??安徽省地處華東區域，東連江蘇，西接河南、湖北，東南接浙江，南鄰江西，北靠山東，承東啟西、連南接北的區位優勢凸顯。交通體系建設完善，人口基數龐大，連續多年居于全國第八，2019年房地產開發投資總額也居于全國第六，總體市場規模可觀。在2019年兩會工作報告將長三角一體化發展上升為國家戰略，明確將安徽全境納入規劃。然而安徽本土房企規模偏小，2020年無一進入百強。那么安徽市場究竟發展如何？本土房企現狀及擴張模式存在什么問題,導致難以實現規模跨越？近年銷售額和排名突飛猛進的幾家房企中，誰的前景最值得看好？帶著這些疑問我們對安徽市場基本面進行了詳細的分析，同時從安徽本土各家企業規模、布局策略、多元化業務、產品戰略等多個方面進行了橫向對比，希望能對本土企業調整提出參考，助力企業成長。

??01

??經濟基礎薄弱

??產業升級人口回流支撐地產發展

??1、16年經濟轉型成功，GDP增速連續多年跑贏全國

??（1）緊鄰江浙滬，承接沿海地區經濟輻射（略）

??（2）交通建設完善，高鐵里程居全國首位（略）

??（3）產業結構轉型成功，合肥一枝獨秀（部分略）

??從全省各個城市來看，目前呈現出合肥一枝獨秀的狀態。從GDP來看，可以將安徽省內城市發展劃分為3個梯隊：第一梯隊僅為合肥一座城市，2020年已經達到萬億水平，在全國城市GDP排名中位列20，大幅甩開第二名蕪湖市的3753億元。第二梯隊為蕪湖、滁州、阜陽和安慶，2020年GDP水平在2400至3800億元之間，除了阜陽其他三城皆為長三角中心城市，阜陽GDP高主要是由于其為安徽人口大市，戶籍人口數安徽第一。第三梯隊城市則包含馬鞍山、蚌埠、宿州、亳州、六安、宣傳、淮南、銅陵、池州和黃山市，其中GDP最低的黃山市只有850億元。在省內交通越發便利的情況下，作為外出務工大省，省會合肥作為長三角副中心發展潛力大，可以吸納更多周邊人口，造成了整體安徽省城市處在合肥一枝獨秀，長三角27個中心城市的GDP均值為7851億元，安徽省只有合肥GDP超過均值，其他城市則發展相對較弱。雖然合肥市GDP較全省其他城市有明顯領先，但相比長三角其他省會仍有一定的差距，在長三角城市群副中心的加持下，合肥機遇與挑戰并存，未來仍有較高的發展潛力。

??（4）人口基數龐大，2013年起人口開始回流

??安徽人口基數大，常住人口規模全國排名第八。2019年，安徽省常住人口達6366萬人，戶籍人口7119萬人，常住人口規模連續多年在全國排名第8。從常住人口總量增速來看，近五年基本維持在0.7%-1.1%的區間。無論是人口基數還是人口增速，都反映了安徽有較為穩定的購房需求。周邊發達地區存在虹吸效應，外出務工人口保持較高規模。長久以來，由于經濟發展和江浙滬之間的差距較大，而地理距離不遠，安徽省內外出務工人口一直保持在較高規模，是全國主要勞動力輸出省份之一。從常住戶籍人口比來看，2002年以來該數值一直小于1，即常住人口少于戶籍人口，在2010-2013年甚至低至0.87，總體表現為人口流出。

??2013年出現拐點，人口持續回流。我們用常住人口增量和自然增量人口的差值，即常住人口機械增長量，表示人口流動的凈值。發現在2013年， 安徽省人口遷移方向發生反轉，由原先整體的人口凈流出，轉變為人口凈流入，呈現了外出人口持續回流的特點。之所以有這樣的現象，大致可歸結為兩大原因：一是近些年來，在長三角一體化過程中，安徽工業化和城鎮化快速發展，積極承接產業轉移，吸引了部分外出人口回鄉就業；二是一線大城市近幾年采取了更為嚴格的人口調控政策，而如安徽合肥這樣的二三線城市卻出臺了一系列人才政策，從而吸引了部分人群在此安家落戶。

