金融以綠色信貸、綠色債券為主，其他產(chǎn)品制度待完善。

??綠色金融主要渠道：綠色建筑的發(fā)展離不開金融的支持，綠色金融主要包含綠色信貸、綠色債券、綠色ABS、綠色私募基金、綠色信托、綠色保險等領(lǐng)域，其中以綠色信貸及綠色債券為重要組成部分。

??A、綠色信貸：利率比普通貸款利率優(yōu)惠點，但整體優(yōu)惠力度不大，對于多數(shù)想要將普通建筑提升至綠色建筑的房企而言，前期需付出較大的技術(shù)資金投入。

??B、綠色債券：廣義上來說，國內(nèi)綠色債券包含5大種類，分別是綠色金融債、綠色企業(yè)債、綠色公司債、綠色債券融資工具及綠色資產(chǎn)支持計劃。房企主要涉及的是綠色公司債、綠色中票以及綠色ABS。盡管綠債平均發(fā)行利率與普通債券略低，但利率優(yōu)勢并不明顯，而且綠債對于籌資用途有明確的管控與要求。

??募資用途管理上，對投向綠有一定要求，綠色公司債、中票70%全部投向綠色項目，其余可用來補(bǔ)流或者償債。若不能滿足投向綠的條件，則要求發(fā)行主體主營業(yè)務(wù)屬于綠色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，即主體綠，判定標(biāo)準(zhǔn)是發(fā)行人近一年綠色產(chǎn)業(yè)營收比重超50%，或綠色產(chǎn)業(yè)收入以及利潤均占總收入和總利潤的30%以上。

??C、綠色ABS：而綠色ABS在投向綠、主體綠的基礎(chǔ)上多加了一項認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即資產(chǎn)綠，綠色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的基礎(chǔ)資產(chǎn)占全部入池基礎(chǔ)資產(chǎn)的比例應(yīng)不低于70%。但一般而言，對于多數(shù)房企而言，申請綠色債券一般采用投向綠的方式，并需要提供項目的綠色認(rèn)定依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)，或會給企業(yè)帶來額外的時間成本。

??除此以外，綠色信托、綠色基金、綠色保險等房企很少涉及，比如當(dāng)前國內(nèi)綠色基金的主要為政府主導(dǎo)與市場參與相融合，多投向低碳、環(huán)保、新能源等領(lǐng)域，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的綠色建筑投入相對比較少。再加上相關(guān)制度并不完善，相對制約了規(guī)模化發(fā)展。

??一

??綠色信貸

??綠色信貸主要指金融機(jī)構(gòu)發(fā)放給借款企業(yè)用于投向節(jié)能環(huán)保、清潔生產(chǎn)、清潔能源、 生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施綠色升級和綠色服務(wù)等貸款。

??國內(nèi)早在2007年就開始做了綠色信貸的嘗試，監(jiān)管層面經(jīng)過多年的探索，目前已初步形成了包括頂層設(shè)計、統(tǒng)計分類制度、考核評價體和激勵機(jī)制在內(nèi)的政策框架。

??我國綠色信貸規(guī)模增速可觀，從2021年末開始綠色貸款同比增速都維持在30%以上，近半年甚至達(dá)到40%，截至2022年二季度末綠色貸款余額19.55萬億元，同比增長40.4%，比上年末高7.4個百分點，高于各項貸款增速29.6個百分點。增速十分可觀，但從存量占比來看二季度末綠色信貸投放占比 9.73%，整體水平仍處在低位，未來仍有較大提升空間。從投向來看，以綠色基建中的綠色交通、以及清潔能源類為主要投向，涉房規(guī)模無法從數(shù)據(jù)中分離開，但整體占比是不高的。

??優(yōu)勢——綠色信貸定價利率具有優(yōu)勢，利率略低于普通貸款，介于1年期到5年期LPR之間。目前沒有綠貸利率統(tǒng)計數(shù)據(jù)，據(jù)公開資料來看位于保定的高碑店列車新城項目得到了建設(shè)銀行保定分行授信10億元，截止2022年6月已發(fā)放8億元，期限3年，利率4.51%。

??存在問題——1）綠色建筑相關(guān)技術(shù)對于多數(shù)房企而言存在一定的技術(shù)壁壘，綠色項目認(rèn)證前期給房企帶來增量的成本投入；2）綠色信貸投放與綠色建筑評定之間存在的時間錯配問題，如在綠色信貸的實踐中，綠建信貸需求通常在建設(shè)階段，而建筑綠色星級評定卻只能在交付運營之后，從而導(dǎo)致建設(shè)期投放的貸款無法及時享受綠色信貸差別化優(yōu)惠政策。

??針對時間錯配上的問題，2022年4月雄安新區(qū)出臺了國內(nèi)首個前置綠色信貸認(rèn)定支持綠色建筑發(fā)展管理辦法，將綠色建筑的行政審批和信貸認(rèn)定協(xié)同前置，從而降低項目企業(yè)的融資成本。根據(jù)相關(guān)測算，按照2022年5月已發(fā)放貸款133億元計算，每年將幫助企業(yè)節(jié)約財務(wù)成本3990萬元，相比普通貸款利率將近降低了千分之三個百分點。

