??導讀

??ESG導向長期健康發展，為房地產行業帶來發展機遇；持續經營理念下，規模上市房企ESG實踐與披露質量逐年提升。

??◎  研究員 / 朱一鳴、貢顯揚、汪慧、李丹

??ESG即環境、社會和管治，區別于傳統財務層面的業績表現，ESG更側重從環境、社會責任和企業管治三個維度來評價企業的長期可持續發展能力。對于房地產開發企業而言，近年來行業整體規模增速放緩、政策監管持續、融資環境不斷收緊，房企從高速增長轉向持續穩健經營。這樣的背景下，ESG發展理念將地產開發從粗放建設導向長期可持續的健康發展，有其重要性和必要性。

??目前，隨著國內上市企業ESG監管及信息披露體系的不斷完善，行業規模上市房企對自身ESG發展的重視程度也在不斷提升。截至2020年有近9成的百強上市房企披露ESG報告，發布獨立ESG報告的企業數量不斷增加，且披露內容更為全面、豐富。本次專題研究簡單剖析了ESG理念的形成與發展、ESG投資的內涵以及企業ESG評級的基本原理。并從環境、社會責任和企業管治三方面，對近年來規模上市房企的ESG實踐進行梳理、總結和展望。

??01

??ESG：以可持續發展理念
實現長期投資價值和社會價值

??1、ESG側重關注企業在環境、社會和管治中的績效表現

??ESG即環境（Environmental）、社會（Social）和管治（Governance），是一種通過企業在自然環境、社會責任、公司治理三方面的表現，反映企業長期可持續發展能力的企業評價維度。區別于傳統財務層面的業績表現，ESG更側重關注企業在環境、社會責任及公司治理中的績效。具體來看，ESG在環境、社會、管治三大維度下，分別涵蓋了氣候變化、自然資源、污染及浪費、環境機遇；人力資本、產品責任、利益相關方、社會責任；商業道德、公司治理十大范疇。（部分略）綜合來看，ESG對企業的管理及發展，有其重要性與必要性。企業對ESG三大維度、各個具體范疇的重視與有效管理，最終都將反作用于其自身的長期可持續發展。能否在自身的短期經營效益和長期的環境、社會利益之間做出平衡，一方面直接與企業的員工、客戶、社會及自然環境產生關聯，另一方面也會在一定程度上間接影響投資者對企業的價值預期和投資判斷。

??2、ESG成為投資機構長期決策過程中的重要參考指標

??對于市場而言，ESG是一種整合了環境、社會責任和公司治理三大維度因素的價值評估理念。從發展階段來看，ESG的理念最早起源于倫理投資，即投資者出于自身信仰或道理倫理來尋求能對社會產生積極價值的投資對象。而隨著時代和社會經濟的發展，企業對利潤的單一追求致使全球氣候、環境、資源等問題日益嚴峻，社會整體的環保意識提升，社會責任投資（SRI）的概念開始為人們熟知。

??直到近年來，ESG投資的提出在倫理投資、社會責任投資、綠色金融的基礎上進一步深化了這一方面的理念。ESG投資指的是通過整合環境、社會責任和公司治理，形成了一種除財務指標、盈利能力外的更為完善的企業價值評估理念。通過分析ESG表現對企業經營的影響來調整估值和評價。ESG投資的提出契合目前的經濟社會發展背景，其作為一種新興的投資策略也日益受到越來越多機構投資者的關注和認可。

??長期來看，對于企業而言，ESG表現相對優異的企業抵御風險的能力更強，有利于長期穩健的發展。在持續創造經濟價值的同時，也能夠帶來社會效益、生態效益的共贏。對于投資者而言，環境、社會責任、企業管治等非財務因素也是投資中不可忽視的風險，ESG投資可以幫助投資者有效避雷。目前，ESG作為影響企業長期投資收益和風險的關鍵因素，正逐漸成為投資機構投資決策過程中參考的重要指標之一。

??3、ESG評級可以量化衡量企業的長期可持續投資價值（略）

??02

??ESG理念對房企長期健康發展
有其重要性與必要性

??1、國內上市企業ESG監管及信息披露體系不斷完善（略）

??2、ESG導向綠色發展，為房地產行業帶來發展機遇（略）

??3、重視程度逐年提升，近9成上市百強房企披露ESG報告

??從企業ESG信息的披露情況來看，當前規模上市房企對ESG信息披露的重視程度逐年提升，ESG信息披露質量不斷提高。據CRIC統計，截至2020年在銷售百強的近70家上市房企中，有62家房企披露ESG報告，占比近9成，且披露內容越來越豐富。