       2019年長三角中心區八城均表現為人口凈流入，合肥最具吸引力。從人口總量來看，阜陽市戶籍人口最多，成省內唯一戶籍人口總數超千萬的城市，省會合肥位居第二，戶籍人口數約770萬人，黃山市成省內人口最少城市，戶籍人口只有近149萬人，常住人口的分布趨同。從人口流動來看，合肥的綜合實力明顯增強，對人才的吸引力提升，2019年常住人口機械增長量超過3萬人，位居全省首位。其他城市中，屬于長三角中心區的八個城市均表現為人口凈流入。其中，馬鞍山表現最為突出，2019年常住人口機械增量超過1萬人，僅次于合肥；GDP排名靠前的滁州和蕪湖，表現也比較突出，2019年常住人口凈流入量都接近1萬人。而皖北六市則有人口流出的跡象，以宿州和阜陽最為明顯，人口凈流出量約2萬人。

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??2、房地產投資額全國第六，阜陽蚌埠受益棚改增速領先

??（1）房價收入比較低，剛需客群有支撐（部分略）

??收入水平排名位居中游，房價排名下游，省內各城市房價收入比普遍較低。2019年，安徽省城鎮居民人均可支配收入為37540元，低于全國平均值42359元，在全國31個省和自治區中排名第14。由于可支配收入水平較低，商品房均價也低于全國平均值9310元/平方米，只有7393元/平方米，位列全國第21位。雖然城鎮居民可支配收入偏低，但是省內均價也相對較低，房價收入比低于全國平均水平，疊加棚改等政策拉動，房地產市場相對有支撐。具體來看，除合肥外，房價收入比普遍小于8，低于周邊大部分長三角城市。由此，安徽省2019年全年商品房銷售額達6824億元，在全國排名第9。但與周邊省份相比，商品房市場成交規模僅高于江西省，房地產市場發展動力略顯不足。

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??（2）開發投資增速波動較大，阜陽蚌埠增長迅猛（略）

??（3）政策利好產業加持，合肥庫存周期不足4個月（略）

??3、外來規模房企積極進駐，省內份額被擠占嚴重

??（1）全國50強超8成進駐安徽，擠壓皖系房企空間（部分略）

TOP50房企有41家安徽布局。近年來，隨著長三角一體化，安徽省發展潛力較大持續受到關注，尤其是合肥市作為長三角二線城市，受到各大房企的高度關注，土拍熱度走高。如龍湖地產2017年以27.8億元總價，溢價100%競得合肥市濱湖2016-20號地塊進入合肥市場。同年正榮首進合肥接連拍得新站區XZQTD217號地塊、濱湖區BH2016-14和BH2016-24號地塊三幅優質地塊等。根據梳理，目前20強房企已經全部進入安徽省，30強房企中僅龍光和濱江沒有進入安徽省，50強房企中只有9家尚未進入安徽，前50強規模房企的進駐率已經到了82%。

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   （2）投資20強僅一家本土，合肥超7成土地落袋百強 （略）

      皖系房企省內集中落子合肥

      外拓紛紛指向長三角

??1、省內市場被外來規模房企擠占，錯失三四線機會

??（1）安徽本土房企難成規模，無一入駐全國百強（部分略）

??觀察這部分進入全國榜單的皖系房企，可以大致分成四類。祥源地產和邦泰控股屬“后起之秀”，在2020年首次進入年度TOP200榜單。其中祥源地產甚至成為排名最高的皖系房企，這主要是因為當期在上海的祥源西康路989實現熱銷，據2020單項目排行榜，該項目全年銷售50.2億元，貢獻了近四分之一的企業銷售額。恒泰、華地和文一屬“行穩致遠”，連續四年位列榜單TOP200,從銷售額來看，這幾家房企能相對保持穩定，處百億房企行列。但由于行業競爭日益激烈、門檻逐年升高，排名會有所下降。三巽和安徽置地屬“浮浮沉沉”，在行業更迭的浪潮中有進有退，其中三巽已連續三年入榜，且在2019-2020年間共三次遞交招股書，之后或在港上市。國購集團屬“曇花一現”，只在2018年入榜一次便了無蹤跡。