??除了將信貸認(rèn)定前置，興業(yè)銀行成都分行引入了綠色保險機(jī)制，即在項目建造過程中，由銀行提供綠色項目貸款，支持項目建設(shè)；而保險公司則為建設(shè)企業(yè)提供綠色性能風(fēng)險保障，若項目完工后未能達(dá)標(biāo)，保險公司將承擔(dān)對建筑物進(jìn)行綠色性能整改或貨幣賠償?shù)呢?zé)任。而此次“綠色信貸”+“綠色保險”的結(jié)合，則有效解決了前期的時間錯配問題。

??二

??綠色債券

??國內(nèi)綠債主要包含5大種類（綠色金融債券、綠色企業(yè)債券、綠色公司債券、綠色債券融資工具及綠色資產(chǎn)支持債券），主管部門及募集資金投向比例要求等有所不同；房企主要涉及的是綠色公司債、綠色中票以及綠色ABS。

??2015年開始對綠色債券的探索，2015-2019年先后對綠色金融債、綠色公司債、非金融企業(yè)綠色債務(wù)融資工具等債券品種實現(xiàn)了政策全覆蓋，綠色債政策體系初步建立。2020年至今隨著雙碳目標(biāo)的提出，綠色債政策體系不斷完善，統(tǒng)一了綠色債券定義和界定標(biāo)準(zhǔn)，2021年發(fā)布的自律管理文件已成為國內(nèi)綠色債券市場保障制度的重要補(bǔ)充。

??綠債優(yōu)勢：可能降低融資成本；劣勢：如前所述，房企將其產(chǎn)品提升為綠色建筑可能存在額外增量成本，包括綠色建筑工程成本及認(rèn)證相關(guān)費用等，故在融資渠道暢通的環(huán)境下，房企發(fā)行綠債的意愿或相對有限。

??發(fā)行情況：我國房企首單綠債發(fā)行于2017年，當(dāng)年龍湖共發(fā)行40.4億元的境內(nèi)綠債，而2018年開始境外綠債發(fā)行速度加快，當(dāng)代、朗詩開始嘗試；提出雙碳目標(biāo)后，房企加大了境外綠債發(fā)行力度，民營房企是發(fā)行主力，2020年和2021年發(fā)行規(guī)模分別達(dá)到了131億和521億。進(jìn)入2022年，由于境外資本市場對于內(nèi)房企投資趨于謹(jǐn)慎，綠債的發(fā)行主體從之前的民企轉(zhuǎn)為央國企，主要的發(fā)行市場也由境外轉(zhuǎn)為境內(nèi)。

??發(fā)行特征：1）募資用途：房企發(fā)行的綠債主要用于綠色建筑的建設(shè)、維護(hù)，也有部分房企如旭輝將募資得到的部分資金投入再生能源、能源效率、清潔運輸、污染防治、氣候適應(yīng)以及水資源管理等子項目。2）綠色建筑認(rèn)證情況：綠色建筑只需要滿足LEED、BEAM Plus、BREEAM、BCA Green Mark或中國綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)中任一級別即可。3）發(fā)行主體：境外以民企為主，當(dāng)代、禹洲、旭輝、正榮等美元綠債余額規(guī)模領(lǐng)先；境內(nèi)以央國企為主，當(dāng)前境內(nèi)僅龍湖一家民營房企發(fā)行過綠債。4）發(fā)行利率：歷年來境內(nèi)綠色債券加權(quán)平均融資成本為3.7%，境外加權(quán)平均融資成本7.4%，整體看來均低于同期的普通公司債和境外優(yōu)先票據(jù)。

??三

??綠色ABS

??綠色ABS是綠色債券的子品種，根據(jù)發(fā)行主體和發(fā)行市場的不同，可分為綠色信貸ABS、綠色ABS、綠色ABN，三類綠色資產(chǎn)支持證券對綠色項目的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)均參考《綠色債券支持項目目錄》。但當(dāng)前國內(nèi)并未出臺統(tǒng)一的綠色資產(chǎn)支持證券的政策指引，三類資產(chǎn)證券化遵循不同的監(jiān)管規(guī)則。如綠色ABS的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、信息披露要求、第三方評估認(rèn)證主要參考2018年8月上交所發(fā)布的《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答（二）—綠色資產(chǎn)支持證券》，綠色ABN主要涉及的政策指引為2016-2017年交易商協(xié)會先后頒布的《非金融企業(yè)資產(chǎn)支持票據(jù)指引》、《非金融企業(yè)綠色債務(wù)融資工具業(yè)務(wù)指引》。

??在信息披露和第三方認(rèn)證等方面差異較大，一定程度制約了市場的規(guī)模化發(fā)展，當(dāng)前綠色資產(chǎn)支持證券仍屬小眾券種。

??發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)：投向綠、主體綠、資產(chǎn)綠三選一即可。