??其中，A股房企的企業社會責任報告披露最早可追溯至2008年以前，如萬科、華僑城、陽光城等。而得益于香港聯交所對ESG監管要求的不斷增強，H股上市房企披露ESG信息的企業數量也在2016年之后有明顯增長。值得注意的是，港交所ESG新規對企業供應鏈管理提出了更為嚴格的要求，對H股上市房企的綠色發展理念有較為深遠的影響。

??4、近8成房企發布獨立ESG報告，披露質量相對更高

??從上市房企ESG報告的披露形式來看，在2020年62家披露ESG報告的百強上市房企中，獨立發布ESG報告的企業數量最多，占比近8成。其中，A股為企業社會責任報告，H股為環境、社會及管治報告或可持續發展報告。如旭輝、龍湖和龍光、佳兆業都分別在2019年和2020年將ESG報告從年報中剝離并獨立披露。其他部分H股房企則仍以在年報中披露環境、社會及管治報告的形式為主。但整體來看，獨立披露的ESG報告內容更為豐富、披露質量相對更高，也可以從中看出房企對ESG發展的重視程度。

??03

??環境（E）：貫穿開發全流程
綠色建筑發展提速

??當前，在社會經濟發展中，越來越強調企業的環境責任主體地位。ESG體系中，E作為企業環境責任履行的體現，主要反映企業在生產經營中對環境保護、自然資源的利用以及污染管理方面的應對措施和取得的成果。從百強房企ESG報告梳理來看，“綠色”作為環境管理的主旋律，貫穿于項目設計、采購、開發、運營等全流程。

??近年來，在政策引導和行業轉型驅動下，房企加快綠色技術創新升級，推進住宅產業化，控制項目開發對環境的影響，同時積極探索綠色社區、綠色辦公、綠色租賃、綠色商業運營模式，并逐步落實排放物、能源、水資源、廢棄物管理，在綠色發展方面取得不少成效。具體來看，主要體現在綠色建筑、裝配式建筑、能源資源管理等方面，以下本文將從相關方面對房企發展情況作進一步分析。

??1、踐行環境責任，房企綠色建筑戰略地位不斷凸顯

??綠色建筑，是指在全壽命周期內，節約資源、保護環境、減少污染，為人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度地實現人與自然和諧共生的高質量建筑，現已成為房企踐行環境責任的重要領域。同時，發展綠色建筑符合行業轉型趨勢和政策導向，受到越來越多房企的關注，并參與到該領域。

??（1）大型房企積極構建綠色建筑內部標準體系

??從綠色建筑認證情況來看，目前房企采用的主流綠色建筑認證標準包括：《綠色建筑評價標準》、美國LEED標準、美國WELL標準三類。其中，《綠色建筑評價標準》是我國推行的國家標準，應用范圍最廣，目前已經更新至第三版，編號為GB/T 50378，于2019年8月1日正式實施。美國LEED標準、美國WELL建筑分別于2013、2015年引入中國，市場認可度較高，部分房企的優質綠色項目都在積極參與此類國際認證，提升項目價值認可度，但由于標準更高，整體認證規模有限。

??（部分略）

??（2）部分房企綠色建筑綠銷比有待進一步提升（略）

??2、綠色技術應用落地受到行業重視，如裝配式建筑（略）

??3、房企逐步落實能源資源管理，提升環境管理績效（略）

??4、綠色債打開融資新渠道，資金反哺加速綠色發展

??在房地產行業，綠色債券是以綠色建筑為融資標的的債券融資模式，需遵守特定綠色金融框架下對融資目的、項目篩選、資金使用及報告做出的規定。換句話說，綠色債券是建立綠色發展之上的。早在2016年，以當代置業為代表的房企就已經成功發行綠色債券，近年來越來越多房企啟動綠色融資渠道，包括龍湖集團、陽光城、旭輝、禹洲、陽光城等，發行規模持續增長，也表明房企越來越重視節能減排和綠色建筑發展。

??特別是隨著“三條紅線”正式實施，房企整體資金面收緊，綠色債券作為一種新型融資渠道，且受到政策支持，備受房企青睞，特別是綠色美元債所募集的資金在符合國家規定下可以全部用于償還公司未來到期債務，目前發行量較多。這種資金反哺效應，在相當程度也驅動房企加速綠色發展。

??總的來說，當前經濟發展高度重視與環境保護協同共進，在此背景之下，房企踐行環境責任義不容辭，推進綠色發展是大勢所趨。未來，房企仍要圍繞綠色建筑、綠色技術、綠色運營、綠色融資等尋求突破，增強自身的可持續發展力。