??（2）本土房企搶占省會市場，三四線城市深耕不足

??省內城市分化明顯，品牌房企全部完成對省會合肥的布局。根據CRIC不完全統計，截止至2021年2月，安徽省規模較大的14家皖系房企實現了對省內16個地級市的全面布局，但各個城市之間布局企業數量差距較大。其中合肥吸引了全部14家房企前來落子，滁州僅次于省會，吸引了10家房企布局，淮北及馬鞍山兩地布局房企數量最少，分別為2家和1家。整體來看，安徽省內城市集中度呈現強分化態勢，并且16個城市中僅有5個城市獲得了半數以上的品牌房企布局，強吸引力城市數量有限。

??本土房企省內市場深耕不足，僅有三家房企完成對省內半數城市的布局。從省內布局來看，一方面是安徽本土房企成立時間較晚，多數都是2000年以后才成立，另一方面，早期民營資本在房地產行業活躍度不足，多數皖系房企均起家于合肥，外拓不足，因此對省內城市的覆蓋力度有限。14家樣本房企中僅有安徽高速、三巽集團、皖投置業3家房企完成了對全省半數城市的布局，多數房企的布局數量都在4-6城之間。作為房地產發展較為均衡的省份，本土房企對省內的布局數量多數不足一半，并且過于集中于競爭激烈但增速較為緩慢的省會城市，導致早期錯過了部分處于高速增長的周期的三四線城市機會，這也是為何安徽難出規模房企的原因之一。

??（3）標桿項目成果有限，借助本土優勢多元拿地（略）

??2、外拓城市數量偏少，早期激進發展反受限制

??（1）外拓首選長三角，搬遷至上海作為支點

??外拓積極布局長三角，擇機遷總部入滬作為支點。在區域拓展上，安徽省本土房企比較保守，多數以長三角地區作為外拓的第一選擇。從多家房企的布局戰略來看，一方面受限于規模，另一方面由于省內深耕機會仍然較多，因此多數房企都選擇立足大本營地帶，優先向地區經濟發達，房地產市場規模可觀的長三角地帶擴張。恒泰集團、三巽集團、華邦集團、安徽置地、金鵬地產等都在戰略中明確提到這一點。另外部分安徽本土房企在尋求規模增長和全國化布局時，還選擇把總部遷往上海，一方面距離大本營安徽距離更近，另一方面上海金融市場更為發達，也是眾多規模房企聚集地，可以尋求一些合作的契機。

??（2）省外布局有限，多數房企外拓不足3城

??外拓城市數量偏少，城市能級較高。皖系房企規模有限，發展速度也比較緩慢，在外拓上力度不足，多數房企省外布局城市數量都在兩座以內。不過盡管資金持有量有限，但其外拓仍多以需求更強，市場更具有支撐的一二線城市為主。文一集團、華邦集團、新華地產、祥源地產、安徽高速等均選擇落子上海，安徽置地落子杭州，三巽集團則落子南京。恒泰集團發展速度較快，基本實現了全國化布局，其布局城市也多以高能級的一二線城市為主。省內集中落子合肥，省外布局以高能級城市為主，如此布局風險系數更低，但是也錯過了三四線城市的諸多契機，制約了規模發展之路。

??（3）早期招拍掛高溢價拿地，近年嘗試拿地更加多元（略）

??3、多元化業務較多，產品打造仍需著力

??（1）熱衷業務多元化，房企多為集團公司子業務（略）

??（2）剛需產品主導市場，本土房企產品規劃不清晰（部分略）

??目標客群以剛需為主，改善發力。與安徽省的經濟發展水平和城鎮化進展有關，當地多為剛需客群，改善和豪宅需求較少。以省會城市合肥為例，2019和2020年全市成交面積集中在90-110平方米，單價段以15000-20000元/平方米成交最多，整體市場偏剛需。以此作為對照，可知省內其他城市的置業需求也集中在剛需層面。但也能看出合肥的改善市場正在發力，一方面單價高于20000元/平方米的成交套數占比在2020年大幅增加了18個百分點至44%；另一方面，成交總價300萬元以上的項目套數在2020年占比達21%，相比之前也提升了10個百分點。