??第一，綠色ABS與綠色公司債募資用于綠色項目的比重均不低于70%。

??第二，綠色ABS第三方評估認(rèn)證參照綠色公司債相關(guān)要求執(zhí)行。根據(jù)《上海證券交易所公司債券融資監(jiān)管問答（一）——綠色公司債券》，針對屬于《綠色債券支持項目目錄》范圍內(nèi)的綠色項目，發(fā)行人可不聘請獨立的專業(yè)評估或認(rèn)證機(jī)構(gòu)出具相關(guān)報告，針對范圍之外的綠色項目，發(fā)行人需聘請獨立的專業(yè)評估或認(rèn)證機(jī)構(gòu)出具相關(guān)報告。

??第三，綠色ABS信息披露在申請發(fā)行階段參照綠色公司債，存續(xù)期有所差異。由于綠色ABS側(cè)重綠色存量資產(chǎn)的盤活，并不涉及綠色產(chǎn)業(yè)項目的投資建設(shè)，存續(xù)期內(nèi)淡化了募資使用情況和綠色產(chǎn)業(yè)項目進(jìn)展情況的披露，更重視披露綠色ABS的認(rèn)定情況、認(rèn)定涉及的綠色項目、具體領(lǐng)域及其產(chǎn)生的環(huán)境效益等方面信息。

??綜上，綠色ABS與綠色公司債的監(jiān)管規(guī)則相似，但相較于綠色公司債有以下優(yōu)勢：1）ABS發(fā)行不受限于發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債表情況，而以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流作為還款的來源，基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)行人之間的破產(chǎn)隔離，一定程度上降低了發(fā)行門檻；2）實現(xiàn)出表，由于基礎(chǔ)資產(chǎn)已打包出售給SPV，發(fā)行人持有基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險和收益均已轉(zhuǎn)移，可根據(jù)會計準(zhǔn)則，可實現(xiàn)資產(chǎn)出表一定程度降低了表內(nèi)杠桿水平；3）期限更長，多數(shù)綠色地產(chǎn)ABS的產(chǎn)品類型為CMBS或類REITs，18年及以上的發(fā)行期限遠(yuǎn)高于綠色公司債。

??發(fā)行規(guī)模：首單發(fā)行于2017年，綠色CMBS項目，發(fā)行規(guī)模8.2億元；2018-2019年也僅成功發(fā)行1單規(guī)模19億元的綠色ABS。2020年雙碳目標(biāo)后，以綠色地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的綠色ABS發(fā)行量明顯激增，而2022年初至8月底期間累計成功發(fā)行4單綠色ABS，累計發(fā)行規(guī)模184.59億元，較去年全年增幅約180%。

??特征：1）存量規(guī)模小——至2022年8月底，累計發(fā)行10單綠色地產(chǎn)ABS產(chǎn)品，涉及8個原始權(quán)益人，發(fā)行規(guī)模322.41億元，僅占國內(nèi)綠色ABS市場規(guī)模的9.02%,體量較小；2）產(chǎn)品類型——10單綠色地產(chǎn)ABS產(chǎn)品中有7單屬于CMBS，涉及基礎(chǔ)資產(chǎn)的物業(yè)類型多為寫字樓，其余2單涉及保障房，剩余1單屬于酒店類REITs。3）綠色建筑認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)——多獲美國LEED鉑金、金級認(rèn)證；4）發(fā)行主體——均為央企，中海發(fā)起規(guī)模排名靠前， 3單發(fā)行規(guī)模108.03億元，金茂發(fā)行規(guī)模位列第二，2022年4月發(fā)行國內(nèi)碳中和CMBS的最大單，規(guī)模87.08億元。5）發(fā)行利率，產(chǎn)品期限長，優(yōu)先級利率均處2.5%-3.5%之間，融資優(yōu)勢明顯。

??問答環(huán)節(jié)

??Q1

??綠債境內(nèi)外發(fā)行差異？

??A1

??境外門檻相對較低，1）部分項目需取得綠色建筑認(rèn)證，合資綠色項目需取得LEED金級、中國綠色建筑二星標(biāo)準(zhǔn)等綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證；

??2）募資用途靈活：可根據(jù)自身情況在滿足GBP要素的前提下設(shè)定綠債募資金額的具體投向，旭輝投向清潔能源；部分房企發(fā)行綠債全部用于借新還舊。

??Q2

??房企綠色金融的發(fā)展限制？

??A2

??綠色金融優(yōu)勢是融資成本略低于其余融資渠道，可以降低融資成本；劣勢如前所述，房企將其產(chǎn)品提升為綠色建筑可能存在額外增量成本，包括綠色建筑工程成本及認(rèn)證相關(guān)費用等，故在融資渠道暢通的環(huán)境下，房企發(fā)行綠債的意愿或相對有限，疊加當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)對房企風(fēng)險偏好急劇減少的情況下，高信用主體房企才能成功發(fā)行綠債。