??04

??社會責任（S）：內外兼修
房企與社會協同發展

??房企的社會責任主要體現在社區與慈善、供應鏈管理、產品與服務、員工發展與關愛四方面，以房企在自身發展的同時，對社會、上下游企業、消費者利益以及企業員工利益的兼顧程度作為評價房企良性發展的一個維度，旨在關注房企發展與社會的協調性，貫徹共同、協同發展理念。

??1、房企投身“精準扶貧”，面對疫情主動出擊抗疫

??（1）房企扶貧由“輸血”式向“精準扶貧”轉變（略）

??（2）疫情下房企主動承擔社會責任提供援助

??防疫方面，面對2019年年末突來的新冠疫情，房企主動承擔社會責任，迅速全方位部署，投身抗擊疫情大任。其中，中國恒大、碧桂園、萬科地產、融創中國等房企第一時間捐助救災資金超過億元；龍光集團、保利發展、富力地產、龍湖集團、中南置地、中國金茂、雅居樂等房企的捐款金額均在3000萬以上。

??除了資金方面的援助，房企更是提供體溫槍、醫用口罩、消毒液、護目鏡、一次性消毒手套、醫療設備、新鮮蔬菜水果等救災物資的捐助。其中，恒大向武漢市捐贈5000噸新鮮蔬菜；碧桂園提供“機器人制作愛心餐”，免費為醫護人員提供24小時煲仔飯配餐服務；萬科物業發動13名志愿者支援火神山醫院物業服務。

??此外，眾多房企通過租金減免，物業防疫等方式支持疫情，共度難關。其中，中海地產年內對旗下商業物業落實減租協議金額約人民幣1.25億元，覆蓋1300家租戶；華潤置地率先免除全國各商業項目店鋪租金近9.4億元；融創免除文旅城商業項目所有店鋪36天的租金，同時建立集團聯防、小區防疫、生活保障三道防控體系；萬科商業對旗下全國商場超過1萬家商戶減半收取2月租金，同時推行寫字樓標準化防疫，保障超過2萬家客戶企業安全復工，順利復工的企業員工超80萬人。

??2、“綠色供應鏈”管理促進內生紅利，推動可持續發展（略）

??3、落實工程質量管控，促進產品力及客戶滿意度提升

??房企的產品與服務是對客戶的最直接反饋，其中工程與產品的質量，以及服務的客戶滿意度也是房企對社會責任體現的重要方面。

??（1）落實工程質量管控，確保的質量與安全

??房企對工程質量的管控不僅關系到施工各環節現場及人員的安全性，對最終交付產品品質的保證也影響重大。工程質量管控主要覆蓋設計、施工、竣工、交付等環節，當前房企積極投身工程質量制度的制定與落實、對質量安全隱患的定期排查、工程質量安全的不定期培訓等工作。

??其中，碧桂園2019年針對項目的安全管理行為、關鍵節點，集團累計對2429個標段進行了安全巡檢，在此過程中，對項目所存在的風險進行了200多次拉閘，徹底排除安全隱患。中國恒大2020年安全施工檢查中累計發現問題165189項，問題整改率100%；萬科2020年組織第三方地下質量評估1390次，過程質量評估3000次，交付質量評估474次，交付預評估451次，交付項目100%覆蓋。萬科地產制定《萬科集團在建項目安全生產紅綠燈機制》、《萬科集團在建項目安全質量底線檢查標準》、《萬科集團在建項目安全生產及質量事故管理規定》等管理制度，明確安全生產底線、落實安全工作流程，2020年員工及施工單位承包商安全培訓覆蓋率100%。

??（2）注重客戶滿意度調研，促進產品力提升（略）

??4、提升人力資源管理體系，是房企立足長遠之根本

??人力資源是企業發展重要資本，一方面，人才的招聘、培訓管理，人才質量的提升關系到企業的持續長足發展；另一方面，搭建完善的人才梯度晉升機制及薪酬體系，以及關注員工福利將激發員工自身發展動力，以及提升員工的幸福感，對留住人才起到重要作用。

??（1）秉持“以人為本”理念，注重人才引進與培養

??人才是企業的“血液”，是企業發展的根本動力。秉持“以人為本”的用人理念，當前規模房企建立起完善的人才招聘流程機制，校招與社招同步推進，通過招聘信息化、招聘助手、AI面試等工具不斷優化招聘流程，引進優秀人才。

??雇傭管理方面，房企不斷向“合規雇傭、公平雇傭、多元共融”方向靠攏，打造健康的工作環境，保證社會員工權益、尊重人權，確保員工及求職者不因性別、年齡、家庭狀況、殘疾、種族、宗教信仰等因素而遭受不公平的待遇。在員工性別比例安排上，房企男性員工比例基本在60%左右，比例占據相對優勢。從典型房企案例來看，融創的女性員工占比相對較高，達42%；而中海地產為了維持入職競爭的公平性，總體女性員工占比維持在較低水平。在員工年齡端比例安排上，以30歲以下及30-50歲年齡段員工為主導，典型房企中新城控股50歲以上員工占比相對較高，達7%；融創30歲以下員工占比相對30-50歲員工高出4個百分點，注重給予年輕人機會。