??03

??擇機挖掘省內城市契機

??合作外拓省外市場

??1、省內市場體量可觀，蕪湖、滁州等城有空間

??產業轉型升級成功，政策加持安徽發展向好。就基本面來看，安徽緊鄰江浙滬地帶，雖然受到輻射，對發展起到帶動作用，但由于自身發展比較落后，經濟水平居于全國，也受其虹吸效應影響，大量人口外流。不過在產業轉型升級和長三角一體化戰略之下，安徽發展提速，GDP增長連續5年跑贏全國平均，人口自2013年開始持續回流，前景值得看好。

??合肥、蕪湖、馬鞍山、滁州四市均被列入長三角一體化中心城市，經濟向好有支撐，人口回流催生新的購房需求，房地產仍有不錯的發展空間。具體到各個市而言，我們結合GDP、人口、房地產投資等多項指標，綜合市場情況及購買力情況對城市現行市場和未來前景做出判斷。現行市場中蚌埠、阜陽房地產規模較大，屬于省內靠前城市。未來前景上，合肥、蕪湖、馬鞍山以及滁州四市前景得分較高，一方面是四市分列省內人均GDP前四名，并且仍保持著不錯的增速。另一方面經濟提振之下四市人口虹吸效應明顯，2019年凈流入人口同樣位居全省前四位，合肥和馬鞍山兩市常住戶籍人口比更是大于1，新增人口帶來購房需求對城市未來起到充分支撐作用。

??市場體量居前，分化市場下投資需謹慎。就房地產而言，龐大的人口基數支撐安徽房地產規模居于全國前列。雖然房價收入比整體低于全國平均，但是經濟發展相對落后導致部分城市內生需求和購買力不足，省內市場出現分化，像池州市場規模小且連續多年增長停滯。合肥市場熱度較高，商品住宅庫存持續下降至不足4個月，但土拍市場競爭激烈，部分熱門地塊利潤空間單薄，并不適合參與，如此分化市場下，想要實現規模投資需謹慎投資，最大化資金利用率同時保障企業良性運轉。

??本土房企規模有限，高競爭壓力之下成長難。就競爭格局而言，皖系房企規模普遍偏小，且在外來房企擠占之下成長空間被壓縮。部分房企嘗試規模沖刺，但策略過于激進反受限制。早期文一地產曾提出規模沖刺，但接連斬獲的高價土地反而制約了集團后續發展，三巽集團2019年以來三次沖擊IPO折戟，銷售規模增長也開始失速。

??2、占據地利挖掘省內三四線機會，擴大規模房企合作

??（1）做好城市深耕，綜合能力提升任重道遠

??從皖系房企的布局和擴張情況來看：

??皖系房企省內發展過于集中省會合肥，三四線城市布局嚴重不足。13家樣本房企中僅有安徽高速、三巽集團、皖投置業3家房企完成了對全省半數城市的布局，多數房企的布局數量都在4-6城之間。然而本土房企熱衷于布局省會合肥，但在熱銷項目打造上成果有限，難以打出品牌效應。不過隨著規模房企的持續入局，皖系房企積極擴大本土項目的合作，同時還發力棚改舊改、商業運營等領域，采取多元拿地方式。

??省外拓展憑借地利優勢，首選長三角地域，部分規模沖刺房企選擇將總部遷往上海作為全國化支點。但從實際收效來看，皖系房企外拓節奏較慢，多數省外布局城市數量不足3城，新進城市深耕力度也不足夠，僅有1-2個項目。早期外拓較為激進，主要依賴招拍掛公開市場拿地，拿地溢價率偏高，近幾年外拓趨于穩健，更多嘗試多元化拿地及合作開發。

