??近日，克而瑞研究中心發(fā)布了2016年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售流量榜和權(quán)益榜。從發(fā)布的榜單中可以看出，隨著土地成本的不斷上升，兩家甚至多家房企共同拿地開發(fā)已成為行業(yè)中非常普遍的現(xiàn)象。房企通過合作可分散市場風(fēng)險(xiǎn)、減輕資金壓力。

??我們將權(quán)益金額TOP100的房企與其自身銷售金額做對比后發(fā)現(xiàn)，銷售權(quán)益小于90%的房企的比重達(dá)到了34%。也就是說，超過三分之一房企采用合作開發(fā)、輕資產(chǎn)運(yùn)作等開發(fā)模式。未來，越來越多的房企會(huì)采用合作開發(fā)模式，房企整體銷售權(quán)益將呈下降趨勢。

　　然而，我們發(fā)現(xiàn)，房企權(quán)益比例下降的背后有兩項(xiàng)指標(biāo)在悄悄發(fā)生變化：

　　銷售回款率呈下降趨勢

　　2016年，房企的合約銷售金額保持較高增速，但銷售回款率卻在走低。我們知道，銷售回款率是衡量房企經(jīng)營能力的重要指標(biāo)，銷售回款率越高，房企鎖定利潤的能力越強(qiáng)，周轉(zhuǎn)速度也越快。

　　然而，近幾年房企銷售回款率普遍下降明顯。從恒大、萬科、保利和碧桂園四家龍頭房企的數(shù)據(jù)中我們可以看出，除了恒大仍然保持穩(wěn)定之外，其余三家房企的銷售回款率下降明顯。

　　銷售權(quán)益比例越高的企業(yè)，銷售回款率往往越高，而且比較穩(wěn)定。這是因?yàn)椋瑱?quán)益銷售金額反映的是房企項(xiàng)目實(shí)際所占股權(quán)的比例，一般持股50%以上的項(xiàng)目才可納入合并范圍，項(xiàng)目銷售產(chǎn)生的回款才可以計(jì)入報(bào)表。權(quán)益銷售比例越高，實(shí)際銷售的金額越高，實(shí)際回籠的資金也就越多。這也是對于部分權(quán)益占比較低的房企而言，雖然銷售金額高但回款率低的重要原因。

　　從恒大最新公布的2016年銷售數(shù)據(jù)來看，全年實(shí)現(xiàn)銷售3733.7億，回款金額為3008.9億，據(jù)測算回款率達(dá)80.6%，穩(wěn)定的回款率有力證明了我們上述分析。另外，恒大的合約銷售金額是行業(yè)第一，但如果以權(quán)益銷售來看，恒大的領(lǐng)先優(yōu)勢更大。

　　“歸母”凈利潤增速較低

　　房企凈利潤中，歸屬于母公司股東權(quán)益的比例下降，也就是說歸屬于少數(shù)股東權(quán)益的比例在上升，房企的凈利潤“注水”了，凈利潤不再能完全衡量房企的盈利能力。

　　我們對比房企營業(yè)收入、凈利潤和歸屬于母公司凈利潤的同比增速：2016年中期，80家A股和H股上市房企的營業(yè)收入同比增長了28.2%，凈利潤增速為9.2%，歸屬母公司凈利潤增幅8.3%；2015年中期上述指標(biāo)則依次為17.4%、13.8%和8.2%；增收不增利的情況較為明顯，在上市房企規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，投資者從中能分享到的收益并無太大提升。

　　房企營收增速大于凈利潤，并大于權(quán)益凈利潤，并非完全是行業(yè)盈利水平下降導(dǎo)致，近年越來越多的合作開發(fā)項(xiàng)目竣工使得少數(shù)股東分得的凈利潤比例逐期提升，母公司股東權(quán)益部分占比隨之下降。

　　我們認(rèn)為銷售權(quán)益比例越高的企業(yè)，鎖定利潤能力更強(qiáng)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，恒大、萬科、保利和碧桂園2016年權(quán)益銷售額分別為3550.6億元、2606.5億元、1613.8億元和2352億元，如果以五家凈利潤靠前的大型內(nèi)房股2015年歸屬股東平均凈利率12.6%計(jì)算，四家龍頭房企歸屬股東的凈利潤分別為447億元、328億元、203億元和296億元。從數(shù)據(jù)比較我們可以看出，權(quán)益占比最高的恒大，利潤空間更大。

　　總結(jié)

　　隨著房企小股操盤、合作及代建項(xiàng)目不斷增多，權(quán)益占比下降將成為趨勢。與合約銷售額相比，權(quán)益銷售額能更真實(shí)反映房企的資金運(yùn)用和戰(zhàn)略把控水平，對行業(yè)從業(yè)者和投資者更有參考意義。