??（2）房企為員工謀福祉，用“溫度”留人才（略）

??05

??企業管治（G）：防范風險
強化ESG戰略目標管理

??1、以董事會為核心，自上而下推進企業ESG發展目標

??從公司治理的角度，主要包括董事會、股權結構等多方面。準確地說，公司治理關系到公司管理層、董事會、股東以及各利益相關方的責任和權益。目前，大部分規模上市房企都設立了專門的ESG相關管理組織架構，如ESG小組、可持續發展委員會等。具體來看，自上而下主要以董事會為決策核心，以ESG委員會為管理核心，以ESG工作執行小組為執行核心。通過不斷完善ESG管理的組織架構、量化ESG戰略發展目標、明確具體執行職能，推進企業ESG工作績效的良好可持續發展。

??2、推動合規經營落實，“四大舉措”為房企保駕護航（略）

??3、房企強化風險防控應對內外部風險因素

??由于企業內外部環境不確定因素眾多，除了合規經營，強化風險防控也是企業經營中的必要之舉。風險防控包括風險識別、風險評估、風險應對、風險報告等一系列程序與流程，不僅需要設立專門的組織架構、配置專業人員，還需要制度、技術支撐。隨著風險管理意識和認知的不斷提升，各房企都在積極構建、完善自身的風險防控制度與體系，如萬科地產、中國恒大、保利發展、中海地產等。

??建立風險管理組織架構或成立專門的職能部門是有序推進風險管理、落實主體責任的關鍵，對于提升管理效率和專業性都有重要的作用。以中海為例，風險管理組織架構包括董事局和審核及風險管理委員會、風險管理團隊以及總部各職能部門，分別負責風險事項及管理程序審議、制定管理程序、對接與跟進實施情況、落實相應風險管理措施。此外，企業監察審計部還會持續監督公司的風險管理及內部監控系統，每半年檢討相關工作及系統，向風險管理委員會和董事局匯報和提供建議。這樣的組織架構清晰、規范，分工明確，有利于風險管理工作的順利推進。

??（部分略）

??4、建設廉潔文化，反腐倡廉是房企穩健經營的根基

??廉潔文化建設旨在打造房企內部誠實守信、風清氣正的經營環境，同時，全員化的反腐倡廉也是房企穩健經營的根基。

??當前，房企的廉潔建設主要從四方面入手：一是規范廉潔制度，各房企在遵守國家相關防范貪污賄賂法律法規的基礎上，編制自己內部的廉正相關規章制度，并嚴格落實；二是開展廉潔教育培訓，各房企為強化員工誠信廉潔意識，以線上線下相結合的多樣化形式，提醒員工遵守廉潔合規底線；三是推進伙伴廉潔，旨在規范上下游產業連合作伙伴的合規性，為供應商提供廉潔培訓。四是暢通舉報機制，房企建立官網、電話、郵箱、微信公眾號等多公開渠道接收反腐敗投訴和舉報，同時按照流程嚴格處理舞弊貪腐舉報案件，并反饋結果。

（部分略）

??06

??總結

??整體來看，隨著行業和資本市場對企業ESG發展重視程度的提升，近年來規模房企以董事會和ESG委員會為核心不斷完善ESG管理的組織框架和執行職能、推進ESG發展的戰略目標。ESG報告披露的內容也更為詳實、豐富。但從發展現狀來看，國內房地產行業整體的ESG發展水平尚處在早期階段。

??一方面，目前房企ESG發展的規模效應仍相對突出。企業ESG發展需要長期持續性的投入，以行業龍頭房企為代表的大型房企如碧桂園、恒大、萬科、融創、保利、中海等，在規模效應下有更多的動力和資源投入來提升各方面的ESG發展水平，而中小房企的ESG仍有較大的發展和成長空間。另一方面，企業經營的本質是追求經濟效益。無論是對房企還是投資機構來說，企業的土儲規模、盈利能力、業績增速等都是決定房企經營效益和財務回報的核心。而ESG所代表的長期價值投資和可持續發展理念，并不能帶來明顯的短期收益。未來，房企能否通過提升ESG發展水平，實現短期經濟效益與長期環境、社會利益之間的平衡，進而提高自身的長期可持續發展能力和社會價值，還有待ESG理念進一步的應用實踐。