??行業競爭愈發激烈，企業間的競爭也不僅僅是規模比較，更是綜合能力的比拼，因此我們建議皖系房企從產品、多元業務和投資方式等方面做好優化：

??在城市選擇上，我們建議安徽房企立足本土擴大布局，在把握省會及省外高能級城市合作契機的同時，不要過于執著對省會以及高能級城市的布局，多多挖掘三四線城市的投資機會。在2019年公布的《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》中，明確了將安徽省全域納入規劃，合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、滁州、池州、宣城8城更是被劃定為中心區域。從綜合投資前景來看，馬鞍山、蕪湖、滁州等前景都持續向好。在規模偏小資金有限的情況下，想要短時間實現全國化并不現實。在布局戰略上我們建議企業立足安徽本土，謹慎擴張。一方面可以采取合作戰略擴大省會合肥及省外部分一二線城市布局，提高資金利用率，幫助實現規模沖刺。另一方面要重視挖掘省內三四線機會，利用本土品牌的優勢。

??在產品打造上，百強房企中84家已有產品系劃分，而皖系房企規模普遍偏中小且沒有形成完善的產品體系，所以通過強化獨特產品力在尋求突破中顯得尤為重要。可以先拿出一兩個成功項目，升級為一兩條標準化的產品線，再進行復制和連鎖開發。若能在此基礎上形成明星產品系，將自帶流量效應，拉高品牌整體口碑。另外也可以積極嘗試除剛需外其他層次的產品及產品線。特別是在省會城市合肥，在地塊資源匹配的情況下，可以適當拔高產品定位，做好社區配套和服務，以和市場產品形成差異化競爭，提高議價能力。

??在多元化業務上，2020年房企多元化熱情明顯減退，萬科、正榮等更是明確提出了要收斂聚焦主業提質增效。皖系房企涉足多元化方向較多，且多數都只是淺嘗輒止不成規模。作為資金密集型行業，三道紅線之下想要實現規模沖刺對企業資金流轉提出了更高的要求，可以適當收縮多元化業務廣度，集中發力有利于幫助企業獲取土地資源或者帶動銷售的行業，最大化資金利用效率。

??在投資方式上，部分中小型房企正在通過積極合作以尋求業績增長，2020年TOP51-100梯隊房企全口徑業績增速達22.8%，顯著高于權益口徑14.9%。面對規模房企的持續涌入，皖系房企同樣可以從擴大合作和多元化拿地兩個方向入手。與規模房企合作拿地，不僅可以學習規模房企的專業化和規范化管理，更有利于減少競爭取得規模利潤的雙贏。另外安徽棚改舊改仍然維持著體量，本土企業可以積極與政府接洽，尋求棚改和城市更新等多元拿地機會。

??另外，企業的規模成長也離不開人才，許多職業經理人在企業規模提升上經驗豐富。弘陽地產在2017年積極引入蔣達強等職業經理人，銷售規模從2016年的133億元迅速攀升至2020年的865億元。寶龍2020年引入了曾就職萬達和新城，在商業地產上成績斐然的置業經理人陳德力。皖系房企也可以考慮引入職業經理人，整合企業資源，精細化企業的經營管理，培養人才梯隊，為規模進階助力。

??（2）開放性合作，祥源地產、皖投置業前景可期

??綜合考量我們認為祥源地產和皖投置業未來值得期待：

??祥源地產全國化布局初見雛形，背靠母公司資源，積極合作提振銷售。祥源地產省內主要布局在合肥以及阜陽兩大市場容量最大城市，省外積極與世茂、華僑城等房企合作，布局上海、常熟等地，已經形成了比較成熟的合作模式和布局策略；另外背靠祥源控股母公司，作為一家文旅投資運營主導的集團，在文旅資源和資金等方面可以為祥源地產提供有力支持。

??皖投置業發揮資源優勢，多元拿地擴大省內布局，聯手規模房企開發，增強資金流動性。皖投置業雖然布局仍集中在省內，但是其憑借資源優勢，參與棚改、城市更新業務，擴展投資渠道；同時還積極與萬科、富力、金茂等知名房企聯手合作，提高自身專業化水平；另外，集團還發起并設立了地產城市化建設基金，增強皖投置業的資金流動性，及物業增值和盈利能力；另外在產業模式上，皖投置業還在探索商業運營、養老地產運營和城市智能交通運營多元發展模式。